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4 questions sur la loi Malraux
Dernière mise à jour le : 03/12/2018

avarand/Shutterstock / avarand

Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier pour profiter de la défiscalisation « Malraux » ? Comment faire votre choix parmi les différents programmes ? Que faire après neuf ans de détention ? Faut-il avoir recours à un promoteur ?

Comment faire son choix parmi les différents programmes Malraux?

Pour tout investissement immobilier, l'emplacement est un critère déterminant. Ne vous focalisez par uniquement sur la réduction d'impôt. Les programmes «Malraux» sont situés dans des secteurs sauvegardés, donc en centre-ville. Logiquement, vous ne devriez donc pas avoir de difficulté pour louer votre bien. Mais tous les centres-villes ne sont pas recherchés.

Vous devez donc étudier le «potentiel locatif» de chaque bien pour savoir s'il sera facile à louer pendant neuf ans. Pour plus de sécurité, préférez les villes dont la population dépasse 50.000 habitants. Et renseignez-vous auprès d'un agent immobilier pour connaître les spécificités du marché local.

Doit-on obligatoirement recourir à un promoteur pour un investissement Malraux?

Si vous n'êtes pas un spécialiste de l'immobilier, il n'y a pas d'autres possibilités. Les démarches administratives sont trop complexes et trop nombreuses pour envisager de vous lancer seul. Toutefois, les promoteurs spécialisés dans le Malraux travaillent souvent de manière locale et sont peu connus du grand public. Il est donc difficile de se faire une idée sur leur qualité. Prenez le temps de vérifier leur solidité financière. Là encore, pensez à interroger des spécialistes de l'immobilier local.

Mise en garde

Majoritairement, les intermédiaires spécialisés dans la défiscalisation (FCPI, SCPI fiscales, investissement PME et loi Malraux) font bien leur travail. Toutefois, une minorité d'entre eux recherchent uniquement le paiement de juteuses commissions. Méfiez-vous des projets trop beaux pour être vrais. Et prenez toujours le temps de la réflexion avant de vous engager dans un investissement de type «Malraux».

Est-il possible de cumuler un investissement «Pinel» et un investissement «Malraux»?

Tout à fait. La défiscalisation «Malraux» est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant également d'avantages fiscaux. En revanche, il est impossible de cumuler les avantages de plusieurs dispositifs défiscalisant sur un même bien. Rappelons que le «Malraux» n'est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

Que faire de mon bien «Malraux» une fois passé le délai de neuf ans?

Les possibilités sont nombreuses. Vous pouvez revendre le bien, mais la plus-value risque d'être importante compte tenu de la durée de détention plutôt faible. Vous pouvez continuer de louer le bien en location nue ou bien passer à la location meublée pour optimiser la fiscalité de vos revenus. Vous pouvez également donner la propriété à vos enfants en démembrement (ils en percevront par exemple les revenus locatifs).

Un investissement défiscalisant doit être mené sans précipitation. Dans le cas du «Malraux», la localisation du bien est déterminante. Par ailleurs, le recours à un promoteur paraît incontournable.

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