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Tout comprendre sur le crédit immobilier [guide complet]
Boursorama07/01/2021 à 08:08

(Crédits photo : Pixabay - Gerd Altmann )

(Crédits photo : Pixabay - Gerd Altmann )

Taux, échéance, mensualités, remboursement anticipé, taux d'effort, assurance-emprunteur, garantie : les questions qui se posent à un particulier qui souscrit pour la première fois à un crédit immobilier afin d'acquérir son logement sont nombreuses et parfois techniques. Dans ce guide didactique complet, Boursorama détaille tous les paramètres à connaître par l'emprunteur avant de s'engager : de la recherche du meilleur crédit immobilier, aux pièges à éviter en passant par le vocabulaire à maitriser quand on parle de prêt immobilier.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ? 


Définition du crédit immobilier 


Un crédit immobilier, appelé également prêt immobilier, est accordé à un particulier pour financer l'achat d'un logement neuf ou ancien (immeuble, appartement, maison) à usage d'habitation ou un bien à usage professionnel. Le crédit peut également servir à l'achat d'un terrain destiné à la construction d'un logement. Il est également possible de financer l'achat de parts de sociétés immobilières (SCPI) à l'aide d'un prêt immobilier . La plupart du temps, les particuliers souscrivent leur premier emprunt immobilier pour l'acquisition de leur résidence principale .


Crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable ?


Longtemps d'actualité, cette question se pose aujourd'hui moins du fait de la faiblesse des taux d'intérêt  due à la politique accommodante menée par la Banque centrale européenne (BCE). Les prêts à taux fixe constituent depuis quelques années la très grande majorité des prêts proposés aux emprunteurs.
Le particulier qui sollicite sa banque pour obtenir un crédit immobilier se verra proposer le plus souvent un prêt à taux fixe . Dans ce cas de figure, l'emprunt est assorti d'un taux d'intérêt stable et connu à l'avance, qui n'évoluera pas en cours de route. L'emprunteur est donc à l'abri d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt ce qui lui permet d'évaluer plus facilement quel sera le coût total du crédit. A l'opposé, si les taux viennent à baisser, l'emprunteur ne pourra pas en profiter non plus sauf à renégocier son prêt auprès de la banque. Avec un prêt à taux fixe, le montant des mensualités reste le même durant toute la durée de remboursement du crédit. Il arrive que certains prêts proposés par les banques intègrent des échéances modulables : bien que le taux reste fixe, cela permet au particulier de faire varier les mensualités de son crédit immobilier en cas d'imprévu ou de difficultés financières passagères. Il peut choisir d'augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite des plafonds fixés dans le contrat de prêt immobilier conclu avec sa banque  .
Un prêt à taux variable (ou révisable) est un emprunt dont le taux d'intérêt varie en fonction d'un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit. La révision du taux à lieu périodiquement. Contrairement au prêt à taux fixe, l'emprunteur ne peut pas connaitre à l'avance le coût du crédit mais son fonctionnement reste simple à comprendre : si le taux grimpe, le crédit coûte plus cher, s'il baisse, il coûte alors moins cher. On voit parfois la mention d'un taux variable capé   ou sécurisé : cela signifie que la hausse ou baisse du prêt ne peut se faire que dans une certaine proportion, même si le mouvement sur les taux est plus fort. Ainsi, un taux capé à 1 revient à dire que le taux du prêt augmentera au maximum de 1%, même si la hausse des taux est de 1,5 ou 2%. Généralement, un taux variable capé va être un peu plus élevé qu'un prêt à taux variable classique.


Comment se passe le remboursement du crédit immobilier ?


Comprendre la notion de capital et d'intérêt du crédit immobilier


La mensualité à rembourser auprès de la banque contient deux éléments : le montant des intérêts qui sont calculés sur le capital restant dû et l'amortissement du capital emprunté . Durant les premières années, la part d'intérêts à rembourser est prépondérante dans la mensualité à régler auprès de la banque. A la fin du prêt, les remboursements n'incluent quasiment plus d'intérêts, mais essentiellement du capital. Il faut signaler que ces mensualités intègrent aussi le montant de la cotisation d'assurance-décès invalidité, obligatoirement souscrite par l'emprunteur. Ces cotisations peuvent être calculées sur la totalité du capital emprunté ou sur le capital restant dû.


