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Obtenir un prêt immobilier sans apport: c'est possible
Dernière mise à jour le : 08/07/2020

crédit photo : spectrumblue/Shutterstock / spectrumblue

Obtenir un prêt immobilier sans disposer d'un apport personnel ? La démarche paraît osée. Et pourtant, elle peut avoir une issue positive. Pour ce faire, l'emprunteur doit présenter de solides arguments et savoir convaincre de sa capacité à rembourser son prêt. Certains profils d'emprunteur sont plus avantagés que d'autres.

L'apport personnel et ses conséquences

L'apport personnel est constitué des sommes dont vous pouvez disposer immédiatement ou à court terme. Il peut s'agir d'économies détenues sur des livrets d'épargne, de liquidités reçues suite à une succession ou une donation, de fonds placés sur un Plan d'Epargne Salariale (PEE)...

Les conditions de votre prêt immobilier (le taux d'emprunt, le montant des remboursements, la durée de remboursement) dépendent en partie de votre apport personnel. Avec un apport personnel élevé, vous obtiendrez un taux d'emprunt plus bas et des frais de dossier réduits. Généralement, l'apport personnel exigé est au minimum de 10 % du montant emprunté.

L'évaluation de l'établissement prêteur et donc sa décision de vous accorder un prêt, ou non, portent aussi sur d'autres critères. Ce qui laisse un espace pour les emprunteurs ne disposant d'aucun apport personnel. Toutefois, la démarche est plus délicate.

Justifier son absence d'apport et convaincre les banques

Si vous ne disposez pas d'apport personnel, vous devez justifier son absence, expliquer les raisons de votre démarche, affiner vos arguments et répondre de façon exacte et précise aux demandes adressées par la banque. Votre projet doit être lisible et étayé, tout en garantissant votre solvabilité future. De manière générale, vous devez faire la preuve de vos capacités à rembourser votre prêt.

Le taux d'endettement des acquéreurs n'ayant pas d'apport personnel est ausculté à la loupe par les banques, tout comme le «reste à vivre» (sommes disponibles après remboursement des mensualités) et «le saut de charge» (écart entre les charges actuelles et celles à assumer après l'acquisition). Là encore, n'hésitez pas à fournir des justificatifs.

Trois catégories d'emprunteur sans apport

Généralement, on rencontre trois types d'emprunteur susceptible d'obtenir un prêt sans apport personnel. Ce sont:

  • Les jeunes actifs n'ayant pas encore eu le temps de se constituer une épargne.
  • Les ménages disposant d'une épargne conséquente et souhaitant la conserver.
  • Les investisseurs dans l'immobilier locatif.

La situation professionnelle des jeunes primo-accédants est regardée de près par les banques. Si ceux-ci peuvent prétendre à des rémunérations élevées (études solides, métier porteur...) et/ou vues comme «sûres» (CDI, fonctionnaire), les banques se montrent généralement accueillantes, même en l'absence d'apport.

A noter

Les prêts, accordés à des taux réduits peuvent également être assimilés à de l'apport personnel. Il s'agit du prêt Action Logement, du prêt aux fonctionnaires, du PTZ+ (Prêt à Taux Zéro), du prêt départemental ou régional et du prêt accordé par certaines caisses de retraite.

Les particuliers souhaitant conserver leur épargne sont également regardés d'un bon œil par les établissements bancaires. Tout du mois si elle est conséquente. Dans ce cas d'ailleurs, leur prêt immobilier peut être garanti par le nantissement d'une partie ou de la totalité de cette épargne, qu'il s'agisse d'un contrat d'assurance-vie, d'un portefeuille d'actions ou encore d'un Plan d'Epargne Salariale (PEE).

L'emprunteur souhaitant investir dans l'immobilier pour louer peut également bénéficier d'un prêt sans apport. En effet, ce dernier optimise sa fiscalité puisque les intérêts d'emprunts sont déduits des loyers reçus, s'il a choisi d'être imposé dans le cadre du régime réel. La contrainte financière est donc allégée. De plus, en cas de défaut, l'emprunteur peut toujours vendre le bien pour rembourser sa banque.

Généralement, un apport personnel est exigé pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, il est parfois possible de s'en passer. Vous devez être en mesure de justifier l'absence d'apport et convaincre de votre solvabilité future. Certains profils sont privilégiés (jeunes actifs, ménages disposant d'une épargne conséquente, investisseurs dans l'immobilier locatif).

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