Location meublée : attention au changement automatique de régime fiscal

information fournie par Mingzi•20/05/2020 à 09:37

Attention si vous avez un ou des biens immobiliers que vous louez meublés, les règles fiscales ont changé (Crédit photo: Fotolia)

Attention si vous avez un ou des biens immobiliers que vous louez meublés, les règles fiscales ont changé. Si vous releviez du régime LMNP (location meublée non professionnelle), vous avez peut-être basculé automatiquement sur le régime LMP (location meublée professionnelle) sans le savoir. Explications.

Avez-vous basculé automatiquement sur le régime LMP ?

Vous avez un ou des biens immobiliers que vous louez meublés. Les recettes tirées de cette location sont, selon les cas, imposables selon le régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle). 

Attention, car les règles d'imposition ont changé depuis la Loi de finances 2020. Désormais, si les recettes annuelles retirées de la location meublée (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal dépassent 23 000 euros sur l'année civile et si elles sont supérieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer (salaires, autres BIC, etc), alors vous relevez automatiquement du régime LMP.

LMNP ou LMP : qu'est-ce que ça change ?

Imposition des revenus

LMNP ou LMP, dans les deux cas, les revenus relèvent du régime d'imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Si vos recettes ne dépassent pas 70 000 euros, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. Dans ce cas, seulement 50% des recettes brutes sont soumises à l'impôt sur le revenu. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges réelles. Par conséquent ce régime est intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50% des revenus locatifs.

Si vos recettes dépassent 70 000 euros, vous relevez du régime réel. Vous pouvez également opter pour ce régime si vos charges dépassent 50% des recettes. Dans ce cas, les charges liées à l'exploitation du bien (frais d'agences, assurances, charges de copropriété, taxe foncière), aux intérêts d'emprunts, aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles de vos loyers. Vous pouvez également déduire les frais d'acquisition du bien (frais d'acte notarié, commission des intermédiaires) et les charges d'amortissement du bien et des meubles qui le composent. En clair, chaque année, vous pouvez déduire de vos loyers un pourcentage du prix du bien et de ses meubles. 

Avec le régime LMNP, si les loyers sont inférieurs à l'ensemble des charges déductibles (hors charges d'amortissement), alors vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus BIC issus d'une location meublée, si vous en avez. Le déficit restant est reportable sur les 10 années suivantes. 

Avec le régime LMP, vous pouvez imputer vos déficits sur votre revenu global, y compris donc sur vos autres sources de revenu. Ce régime permet donc de réduire considérablement l'imposition.

Fiscalité des plus-values immobilières

Lors de la revente d'un bien, avec le statut LMNP, plus vous avez détenu votre bien immobilier longtemps, plus la part de la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu diminue. Par exemple, si vous vendez votre bien immobilier durant les 5 premières années de détention, votre plus-value sera taxée à 19%, si vous le vendez au bout de 15 ans, elle sera taxée à 4,8%. La plus-value est totalement exonérée d'impôt au bout de 22 ans.

Le statut LMP sera plus avantageux dès lors que les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros hors taxes au cours des 2 années civiles précédant la vente et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans. Dans ce cas, la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Entre 90 000 et 126 000 € de recettes, l'exonération est partielle.