Comprendre les différentes modalités de remboursement d'un emprunt


Il existe différentes modalités de remboursement d'un crédit. La plus courante est le remboursement par échéances constantes. La même somme est due tous les mois par l'emprunteur à sa banque en application d'un calendrier fixé dans le contrat. Il est également possible de rembourser par échéances modulables . La mensualité peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des critères définis dans le contrat.
Les emprunteurs qui ont souscrit un contrat dit « in fine » doivent d'abord rembourser les intérêts puis, en une seule fois en fin de prêt, la totalité du capital. Il existe une variante de ce mécanisme au travers du différé d'amortissement. L'emprunteur ne remboursant que des intérêts dans un premier temps puis le capital à la fin de l'opération. On retrouve le différé d'amortissement dans des montages de prêt relais ou pour certains prêts étudiants car ils permettent d'alléger les mensualités au début de la période de remboursement.
 Enfin, l'emprunteur peut décider de rembourser son prêt par anticipation . Mais la banque peut être en droit de lui demander une indemnité complémentaire dite de remboursement anticipé. Elle ne peut pas dépasser 6 mois d'intérêts et ne doit jamais être supérieure à un plafond de 3% du capital restant dû avant remboursement. Elément important : pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité ne peut être réclamée à l'emprunteur lorsque le remboursement anticipé du prêt est lié à la vente du logement pour cause de changement de lieu de travail, pour cessation d'activité professionnelle ou décès de l'emprunteur ou de son conjoint.


Peut-on renégocier un crédit immobilier ? Est-il possible de le faire racheter par une autre banque ?


Lorsque les taux d'intérêt baissent , l'emprunteur peut se demander s'il est judicieux d'entamer une renégociation de son prêt immobilier avec la banque  . En effet, il est possible de réaliser des économies en réduisant le montant des mensualités en raccourcissant  la durée du prêt. Pour que l'opération soit intéressante,  il faut comparer la différence entre l'ancien taux et le nouveau, la durée restante du prêt ainsi que la part de capital qu'il reste à rembourser auprès de la banque. La renégociation est une solution simple à mettre en place car elle ne nécessite pas de formalités particulières hormis la signature d'un avenant au contrat de prêt initial. La banque facturera toutefois des frais de dossier, qui peuvent parfois être négociés.
Si la banque refuse la renégociation, il est possible de demander le rachat du prêt  auprès d'une autre banque. Mais cette démarche donne lieu à la conclusion d'un nouveau contrat de prêt, ce qui occasionne la plupart du temps des frais supplémentaires notamment des pénalités de remboursement anticipé sur l'emprunt d'origine. Si cet emprunt faisait l'objet d'une hypothèque , l'emprunteur devra également payer des frais de mainlevée d'hypothèque. La constitution du nouveau crédit auprès de la banque concurrente occasionnera aussi la plupart du temps des frais de dossier et de garantie mais certaines banques n'en demandent pas. L'emprunteur doit donc bien évaluer si les économies réalisées sont substantielles avant de recourir à une telle procédure.

Les différents types de crédits immobiliers 

Il existe une grande varété de prêts immobiliers. Chacun se révèle adapté à un type d'usage déterminé comme par exmeple le prêt in fine ou le prêt relais. D'autres prêts peuvent être octroyés selon les ressources de l'emprunteur, on parle alors de prêts aidés. Quel que soit le type de prêt sollicité, il faut veiller à bien constituer le dossier de demande de prêt et comprendre quels sont les paramètres qui sont scrutés par la banque lors de l'examen de la demande de prêt.

Le crédit classique 


Egalement appelé prêt amortissable, c'est le crédit le plus courant au sein des réseaux bancaires. Contrairement aux prêts aidés comme le PTZ (voir plus bas l'explication sur le prêt à taux zéro), il n'est pas octroyé sous conditions de ressources. Sa durée est variable et peut aller de 5 à 25 ans voire plus selon les circonstances. Il est le plus souvent à taux fixe, dans la mesure où les banques françaises ne proposent quasiment plus de prêts à taux variable. Contrairement aux crédits in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps et ne se fait pas en une seule fois.


Bien comprendre les intérêts intercalaires


Dans la grande majorité des cas, lorsque le prêt est conclu, la somme est versée en une seule fois lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. C'est la banque qui verse la somme au notaire et c'est ce dernier qui règle le vendeur du bien. Le remboursement du crédit et, par extension, son amortissement démarre le mois suivant pour l'emprunteur. Il devra donc respecter l'échéancier prévu avec sa banque. Mais dans l'hypothèse où le crédit finance un bien à construire (on parle de vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA ), les sommes sont versées par la banque progressivement, en plusieurs étapes. La banque permet à l'emprunteur de commencer à rembourser le capital uniquement lorsque les fonds auront été entièrement versés. Durant l'intervalle, seuls sont dus ce qu'on appelle des intérêts intercalaires.


