Bourse : quel avenir pour les foncières commerciales ?

information fournie par Boursorama •21/07/2020 à 10:30

Sarah Belhadi

BoursoBank

Chef de rubrique Bourse

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Les Halles à Paris, un ensemble opéré par Unibail-Rodamco-Westfield. (Crédit photo : Flickr)

Très affectées par la crise sanitaire du fait de la fermeture des centres commerciaux, les foncières commerciales ont fortement rebondi à la levée du confinement dans l'espoir d'une reprise vigoureuse de la consommation. Depuis, elles sont reparties à la baisse exposées à de nombreux risques et pénalisées par l'incertitude des investisseurs sur leur valeur réelle. En outre, les sociétés d'investissement immobilier cotées ont été contraintes de réduire ou de supprimer leur coupon et ont perdu leur attrait spéculatif. Que faire des titres Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre et Mercialys ?

Le 2 juin, en annonçant que 65 de ses 90 centres commerciaux avaient rouvert suite à la levée progressive des mesures de confinement imposées par la crise sanitaire, Unibail-Rodamco-Westfield a fortement rebondi en Bourse : +10,21% à 58,48 euros, soit la plus forte hausse du CAC 40 sur cette séance.

«Le retour de la fréquentation à environ 80% des niveaux pré-crise en Autriche, en Allemagne et en République tchèque, et le bon redémarrage ce weekend des grands centres français sont des signes très positifs, d'autant que des restrictions significatives sont encore en place pour les restaurants et les cinémas, moteurs majeurs de fréquentation (…) », indiquait le président du directoire, Christophe Cuvillier, cité dans un communiqué du groupe.

Quelques jours plus tôt, Klépierre, le numéro un européen des centres commerciaux, révélait de son côté avoir rouvert 86% de ses centres en Europe, ce qui représente 80% de la valeur de son portefeuille. Mercialys avait également fait savoir courant mai que l'intégralité de ses centres commerciaux avait rouvert dès la date du déconfinement en France.

Portés par ces nouvelles, les titres ont alors retrouvé des couleurs en Bourse. D'autant plus qu'Unibail-Rodamco-Westfield, dernier à communiquer sur le sujet, avait pour sa part livré des prévisions optimistes. «Dans les centres de région parisienne, qui ont seulement rouvert le 29 ou le 30 mai, la fréquentation du samedi [30 mai] a été encourageante, à 65% des niveaux de 2019 ».

Un simple effet de rattrapage

Suffisant pour regagner la confiance des investisseurs ? Pas vraiment. Ces taux de fréquentation ponctuels ne peuvent être considérés comme le signe d'un redémarrage durable de l'activité, estiment les analystes. Elles correspondent à un rattrapage de la consommation rendue impossible pendant le confinement. S'il faut désormais attendre les résultats du premier semestre des foncières pour chiffrer les effets de la crise (Mercialys : 27 juillet, Klépierre et Unibail-Rodamco-Westfield le 29 juillet), les difficultés sont déjà bien présentes pour certains groupes en Europe. Intu Properties, le plus gros propriétaire de centres commerciaux outre-Manche a demandé fin juin son placement sous administration judiciaire.

La crise du Covid-19 a accéléré la chute d'un groupe dans une situation financière critique (avec un niveau d'endettement de 5,17 milliards d'euros avant la crise sanitaire). Il faut dire que la fermeture des magasins non essentiels a contraint des centaines de commerçants à suspendre le paiement de leurs loyers (dont les foncières tirent leurs revenus de la gestion de leur patrimoine immobilier).

Selon la publication spécialisée Property Week, les loyers commerciaux perçus sur le trimestre avril-juin n'ont représenté que 18,2% de leur niveau habituel. Le placement sous le régime des faillites d'Intu Properties a eu un impact direct sur le cours de l'action Unibail-Rodamco-Westfield qui a dégringolé de 5,14% le 26 juin. Il faut dire que la faillite du géant britannique est une mauvaise nouvelle pour le compartiment des foncières commerciales.

Unibail-Rodamco-Westfield s'est fortement endetté pour acquérir Westfield fin 2017 et sa densité commerciale l'expose à un risque élevé en cette période d'incertitude : URW est foncière de centres commerciaux (86%), de centres de congrès (5%) et de bureaux (6%), et s'est implanté en Europe pour 76% de son patrimoine (dont 34% en France) et aux Etats-Unis pour les 24% restants.

