Foncières commerciales : une chute inéluctable ?

Boursorama•18/09/2020 à 14:11

(Crédits photo : Flickr - )

D'abord pénalisées en mars par la fermeture des centres commerciaux, les foncières étaient parvenues à rebondir à la sortie du confinement. Mais le contexte sanitaire et ses conséquences sur le portefeuille et le comportement des consommateurs viennent fragiliser durablement la reprise de l'activité. Après l'annonce d'une augmentation de capital d'Unibail-Rodamco-Westfield, les investisseurs sont en plein doute. 

La rumeur d'une augmentation de capital courait depuis quelques semaines mais elle avait été démentie par le principal intéressé. La foncière commerciale Unibail-Rodamco-Westfield a finalement annoncé mercredi 16 septembre un plan d'au moins 9 milliards d'euros afin de renforcer son bilan face aux incertitudes de la crise.

Il prévoit notamment une augmentation de capital de 3,5 milliards d'euros intégralement souscrite par un syndicat bancaire. Les modalités souvent être définies au quatrième trimestre. URW a également décidé dune limitation des dividendes versés en numéraires d'un milliard sur les deux prochaines années, une réduction supplémentaire de 800 millions de ses investissements et des cessions d'un montant total de quatre milliards d'ici fin 2021.

Si ce plan vise notamment à permettre au groupe de conserver une note de crédit "investment grade" solide, la sanction a été immédiate sur les marchés. L'action du groupe a dégringolé de plus de 10% jeudi, et poursuit sa chute vendredi. 

URW plombé par la baisse du trafic et des loyers 

Il faut dire que la crise sanitaire entrainant la fermeture des commerces non essentiels pendant la période de confinement a sévèrement affecté les revenus des foncières commerciales. «La crise a provoqué une accélération de faillites d'enseignes. Certaines font le choix de fermer leurs magasins et tout cela engendre une renégociation des loyers ou des difficultés pour les collecter», notait Laurent Saint Aubin, gérant actions immobilier Europe chez Sofidy, en juillet dernier.

Si URW (qui exploite notamment les centres commerciaux du Forum des Halles à Paris et de La Part-Dieu à Lyon) a d'abord parié sur un effet de rattrapage au moment du déconfinement, le contexte très incertain d'un point de vue sanitaire continue de rendre les pronostics en terme de reprise difficiles à établir.

Le 26 juin dernier, la demande de placement en redressement judiciaire d'Intu Properties, le plus gros propriétaire de centres commerciaux outre-Manche, avait déjà provoqué de forts remous sur le segment des foncières.

Certes, les analystes exliquaient que la crise du Covid-19 avait joué le rôle d'accélérateur dans la chute d'un groupe déjà dans une situation financière critique (avec un niveau d'endettement de 5,17 milliards d'euros avant la crise sanitaire), mais le rapprochement avec la situation d'URW n'était pas pour autant dénuée de sens. 

Premièrement, Unibail-Rodamco s'est fortement endetté pour acquérir Westfield fin 2017. Et deuxième point, sa densité commerciale l'expose à un risque élevé en cette période d'incertitude. URW est foncière de centres commerciaux (86%), de centres de congrès (5%) et de bureaux (6%), et s'est implanté en Europe pour 76% de son patrimoine (dont 34% en France) et aux Etats-Unis pour les 24% restants. Le courtier Berenberg a d'ailleurs estimé jeudi que les activités américaines vont demeurer un fardeau pour le groupe. 

Effet boule de neige ? 

Klépierr,e que certains analystes jugeaient moins fragile il y a encore quelques semaines (le groupe n'est pas exposé à certains segments en difficulté comme les activités de congrès expositions, marché du bureau à la Défense) voit aussi son action dévisser à la Bourse de Paris depuis l'annonce d'URW : -2,73% jeudi puis presque 8% ce vendredi. Au vu du comportement du marché, la foncière pourrait elle aussi être amenée à renforcer son bilan. 

Dans ce contexte, quelle peut être l'évolution boursière des titres ? Si les deux actions sont désormais proches de leur plus-bas historique, il est peu probable que les investisseurs veuillent se positionner. Certes, URW tente d'afficher un discours volontariste dans l'épreuve mais la Bourse est peu sereine sur un segment désormais fragilisé par la crise sanitaire et par le développement massif des achats en ligne qu'elle a engendrés. A cela, la pression écologique risque bien d'affecter durablement la création de surfaces commerciales.

RELIRE : Bourse : quel avenir pour les foncières commerciales ? 

SB (redaction@boursorama.fr)