Le crédit in fine 


Par opposition au crédit classique, ou prêt amortissable, le remboursement du crédit in fine est composé uniquement d'intérêts durant le déroulement du contrat. Le capital n'est pas amorti mais remboursé en une seule fois à la fin de l'opération. Plus coûteux pour l'emprunteur que le crédit classique, car le taux d'intérêt pris par la banque est plus élevé, il s'adresse avant tout aux investisseurs avertis   désireux de financer un achat locatif. En effet, le crédit in fine présente la spécificité de rendre les intérêts d'emprunt déductibles du revenu imposable de l'emprunteur et de lui permettre de faire du déficit foncier. Cet avantage est cumulable avec ceux résultant des dispositifs de défiscalisation immobilière classiques tels que le Pinel , le Censi-Bouvard, le LMNP  , le dispositif Cosse ou le dispositif Malraux .

 
Le prêt relais 


Il s'agit d'un prêt qui permet aux propriétaires d'un logement d'acheter un nouveau bien sans attendre la revente du précédent  . L'emprunteur ne rembourse que les intérêts durant la durée du prêt. Le capital est remboursé, en différé d'amortissement, lors de la vente du bien dont était propriétaire l'emprunteur. Le prêt relais fonctionne un peu à la manière d'une avance  accordée par la banque. Le montant du prêt accordé dépend de la valeur du logement à vendre. Selon les réseaux bancaires, l'emprunteur pourra bénéficier d'une avance oscillant entre 50 et 80% de la valeur du bien. Le taux de ce type de prêt est strictement encadré en vertu du taux d'usure défini par la banque de France.


Le prêt à taux zéro 


Le prêt à taux zéro ou PTZ, est devenu depuis 2011 le PTZ+. Il entre dans la catégorie des prêts aidés. C'est-à-dire qu'il s'agit d'une aide de l'Etat pour l'acquisition ou la construction d'un logement au titre de la résidence principale à destination des ménages qui n'ont jamais été propriétaires auparavant  . Il est accordé sous conditions de ressources et vient toujours en complément d'autres prêts ou d'un crédit classique. Il ne peut jamais constituer le financement principal d'une opération. Les intérêts normalement dus sont pris en charge par l'Etat et non par l'emprunteur. Le coût d'un tel prêt immobilier pour l'emprunteur reste modique car il est accordé par la banque sans frais de dossier ou d'expertise et sans intérêts intercalaires.


Le prêt conventionné 


Le prêt conventionné ne bénéficie pas d'une aide de l'Etat mais il peut être proposé à un emprunteur sans tenir compte de ses ressources ou d'un apport personnel. Son principal avantage réside dans le fait qu'il peut se cumuler avec d'autres prêts aidés   comme par exemple le PTZ ou le prêt Action Logement mais il ne peut jamais venir en complément d'un crédit classique comme le prêt amortissable. Le prêt conventionné permettait de bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) mais ce n'est plus possible depuis le 1er janvier 2018. Le taux d'intérêt appliqué au prêt conventionné est plafonné et dépend de la durée d'emprunt.


Le prêt à l'accession sociale 


Le prêt à l'accession sociale (PAS) est une variété de prêt conventionné réservée aux ménages modestes.   Il finance l'achat ou la construction de la résidence principale de l'emprunteur selon les mêmes conditions que le prêt conventionné. Toutefois, il est accordé aux ménages sous conditions de ressources selon les mêmes modalités que le prêt à taux zéro. Les ressources prises en compte ne doivent pas dépasser des plafonds qui varient en fonction des personnes amenées à occuper le logement. La zone géographique dans laquelle est situé  le logement a également son importance. Le zonage (A, B1, B2 ou C) est fixé par arrêté en fonction du déséquilibre existant entre l'offre et la demande dans le périmètre considéré.

Le crédit multipalier 


Le financement d'un projet immobilier peut faire l'objet d'un cumul de plusieurs prêts de nature différente, avec leurs propres taux et des échéances distinctes, ce qui peut être une source de difficulté pour l'emprunteur au moment de les rembourser. Le crédit multipalier revient à lisser les mensualités de remboursement des différents prêts afin d'avoir une seule et unique mensualité d'un même montant jusqu'à la fin de l'opération. Il a le grand mérite de donner une meilleure visibilité à l'emprunteur sur son taux d'endettement.

Comment constituer un bon dossier de crédit immobilier ? 


Comment évaluer sa capacité d'emprunt ?


