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Défiscalisation Censi-Bouvard: logements concernés et statut LMNP
Dernière mise à jour le : 04/02/2020

James R. Martin/Shutterstock / James R. Martin

Le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il vous permet d'investir dans l'immobilier via des résidences de services meublées. Ces logements sont alors destinés à des étudiants et des personnes âgées en échange d'avantages fiscaux.

Les biens immobiliers concernés

Les logements acquis neufs, dans le cadre d'une Vente en l'État futur d'Achèvement (VEFA) ou achevés depuis plus 15 ans mais ayant subi d'importants travaux de réhabilitation sont éligibles au dispositif fiscal Censi-Bouvard.

Sont exclusivement concernés certains types de biens immobiliers. Il s'agit des résidences avec services pour étudiants et des établissements sociaux ou médicaux sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés (EHPA, EHPAD, résidences autonomie, foyers de vie ou foyers occupationnels, foyers d'accueil médicalisés et maisons d'accueil spécialisées). Sont également concernés les établissements de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes âgées privées d'autonomie, les établissements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale, et les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément «qualité» ou une autorisation du département.

Ces résidences sont gérées et meublées par des entreprises spécialisées. Elles en assurent le bon fonctionnement et trouvent des locataires. Elles vous garantissent le versement des loyers pendant toute la durée du bail. Les contraintes de gestion quotidienne et le choix du locataire ne sont donc pas de votre ressort. Toutefois, cette tranquillité a un coût, souvent supérieur 10% des loyers bruts.

À savoir: les résidences de tourisme et les résidences d'affaires sont désormais exclues du dispositif.

Quels sont les services obligatoires?

Dans les résidences pour étudiants, au moins 3 des prestations suivantes doivent être délivrées: petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception, même non personnalisée. De plus, la résidence doit être occupée à hauteur de 70 % par des étudiants ou des apprentis munis d'un contrat de travail. Les résidences pour personnes âgées sont tenues de proposer des services liés à l'accueil des personnes âgées, dont, selon leur nature, des prestations de soins relevant d'actes médicaux ou paramédicaux.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, vous devez avoir la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au moment où vous investissez. Vous devez vous déclarer en tant que tel auprès de l'administration fiscale. Vos revenus locatifs ne doivent donc pas dépasser 23.000€ par an ni représenter plus de 50% de vos revenus globaux. Peu importe, en revanche, que vous deveniez Loueur en Meublé Professionnel par la suite.

Comment sont imposés vos revenus locatifs?

Ces derniers sont imposés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et doivent être déclarés chaque année via le formulaire 2042 C PRO. Vous devez aussi remplir une déclaration annuelle de résultat n° 2031 SD si vous êtes soumis au régime réel d'imposition. Si vous avez recours à un crédit, il est souvent plus intéressant d'opter pour le régime du bénéfice réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire certains frais et charges supportés (intérêts d'emprunt, honoraires de gestion) de vos revenus locatifs.

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