Comment réussir un investissement locatif ?

information fournie par Café de la Bourse •16/06/2020 à 09:40

(Crédits photo : Unsplash - Ian Dooley )

Lorsque le contexte macroéconomique se dégrade, de nombreux particuliers sont tentés d'investir leurs liquidités dans l'immobilier, valeur refuge très prisée des Français qui apprécient le caractère tangible et rassurant de la pierre. Avant de foncer tête baissée dans un investissement locatif, il conviendra de bien préparer celui-ci. Découvrez dans cet article 5 pistes à creuser pour réussir son placement dans l'immobilier locatif.

Choisir avec soin son emplacement

D'abord, gardez bien en tête que l'un des critères majeurs, si ce n'est le plus important, est l'emplacement. Pas question d'investir dans une zone sinistrée qui voit sa population baisser d'année en année. Au contraire, la bonne conduite à adopter est de privilégier une zone pour laquelle l'offre est inférieure à la demande afin d'éviter le risque de vacance locative (un bien vide que vous ne parvenez pas à louer).

Il conviendra donc de favoriser les grandes agglomérations mais attention, il faudra également que le prix d'achat du bien ne soit pas trop élevé par rapport aux loyers que vous pourrez encaisser et il sera donc souvent conseillé de fuir les zones avec encadrement des loyers comme Paris, ville pour laquelle un investisseur doit parfois louer son bien pendant plus de 30 ans pour récupérer sa mise de départ. Si vous habitez Paris et souhaitez investir à côté de chez vous pour des raisons pratiques (entretien, organisation des visites, signature du bail, etc.), il sera souvent plus avantageux de réaliser un investissement locatif en petite ou même grande couronne.

Adapter sa stratégie à son objectif et son budget

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le mettre en location durant votre vie active et ensuite l'habiter une fois à la retraite, vous devrez bien sûr prendre en compte ce critère au moment du choix et favoriser un bien (emplacement, caractéristiques) qui correspondent à vos souhaits.

Vous êtes expatrié et préparez votre retour en France qui interviendra dans les 5 prochaines années et souhaitez acheter le bien quoi servira à loger toute votre famille ? Choisissez un bien conforme à vos attentes et louez-le en colocation ou à des expatriés en France qui ont aussi des enfants. Si vous souhaitez seulement obtenir une source de revenus complémentaires, la situation sera tout à fait différente. La rentabilité sera votre principal, voire seul critère. Si vous êtes fortement imposé et souhaitez profiter de ce placement pour réduire votre facture à l'administration fiscale, vous pouvez opter pour un dispositif du type loi Malraux par exemple. Si vous ne voulez pas que vos revenus fonciers soient trop lourdement taxés, vous pouvez aussi limiter l'assiette fiscale en choisissant d'investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) par exemple.

Calculer le rendement et les flux de trésorerie

La rentabilité locative de son investissement est évidemment le point crucial de votre investissement. Vous pouvez par exemple calculer le rendement de votre bien à partir du prix d'achat et des loyers que vous allez toucher. Mais il sera souvent bien plus judicieux de calculer le taux de rentabilité interne du bien, comprenant tous les flux entrants et sortants sur la période de détention comme le prix d'achat mais aussi les frais d'agence, frais de notaire, frais de dossier du crédit immobilier, coût de l'assurance emprunteur, frais de travaux et d'entretien, répercussion fiscales de l'accroissement de vos revenus, impôts locaux, et côté flux entrants, les loyers encaissés (variables parfois), la plus-value éventuelle, les éventuelles réductions fiscales auxquelles vous donne droit votre investissement, etc.

Profiter de l'effet de levier du crédit

Ce n'est un secret pour personne, les taux bas favorisent les emprunteurs qui peuvent par ce biais réaliser des crédits immobiliers conséquents. Il est possible et même tout à fait judicieux de s'endetter pour investir dans l'immobilier locatif sans débourser un centime. Pour cela, il faut opter pour une durée longue de crédit qui allège le poids des mensualités et dénicher un bien dont les montants des loyers sont significatifs afin qu'ils soient supérieurs à vos charges de gestion et mensualités du crédit. Même si vous n'atteignez pas cet objectif, essayez de vous en rapprocher le plus possible afin de vous constituer un capital à moindre frais qui, une fois le crédit remboursé, vous permettra de jouir de revenus complémentaires réguliers.

Se faire accompagner par des professionnels

Enfin, parce qu'un investissement locatif ne s'improvise pas, qu'il peut mobiliser des sommes conséquentes et que de son succès dépend sa rentabilité, mieux vaut bien s'entourer et faire appel à une ou plusieurs agence(s) immobilière(s), voire même une société de chasseurs d'appartements pour trouver la perle rare, un courtier en crédit immobilier pour obtenir son prêt au meilleur taux, un notaire pour prendre toutes les précautions juridiques qui s'imposent, une agence de gestion locative si vous ne souhaitez pas assurer vous-même la mise en location du bien, et pourquoi pas, même, un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra évaluer avec vous vos besoins et créer une stratégie sur-mesure pour votre placement, répondant à une logique patrimoniale globale qui vous est propre.