Le préalable à tout projet immobilier réside dans l'établissement d'un plan de financement . Il s'agit pour le candidat emprunteur de déterminer le niveau des ressources (salaire, épargne) qu'il pourra mobiliser pour l'achat du bien. Côté dépenses, le plan de financement tiendra compte du prix du logement convoité, du coût de l'emprunt, des frais de notaire mais aussi de l'éventuel coût additionnel si des travaux sont nécessaires dans le logement. Pour l'aider dans sa tâche, l'emprunteur peut utiliser divers outils en ligne comme des calculettes ou un simulateur de capacité d'emprunt   . L'emprunteur doit garder à l'esprit certains ratios que la banque regardera attentivement comme le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 33%, ou bien encore le reste à vivre. Il peut simuler différentes durées de crédit afin de connaitre leur incidence sur le montant des mensualités à rembourser. Il ne doit surtout pas négliger l'importance de l'apport personnel, qui doit être au minimum de 10% du prix d'achat du logement convoité. Bien qu'il soit théoriquement possible d'emprunter sans apport (voir plus bas : peut-on emprunter sans apport ?), en pratique les banques sont devenues beaucoup plus scrupuleuses dans le montage des dossiers  . Elles regardent attentivement la situation financière de l'emprunteur  (voir plus bas : les ratios utilisés par les banques lors de la constitution du dossier de prêt). L'absence d'apport personnel peut se révéler très pénalisante pour le bouclage d'un dossier. Il faut signaler que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l'autorité publique en charge de la surveillance du système financier, est devenue très vigilante sur la manière dont sont délivrés les prêts immobiliers . Alors que les professionnels du secteur plaident pour un assouplissement des conditions d'octroi, le HCSF maintient la nécessité d'un niveau d'endettement qui ne dépasse pas 33 % des revenus de l'emprunteur. Une situation qui complique l'accès au crédit pour les ménages les plus modestes , mais qui est rendue nécessaire selon le HCSF pour maintenir les fondamentaux du marché du crédit immobilier alors que les taux d'intérêt sont toujours à un niveau très bas.


L'importance de l'apport personnel


L'apport personnel est la somme que l'emprunteur va investir dans son projet immobilier sans l'avoir préalablement empruntée auprès d'une banque. Il est constitué par son épargne mobilisable immédiatement (livrets, liquidités, épargne salariale, prêt familial). Un PTZ, un prêt Action Logement, un prêt aux fonctionnaires mais aussi divers prêts régionaux ou départementaux, peuvent être assimilés à un apport personnel. L'emprunteur ne doit donc pas négliger ces possibilités d'appoint pour gonfler son budget car plus l'apport est important et plus la banque sera rassurée et lui accordera des conditions d'emprunt avantageuses  . Il faut savoir que les banques demandent à minima un apport personnel d'au moins 10% du prix du logement pour financer les frais liés au crédit et couvrir les frais de notaire. Ces derniers représentent 8% du prix d'un logement ancien et 3% de celui d'un logement neuf. Si l'emprunteur est en mesure de fournir un apport supérieur à 10%, il sera en bonne position pour négocier à son avantage les conditions de son prêt auprès de la banque.


Bien comprendre les frais de notaire


Généralement, les frais d'acquisition d'un bien immobilier sont appelés dans le langage courant des « frais de notaire ». Ils viennent s'ajouter au prix d'achat du bien  . Ils sont constitués majoritairement de taxes, impôts, débours et honoraires dont l'acheteur devra s'acquitter à l'issue de la transaction. Le notaire ne percevra qu'une toute petite partie de cette somme en rémunération de son travail. Ils sont plus élevés pour un achat immobilier dans l'ancien (entre 7 et 8 % du prix) que pour un achat dans le neuf (entre 3 et 4 % du prix).
Quelle durée de prêt faut-il envisager ?


La durée moyenne d'un crédit immobilier oscille entre 20 et 25 ans. En pratique, la durée réelle est souvent beaucoup plus courte  , de l'ordre de la dizaine d'années. L'emprunteur peut en effet choisir en cours de route de revendre son bien, mais il peut aussi bénéficier d'un héritage et solder son prêt plus vite que prévu. Les prêts sont calibrés sur des durées longues afin de ne pas asphyxier l'emprunteur avec des mensualités trop importantes qui pourraient l'amener au surendettement . Plus un prêt est long et plus la capacité d'emprunt augmente. Il faut également signaler qu'un prêt long coûte aussi plus cher à l'emprunteur car la banque prend plus de risque. Mais une durée de crédit bien ajustée permet de respecter la limite d'endettement de 33%.


