La valeur du jour à Paris - Emeis va créer une foncière pour dépasser son objectif de cessions et se désendetter

information fournie par AOF •24/09/2025 à 10:55

(AOF) - Le titre Emeis (+9,96%, à 13,36 euros) est particulièrement entouré à la Bourse de Paris. Il occupe la tête de l'indice SBF 120, après avoir annoncé la future création d’une foncière qui va lui permettre de dépasser l’objectif de cession et de réduire son endettement. L’ex-Orpea a ainsi obtenu des engagements fermes des fonds d’investissement Farallon Capital, en qualité d’investisseur principal, et TwentyTwo Real Estate pour créer une société foncière destinée à gérer les actifs immobiliers de santé opérés par le groupe.

Ces deux fonds d'investissement se sont engagés à investir 761 millions d'euros autour de la fin d'année, ce qui représente 62% de la valeur expertisée à fin 2024 des actifs détenus par ce véhicule. Pour Emeis, l'opération va permettre d'une part de dépasser son ambition en matière de cessions, qui étaient de vendre des actifs pour un montant total de 1,5 milliard d'euros entre mi-2022 et fin 2025. Sur la période, le volume d'opérations réalisées devrait s'établir à près de 1,9 milliard d'euros.

D'autre part, l'apport des investisseurs va permettre au groupe spécialisé dans les cliniques de soins de suite, de soins médicaux, maisons de retraite… de réduire son endettement net de 700 millions d'euros.

Enfin, la création de cette société foncière va permettre à Emeis de poser les bases de sa stratégie immobilière à plus long terme. Il lui permettra aussi de conserver une part potentiellement significative du bénéfice de la création de valeur future du véhicule, avec la reprise du cycle immobilier sur les actifs de santé qui semble se dessiner aujourd'hui.

Le patrimoine de la foncière sera composé de 68 actifs, d'une valeur expertisée de 1,22 milliard d'euros à fin 2024, reflétant un taux de rendement moyen de l'ordre de 6% hors droits. Les actifs qui vont rester intégralement gérés par Emeis sont situés à 68% en France, 19% en Allemagne et 13% en Espagne.

Enfin, le partenariat entre le groupe français et les deux fonds d'investissement est envisagé pour une durée de 5 ans avec la possibilité d'une prolongation de 2 ans supplémentaires. Il pourra également être écourté sur décision d'Emeis.

" Nous sommes particulièrement heureux d'annoncer aujourd'hui cette opération, dont la structure nous permettra de garder le contrôle de notre patrimoine avec l'objectif stratégique de créer une foncière dédiée à l'immobilier de santé, qui portera le développement immobilier du Groupe sur le long terme. Cette nouvelle étape nous permettra à la fois de dépasser notre ambition en matière de cessions et de réduire notre endettement net de près de 700 millions d'euros ", a expliqué Laurent Guillot, directeur général d'Emeis.

Sans compter la hausse du jour, le titre Emeis a bondi de 100,46% depuis le début de l'année.

La société publiera ses résultats semestriels le 29 septembre prochain.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points-clés

- Numéro 1 européen de la prise en charge globale de la dépendance avec près de 94 000 lits et 1031 établissements, créé en 1989 ;

- Chiffre d’affaires de 5,2 Mds€, réparti entre la France-Benelux pour 58 %, l’Europe centrale pour 26 %, l’Europe de l’est pour 10 %, la péninsule ibérique et l’Amérique latine (Brésil, Chili et Uruguay) pour 5,5 % puis la Chine et les Emirats arabes unis ;

- Cinq activités : maisons de retraites (résidents de + 80 ans), résidences services (résidents de + 70 ans), cliniques médicales et psychiatriques, services et soins à domicile ;

- Modèle de création de valeur fondé sur la sélectivité à l’international, la diminution de la détention des actifs immobiliers, le redressement de la situation financière et l’amélioration des conditions de travail débouchant sur une meilleure prise en compte des besoins des résidents ou malades ;

- Capital contrôlé à 50,2 % par 4 actionnaires agissant de concert : la Caisse des dépôts pour 22,4 %, la Mutuelle des instituteurs de France pour 14,8 %, la MACSF pour 7,4 % et CNP Assurances pour 5,6 % ;

- Renouvellement de la gouvernance, Guillaume Pepy présidant le conseil de 13 administrateurs, Laurent Guillot étant directeur général.

Enjeux

- Agilité du modèle d’affaires menée par un comité exécutif reconstruit :

- recentrage sur France, Allemagne, Pays-Bas, Suisse, Irlande, Espagne et Autriche,

- mise en place des synergies entre métiers, simplification et unification de l’infrastructure d’information (budget 2024 de 3 % du chiffre d’affaires),

- restructuration financière -cessions de 800 Mds€ d’ici fin 2025, ratio LTV inférieur à 50,

- optimisation du portefeuille immobilier par prises à bail et cessions, y compris 8 cliniques rachetées en juillet pour 185 M€,

- innovation axée sur la digitalisation et l’optimisation des soins ;

- Feuille de route environnementale « Green building » 2030 :

- recul de 16 %, vs 2019, d’ici 2025 et de 30 % d’ici 2030 de la consommation énergétique et, pour les émissions de carbone, de 17 % puis de 30 %,

- audits énergétiques, production d’énergie renouvelable au niveau des établissements ;

- Après les restructurations financières de décembre à mars (augmentation de capital et apport en fonds propres), bilan encore tendu : ratio LTV de 55 % à fin 2023, capitaux propres de 1,9 Md€ et disponibilités de 856 M€.

Défis

- Redressement en France (taux d’occupation des maisons de retraite à 83,8 en septembre contre 85,6 % pour le groupe) dont il est attendu une contribution de 75 % au redressement de la marge ;

- Stratégie immobilière ralentie par les tensions du marché immobilier :

- objectifs : détention de 20 et 25 %, vs 46 % en 2022, du portefeuille d’une valeur de 4,8 Mds€ et création à moyen terme d’une foncière dédiée avec marge de promotion de 10 %,

- exécution : 340 M€ nets de cessions attendues en 2024, vs 449 M€ nets attendus et risque de cessions d’actifs opérationnels (y compris l’exploitation) pour améliorer la situation financière d’ici début 2025 ;

- Interrogations sur les suites de la reprise récente du patrimoine immobilier et des maisons de retraite en Allemagne, Italie et Luxembourg de l’ancien partenaire M. Lugano ;

- Après une avancée de 8,4 % des revenus à fin septembre, anticipations 2024 d’un excédent brut d’exploitation proche de 730 M€ ;

- Ambition 2025 : 5,23 Mds€ de revenus, en hausse de 9 % par an, et 20 % de marge opérationnelle ;

- Absence de dividende.