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Garanties du crédit immobilier : quelles solutions privilégier ?
information fournie par Café de la Bourse26/11/2020 à 15:02

(Crédits photo : Pixabay - Gerd Altmann )

(Crédits photo : Pixabay - Gerd Altmann )

L'assurance emprunteur du crédit immobilier offre des garanties à la banque qui pourra récupérer tout ou partie des sommes prêtées auprès de la compagnie d'assurance en cas de décès ou d'invalidité d'un emprunteur, ou tout autre motif pour lequel celui-ci a souscrit une assurance. Mais en plus de cela, la banque peut aussi compter sur une garantie spécifique pour se couvrir en cas de défaut de paiement de votre part et éventuellement revendre le bien pour se rembourser.

Découvrez dans cet article les caractéristiques, atouts et inconvénients des trois principales garanties du crédit immobilier pour vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.

La caution mutuelle

Avec la caution mutuelle, la banque compte sur un organisme spécialisé pour rembourser à votre place les sommes dues en cas de défaut de votre part. Elle ne permet donc pas à la banque de saisir votre bien en cas de non-paiement des mensualités. Plusieurs organismes qui remplissent ce rôle existent comme Caution Logement, Camca, CNP, etc. Le coût de cette garantie varie entre 0,5 % et 1 % du prêt qui se compose, d'une part, d'une commission à l'organisme pour son intervention et, d'autre part, d'une contribution à un Fonds mutuel de garantie (FMG). Une partie de cette contribution au FMG peut d'ailleurs être restituée à l'emprunteur en fin de prêt ou en cas de remboursement anticipé total. La caution mutuelle est de loin la solution de garantie la moins onéreuse. Cependant, pour pouvoir y prétendre, il vous faudra montrer patte blanche et justifier de revenus, d'un apport, d'un endettement, etc. jugés satisfaisants. Il s'agit donc de la meilleure solution de garantie si vous pouvez y accéder.

L'hypothèque

L'hypothèque consiste à mettre le bien acheté en hypothèque auprès de la banque qui, si vous n'honorez pas vos mensualités de crédit immobilier, pourra vendre le bien et se payer sur le prix de la vente. Elle est envisageable pour tous les types de biens immobiliers et obligatoire en cas d'achat dans le neuf ou la construction d'une maison. Son inconvénient majeur, c'est son prix. Il s'agit de la garantie la plus chère. Ainsi, pour l'achat d'un bien dans le neuf de 500 000 euros, le coût de l'hypothèque s'élèvera à 6 080 euros environ. Cela s'explique notamment par l'empilement des frais (honoraires du notaire, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments de formalité et débours). Et si vous revendez votre bien avant l'échéance du crédit, la facture vient s'alourdir encore car vous devrez régler au notaire des frais de « mainlevée », liés à la radiation de l'hypothèque en cours. Cette option est donc à privilégier uniquement si vous achetez dans le neuf et que vous n'avez pu obtenir de caution mutuelle.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de denier ou PPD permet également à la banque de saisir le bien immobilier sur lequel porte le crédit immobilier en cas de défaut de paiement des mensualités du prêt. Il ne peut concerner que les biens anciens. Cette garantie est bien moins chère que l'hypothèque. Ainsi, pour l'achat d'un bien dans l'ancien de 500 000 euros, le coût du privilège de prêteur de denier s'élèvera à 2 505 euros environ. Contrairement à l'hypothèque, il n'y a pas de taxe de publicité foncière à payer. Cependant, comme c'est le cas pour l'hypothèque, la facture du PPD grimpe encore si le bien est mis en vente avant que le crédit ne soit remboursé puisque le notaire doit alors procéder à la radiation de l'hypothèque en cours. Le privilège de prêteur de denier s'adresse donc aux acheteurs dans l'ancien qui n'auraient pu obtenir la garantie caution mutuelle.

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