Peut-on emprunter sans apport ?


Dans le jargon bancaire , ne pas avoir d'apport pour solliciter un crédit   est connu sous le terme d'« emprunt à 110%  », mais l'expression la plus connue reste celle  d'emprunter sans apport. Cette situation concerne surtout des emprunteurs jeunes qui démarrent dans la vie. Une banque peut être tentée de leur accorder un crédit si ils  ont des situations professionnelles intéressantes et des perspectives de revalorisation salariales importantes sur la durée. Mais cette situation reste très rare en pratique et la banque privilégiera toujours un emprunteur disposant d'un apport d'au moins 10 % du prix du logement.

Peut-on emprunter alors que l'on souffre d'un problème de santé ?


Obtenir un crédit immobilier à de bonnes conditions est toujours plus difficile si l'emprunteur souffre d'une maladie chronique ou s'il a subi de graves problèmes de santé dans le passé.  L'assureur peut décider d'appliquer des surprimes qui vont augmenter le coût de l'assurance emprunteur dans le montage du dossier. Il peut également tout simplement refuser d'assurer le risque, ce qui compromettra la finalisation du crédit.


La convention AERAS , signée entre les professionnels de la banque et de l'assurance, des associations de malades et de consommateurs et les pouvoirs publics, a pris effet en janvier 2007 pour faciliter l'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé. Elle s'applique pour des demandes de prêt inférieures à 320.000 euros et à la condition que l'emprunteur soit âgé de moins de 70 ans à l'échéance de son prêt. Le questionnaire de santé rempli par l'emprunteur est analysé de manière approfondie par des assureurs spécialisés. Le dossier peut être refusé ou faire l'objet d'une proposition avec des tarifs adaptés au risque. La convention limite le poids des surprimes pour les emprunteurs aux ressources modestes.

 
La convention AREAS a instauré un droit à l'oubli  pour les emprunteurs ayant été atteints d'un cancer. Ces personnes sont dispensées de déclarer à l'assureur leur ancienne pathologie si 10 ans se sont écoulés depuis la fin du protocole thérapeutique. Cette durée est ramenée à 5 ans pour des cancers survenus avant l'âge de 18 ans. La convention intègre également une grille de référence pour certaines pathologies. Elle permet de déterminer les délais au-delà desquels les assureurs ne peuvent plus appliquer de surprimes ou d'exclusions de garanties dans le contrat d'assurance emprunteur.


Emprunter quand on est un primo-accédant


Acheter son premier logement est toujours une étape importante  . Il existe d'ailleurs un terme technique pour désigner cette situation : on parle de primo-accession. Il est possible d'être considéré comme primo-accédant alors qu'on est déjà propriétaire. C'est notamment le cas d'une personne qui serait déjà propriétaire d'une résidence secondaire mais locataire de sa résidence principale. Le cas s'applique également à quelqu'un qui ferait un investissement locatif tout en étant locataire de sa résidence principale. Les primo-accédants bénéficient d'un certain nombre d'avantages pour les aider à finaliser leur projet immobilier dans les meilleures conditions. Tout d'abord, ils peuvent être éligibles à bon nombre de prêts aidés : PTZ+, prêt Action Logement, prêt à l'accession sociale. Ensuite, lorsqu'ils achètent dans le neuf, ils bénéficient d'une TVA réduite pour les logements situés dans les zones couvertes par l'Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru). Dans les deux cas de figure, ces coups de pouce sont déterminés par le niveau de ressources de l'emprunteur.


Emprunter lorsqu'on est déjà propriétaire


Des ménages déjà propriétaires de leur résidence principale peuvent décider d'acheter un nouveau bien. Pour les banques, ces ménages sont qualifiés de secundo-accédants. Ils sont déjà rodés aux subtilités de l'achat immobilier. Leur avantage réside dans le fait que s'ils vendent leur premier logement pour en acheter un autre, souvent lorsque la famille s'agrandit ou alors pour des raisons professionnelles, la somme résultant de la vente du logement servira d'apport personnel. Il est souvent plus conséquent que l'apport personnel d'un primo-accédant. 


