Séduisante acquisition à Cannes (COURBET)

information fournie par AlphaValue •22/02/2023 à 18:43

Séduisante acquisition à Cannes

M&A /CORP. ACTION

COURBET signe une acquisition de 6,000 m² à Cannes qui structurera durablement l’ensemble de son patrimoine et contribuera significativement à son ANR.

ACTUALITÉ

• COURBET acquiert 6,000m² de bâti sur un terrain de 1.1ha à Cannes. Les bâtiments disposent d’une vue mer privilégiée et d’un accès à la Méditerranée.
• Le site sera exploité sous bail emphytéotique ( leasehold ) dont la durée résiduelle ni le loyer ne sont précisés.
• Le Groupe étoffera l’offre de services autour du noyau d’activité initial, conservé, lié à l’enseignement des langues et de la culture Française. Il reprend 35 salariés.
• Des travaux significatifs de mise à niveau de l’actif seront nécessaires. Leur montant n’est pas communiqué à ce stade de l’opération, toute récente.

ANALYSE

Après deux acquisitions à La Bourboule puis une à Cannes (hôtel Hollywood), COURBET réalise ici un investissement à grand potentiel à vocation Trophy Asset . A 15mn à pieds du palais des Festivals de Cannes, avec un accès à la mer et une vue Méditerranée, les lieux bénéficient d’espaces extérieurs arborés permis par une emprise foncière d’un hectare.

Le format de l’acquisition, l’emphytéose, s’approche du modèle de l’hôtel Hollywood de Cannes (100 chambres), situé sur le terrain de la concession aéroportuaire de Cannes-Mandelieu (aviation d’affaires). Ce mode de gestion réduit significativement l’investissement initial et s’approche d’un format asset light . Il permet de capter durablement l’excédent de valeur résultant du différentiel entre le loyer versé au propriétaire et la rentabilité économique de l’actif générée par l’emphytéote.

En termes de valeur, l’emphytéose confère au locataire un droit réel durable sur le bien. Il pourra donc servir de collatéral à une dette de financement des travaux.

L’acquisition du fonds de commerce de l’exploitant initial, par COURBET le 13 Février 2023, s’est réalisé à la barre du tribunal judiciaire de Cannes pour un montant non communiqué, sans doute faible.

Les lieux sont actuellement pleinement occupés par le Collège International de Cannes, établissement d’enseignement de langue et de culture françaises à destination d’étudiants étrangers. COURBET pérennisera cette activité qui emploie 35 personnes tout en la développant à destination d’une clientèle moyen-orientale, asiatique et américaine en nouant des partenariats avec des institutions étrangères ou via un réseau de distribution en propre. Nous estimons que la marque “Cannes” est suffisamment solide pour présenter de bonnes garanties de succès.

Autour de cette activité initiale jusqu’ici peu profitable (exploitée par une Association Loi 1901), COURBET souhaite ajouter des sources de revenu : i/ élargir sensiblement la base de clientèle de l’activité actuelle ; ii/ événementiel (mariages, réceptions) ; iii/ logement, type YMCA par exemple, en capitalisant sur les lits d’internat existants ; iv/ développement d’une école de cuisine et d’une offre de restauration permettant d’optimiser l’utilisation des infrastructures collectives.

Le montant des travaux n’est pas communiqué. COURBET aura sans doute besoin de 9-12 mois pour présenter la version finale du projet et les coûts associés. Nous nous attendons à une enveloppe de €6-10m en fonction de la profondeur des améliorations à apporter. Cette fourchette serait compatible avec des revenus locatifs de l’ordre de €1.3-1.5m par an (estimation préliminaire AV), avec à la clé une création de valeur significative (€3-5m dans une large fourchette) qui ne pourra être précisée qu’une fois connus : i/ la durée du bail emphytéotique ; ii/ le loyer annuel payé ; iii/ le montant des travaux et iv/ le projet d’occupation définitif et les loyers prévisionnels à recevoir.

IMPACT

Ce projet nous semble très cohérent. Il présente à notre sens des options gratuites. Les possibilités sont nombreuses. Le site bénéficie d’un emplacement privilégié et l’acquisition s’effectue dans des conditions de risque attractives. Le couple rendement-risque de cette opération nous semble tout à fait intéressant.

Nous serons capables de revisiter notre objectif de cours une fois connus les chiffres (dont volet financement et éventuellement fonds propres) comme projet final d’occupation du Collège International de Cannes. Il devrait représenter une création de valeur brute (si financement 100% dette) substantielle par rapport à la capitalisation boursière actuelle de COURBET (€5m). Notre recommandation Achat est confirmée.