Les loyers impayés fragilisent les foncières

«La crise a provoqué une accélération de faillites d'enseignes. Certaines font le choix de fermer leurs magasins et tout cela engendre une renégociation des loyers ou des difficultés pour les collecter », rappelle Laurent Saint Aubin, gérant actions immobilier Europe chez Sofidy. «Au Royaume-Uni, seulement 36% des loyers commerciaux ont été perçus au deuxième trimestre.»

Les projections en termes de reprise restent difficiles à faire. Face à l'augmentation du nombre de cas de Covid-19, Apple a par exemple de nouveau fermé près d'un tiers de ses magasins aux Etats-Unis.

En outre, les foncières commerciales sont confrontées à la concurrence du commerce en ligne qui fragilise leur modèle. La crise a été un accélérateur de tendance, comme le souligne Laurent Saint Aubin : «Le commerce électronique a explosé avec, par exemple, au Royaume-Uni, une part de marché des ventes en ligne à 32,8% fin mai contre 19% fin février. Il avait fallu cinq ans pour passer de 12 à 19%.» Les derniers chiffres laissent sous-entendre qu'il ne s'agirait pas d'une tendance passagère. «Au mois de mai, malgré les réouvertures, les ventes du commerce en ligne ont progressé de 20%», rappelle le gérant.

Enfin, l'existence même des centres commerciaux péri-urbains privilégiés pendant des décennies, pourrait être remise en cause. En début de semaine, le président de la République s'est dit favorable à un gel des nouveaux projets commerciaux en périphérie des villes. Un nouveau défi pour les foncières qui devront peut-être, à l'instar de certains pays scandinaves, miser sur un projet social pour mieux vendre leurs espaces, au risque de ne plus être en capacité de dégager des profits.

Divergence chez les brokers

Les analystes ont préféré adopter une vision prudente sur les perspectives des foncières commerciales. Début juin, Goldman Sachs est passé de neutre à vendre sur le titre URW en réduisant son objectif de cours de 69 à 44 euros. Le bureau d'études a abaissé ses prévisions de bénéfice par action de 1% à 11% sur la période 2020-2024.

Le broker a également dégradé son opinion de «Neutre» à «Vendre» sur le titre Klépierre, tout en réduisant son objectif de cours de 24,40 à 15,20 euros. Les analystes estiment que les loyers seront sous pression en raison de la crise du Covid-19, ce qui pourrait conduire à des cas d'insolvabilité.

Enfin, le broker a renouvelé sa recommandation Vendre et son objectif de cours de 5,70 euros sur Mercialys. Les variations de ses prévisions de bénéfice par action s'étalent entre 0% et -2% sur la période 2020-2024. Invest Securities a pour sa part dégradé le 19 juin sa recommandation d'Acheter à Neutre sur le titre Mercialys, tout en réduisant son objectif de cours de 16 à 7,20 euros. Le bureau d'études pense que la foncière devrait souffrir de renégociations de loyers et de hausses de taux de capitalisation conduisant à une dévalorisation de ses actifs.

Oddo BHF a préféré se concentrer sur des données montrant une reprise encourageante et a ainsi confirmé le 26 juin sa recommandation "achat" sur le titre Unibail-Rodamco-Westfield. «En Europe, plus de 90% des commerçants d'URW ont maintenant pu réouvrir et les derniers chiffres de fréquentation indiquent des niveaux proches d'une situation normale après 2 à 3 semaines de réouverture (i.e. 80 à 90% des fréquentations constatées l'année dernière à la même période) pour des taux de conversion et paniers moyens plus élevés», retient notamment le broker. Il confirme son objectif de cours de 75 euros, pour un potentiel de +44%. Unibail-Rodamco-Westfield qui, avec un plongeon de 64% depuis le début de l'année, est aussi la plus grosse chute du Cac 40.

Klépierre, moins exposé aux segments en difficulté

Pour l'heure, les valeurs les moins exposées aux marchés à risques sont à privilégier. «Klépierre dispose d'une structure financière solide, n'est pas présente sur les marchés les plus à risques, et contrairement à URW, n'est pas exposé à certains segments en difficulté (activités de congrès expositions, marché du bureau à la défense», estime Laurent Saint Aubin.

D'autant que Klépierre a réduit la part des enseignes de prêt-à-porter parmi ses locataires, fortement mises en difficulté avec la crise. La résilience du groupe se confirme sur le marché du crédit. Début mai, il a ainsi placé un emprunt obligataire de 600 millions d'euros à échéance du 12 mai 2029, avec un coupon annuel de 2,0 % quand Mercialys a placé une émission obligataire à 7 ans d'un montant de 300 millions d'euros avec un coupon de 4,6%. Ce qui traduit sur le marché obligations une hausse considérable du spread de risque exigé par les investisseurs sur le compartiment du commerce…