Emprunter pour un investissement locatif


Investir dans la pierre ne sert pas uniquement à avoir un toit au-dessus de la tête. Pour certains ménages, c'est une façon de se préparer des compléments de revenus avant la retraite. De nombreux dispositifs fiscaux permettent d'investir pour faire de l'investissement locatif . On trouve la location en meublé (LMNP), mais aussi des dispositifs fiscaux plus ciblés, qui portent généralement le nom du ministre du logement qui les a instaurés : dispositif Pinel, dispositif Cosse , il y a aussi le Malraux pour les immeubles à caractère historique . La liste est longue. Solliciter une banque pour réaliser un investissement locatif peut s'avérer un pari intéressant : les loyers tirés de la location servent à rembourser les mensualités d'emprunt  . Il est également possible de faire du déficit foncier. Les opportunités ne manquent pas, à condition d'être accompagnés par les bons professionnels.

Les ratios utilisés par les banques lors de la constitution du dossier de prêt


Bien comprendre le TAEG


Le taux annuel effectif global (TAEG) est obligatoirement mentionné dans une offre de crédit par la banque. Il permet à l'emprunteur d'évaluer le coût total de son crédit   et de comparer entre elles les différentes offres qui peuvent lui être proposées. Le TAEG remplace le taux effectif global (TEG) depuis octobre 2016. Le TAEG permet également de déterminer si le taux indiqué dans l'offre de prêt est inférieur au taux d'usure. Le TAEG intègre différents types de frais tels que les frais de dossier, les frais dus à des intermédiaires financiers dans le cadre de l'opération, les coûts d'assurance, le coût de l'évaluation du bien immobilier. En revanche, il n'intègre pas les frais de notaire  dans son mode de calcul ce qui revient à exclure le poids, pourtant relativement élevé, de la fiscalité lors d'un achat immobilier. 


Bien comprendre le taux d'usure


Le taux de l'usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre   pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal Officiel. Un prêt est considéré comme usuraire (c'est-à-dire supérieur au taux d'usure) lorsque son TAEG excède de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué par les banques pour des opérations similaires au cours du trimestre précédent. Dans un contexte de taux bas et de respect scrupuleux par les banques d'un taux d'endettement qui ne doit pas excéder 33% des revenus de l'emprunteur, un taux d'usure au plancher peut pénaliser l'emprunteur lorsque le bouclage de l'opération de prêt aboutit à dépasser ce taux d'usure en vigueur . La banque sera amenée à refuser l'opération quand bien même l'emprunteur serait jugé solvable.


Bien comprendre le taux d'endettement


Le taux d'endettement mesure le rapport entre les charges à supporter par l'emprunteur et ses revenus disponibles. C'est un facteur essentiel pour la banque pour mesurer la solvabilité de l'emprunteur. A de nombreuses reprises,  le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a rappelé la nécessité de respecter un ratio d'endettement de 33 %. Bien qu'il soit indicatif et que certaines situations permettent de s'en détacher, par exemple un emprunteur disposant de revenus conséquents et de charges modérées peut supporter un taux d'endettement supérieur, les banques ont tendance à respecter ce ratio scrupuleusement. Elles refusent le plus souvent des demandes de prêts qui dépassent les 33 % d'endettement. De nombreux professionnels plaident pour une meilleure prise en compte d'un autre indice : le reste à vivre, qui permettrait à de nombreux ménages de ne pas être exclus du crédit.

Bien comprendre le reste à vivre


Le reste à vivre n'a pas de définition juridique mais c'est une notion qui est étudiée par les banques dans l'octroi d'un crédit immobilier. Schématiquement le reste à vivre englobe l'ensemble des ressources financières dont dispose une personne ou un ménage pour vivre, une fois ses charges payées. Il est donc fortement corrélé au niveau des revenus de l'emprunteur. Par exemple, un ménage avec des revenus faibles aura un besoin de reste à vivre important et il sera difficile d'aller au-delà du taux d'endettement de 33 %. En sens inverse, un ménage avec des revenus importants disposera d'un reste à vivre plus conséquent, qui lui permettra d'aller au-delà de son taux d'endettement. La notion de reste à vivre n'ayant pas une interprétation unique, elle servira surtout pour argumenter auprès de la banque pour boucler un dossier de financement.


L'importance de l'assurance emprunteur dans un crédit immobilier


Panorama des lois applicables en matière d'assurance emprunteur


En pratique, une banque n'accordera pas de crédit immobilier si celui-ci n'est pas couvert par une assurance dite emprunteur, qui couvre les risques de décès ou d'invalidité de la ou les personnes qui souscrivent le crédit. Dans la majorité des cas, l'assurance est proposée directement par la banque elle-même au travers d'une assurance collective, appelée également assurance de groupe. Elle est négociée et souscrite directement par la banque pour le compte de ses clients pour couvrir le remboursement du crédit.  Les banques dominent très majoritairement le marché de l'assurance emprunteur, c'est la raison pour laquelle divers textes de loi ont essayé de battre en brèche ce monopole bancaire en laissant à l'emprunteur la possibilité de choisir son assurance emprunteur auprès d'un autre acteur que la banque  qui lui octroie son crédit immobilier. Il faut dire qu'avec la baisse des taux, le coût de l'assurance emprunteur peut représenter un poste de dépense non négligeable. Opter pour un contrat alternatif,  peut permettre de réaliser de substantielles économies sur le projet de crédit. 


Rappel des principaux textes en vigueur : Il y a eu la loi Lagarde en 2010, qui permet à l'emprunteur lors de la souscription du crédit de solliciter l'assureur de son choix ou de passer par un courtier spécialisé. Mais à la suite de ce texte, les banques ont souvent été pointées du doigt pour faire trainer les dossiers et refuser les assurances qui venaient de la concurrence. C'est la raison pour laquelle en 2014 a été votée la loi Hamon . Elle permet à l'emprunteur qui a déjà signé son offre de prêt de pouvoir changer d'assurance pour un contrat moins cher, un an après la signature du prêt. Le contrat doit présenter des garanties équivalentes à celles du contrat souscrit auprès de la banque. De nombreuses banques ont utilisé cette marge d'interprétation pour contester les contrats alternatifs. En 2017, c'est l'amendement Bourquin qui a autorisé les emprunteurs à pouvoir changer d'assurance emprunteur tous les ans à la condition que les formalités de résiliation aient été faites deux mois avant la date anniversaire du contrat. Mais là encore toutes les banques ne retiennent pas la même date anniversaire, ce qui complique la tâche de l'emprunteur. Dans le cadre de la discussion au Parlement de la loi « Accélération et Simplification de l'Action Publique » (ASAP) à l'automne 2020, un amendement permettant une résiliation à tout moment de l'assurance emprunteur avait été introduite. Mais il n'a pas été retenu. A la place, les parlementaires ont préféré un texte qui rappelle les obligations d'information à la charge de la banque. Notamment la possibilité de résilier le contrat d'assurance pendant la première année suivant la souscription du prêt, puis chaque année à la date d'anniversaire de l'obtention du prêt ou de la signature du contrat d'assurance. Ce devoir d'information doit être matérialisé par écrit.


Comment fonctionne l'assurance emprunteur en cas d'emprunt à deux ?


Le capital emprunté auprès d'une banque doit toujours être couvert à 100%. La répartition entre co-emprunteurs se fait généralement en fonction de leur contribution respective dans le remboursement du prêt. Par exemple à 50 % chacun. Mais il est possible d'opter ,dans son contrat d'assurance emprunteur,  pour d'autres clés de répartition  . Enfin il est possible de couvrir les co-emprunteurs à 100 % chacun. Ce qui veut dire qu'en cas de décès de l'un des emprunteurs, l'assureur prendra en charge la totalité du capital restant dû. 


Quelles sont les principales garanties d'un contrat d'assurance emprunteur ?


Les garanties exigées par les prêteurs d'un crédit immobilier sont les garanties couvrant les risques d'incapacité de travail, d'invalidité, et de décès . Les conditions pour bénéficier de ces garanties sont précisées dans le contrat d'assurance. Selon les cas, l'assurance prendra en charge le remboursement des mensualités ou du capital restant dû, totalement ou en partie.

Auprès de qui souscrire un crédit immobilier ?


Dans les réseaux bancaires classiques


Il est possible de s'adresser à quasiment tous les réseaux bancaires, même si le réflexe naturel de l'emprunteur est plutôt de se tourner vers la banque qui héberge ses comptes. Ce qui est normal car la banque sait de quel niveau de revenus dispose l'emprunteur, ce qui facilite les calculs de la capacité d'emprunt et le montage du dossier. Cependant, l'emprunteur peut choisir de s'adresser à une autre banque et doit pour se faire se renseigner en déposant des demandes auprès des établissements qu'il aura sélectionnés.  Les réseaux bancaires classiques présentent l'avantage indéniable de proposer plusieurs types de prêts (classique ou aidés) et de pouvoir les articuler dans le montage d'un dossier de financement plus complexe qu'une demande de crédit classique.


Auprès d'une banque en ligne


Les banques en ligne ne sont pas en reste en matière de crédits immobiliers et peuvent permettre à l'emprunteur de gagner un temps précieux en effectuant des simulations sur leur site et de déposer une demande de crédit dans la foulée. Le temps de réponse est plus rapide qu'en s'adressant à un réseau physique. Mais les banques en ligne ne proposent souvent que des montages simples sans mélange de différents types de prêts. Leur avantage est de proposer des crédits avec des taux très attractifs   sans avoir besoin de négocier âprement comme c'est le cas lorsqu'on s'adresse à une banque classique. 


Auprès d'un courtier spécialisé


Un courtier en crédits ne représente pas une banque en particulier mais travaille avec de nombreuses enseignes bancaires différentes.  Pour un emprunteur cela peut représenter un gain de temps appréciable car il n'a pas à s'adresser individuellement à chaque banque, c'est le courtier qui se chargera de la mise en concurrence. De plus,  le courtier est présent jusqu'à la finalisation du dossier et peut conseiller un primo-accédant ou un emprunteur avec un dossier complexe. Contrepartie du service rendu, passer par son intermédiaire reviendra souvent un peu plus cher qu'auprès d'un autre réseau.

Bien comprendre les frais de dossier dans un crédit immobilier 


Lorsqu'ils montent un dossier de financement, tous les réseaux bancaires ainsi que les courtiers incluent des frais de dossier. Ce coût supplémentaire est justifié par le temps passé à l'étude et au montage du dossier de l'emprunteur. Les frais de dossier ne sont exigés que lorsque la demande de prêt a été validée par la banque. Si la demande n'aboutit pas,  la banque ne facturera pas de frais de dossier. Leur montant varie grandement d'un réseau à l'autre mais il faut généralement compter plusieurs centaines d'euros.


Les garanties liées à un crédit immobilier 


 Bien comprendre le cautionnement


Une banque cherche toujours à se garantir du risque que représente le non-paiement des échéances d'un prêt. Les banques n'acceptent que rarement la caution d'une personne physique, l'emprunteur sera invité à faire appel à un organisme spécialisé : la société de cautionnement. Le fonctionnement d'un cautionnement mutuel est proche de celui d'une assurance : l'emprunteur verse une contribution auprès de la société de cautionnement afin que celle-ci prenne le relais en cas de défaillance. Le montant de la contribution est fixé proportionnellement à celui du crédit accordé. L'avantage d'un cautionnement  réside dans son coût, plus modeste que d'autres garanties comme par exemple l'hypothèque.


 Bien comprendre l'hypothèque


Une hypothèque est une garantie qui permet à la banque de revendre le bien qu'elle a financé si l'emprunteur est dans l'incapacité de payer ses mensualités. Cette garantie doit obligatoirement faire l'objet d'un acte notarié. Elle est souvent utilisée par la banque lors du financement d'une opération de construction d'une maison ou son agrandissement, car dans cette hypothèse la banque ne peut pas bénéficier du privilège du prêteur de deniers. Le coût d'une hypothèque est non négligeable   car il suppose le paiement d'une taxe de publicité foncière, d'un droit fixe d'enregistrement, d'une contribution de sécurité immobilière ainsi que les honoraires du notaire. Le tout peut représenter facilement environ 2 % du montant du prêt immobilier souscrit.


 Bien comprendre le privilège du prêteur de deniers


Lorsque la banque accorde un crédit immobilier pour l'achat d'un logement déjà construit, elle peut bénéficier du privilège du prêteur de deniers. Ce privilège lui permet d'être indemnisée en priorité   (son rang est déterminé par la date de vente du logement) en cas de non-remboursement du prêt immobilier. Ce privilège résulte de la loi et ne nécessite pas le consentement de l'emprunteur. Il est donc assez facile à mettre en place par la banque. Pour l'emprunteur, cette garantie se révèle nettement moins onéreuse qu'une hypothèque.


 Bien comprendre le nantissement


Le nantissement est une garantie mise en place lors de la conclusion d'un crédit in fine. Dans ce type d'opération ;  l'emprunteur acquitte des intérêts durant la durée du prêt et doit rembourser le capital à l'issue de l'opération. Afin de permettre un remboursement à terme du capital emprunté, le crédit in fine est souvent associé à une épargne par capitalisation  , généralement un contrat d'assurance-vie, de telle sorte que l'épargne constituée permette le remboursement du capital. Dans cette hypothèse,  c'est la banque qui est désignée comme bénéficiaire du contrat d'épargne, durant le temps de l'opération.

1 commentaire

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  • dludo
    28 janvier20:12

    "il est possible de couvrir les co-emprunteurs à 100 % chacun", et cela veut dire payer 2x plus d'assurance. Les banques proposent souvent cette option par défaut. Normal, il se font plus de bénéfices sur la vente de cette assurance

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