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« Foncière Inea : une petite foncière bien aimable » (Cercle des analystes indépendants)

Boursorama18/02/2016 à 10:20

L'immobilier en Régions est au coeur de l'activité de la Foncière Inea.

Alors que les marchés ont rebondi au cours des dernières séances après plusieurs semaines très difficiles, Jérôme Lieury, membre du Cercle des analystes indépendants, se penche sur le secteur des foncières cotées, et analyse en détails le cas de la Foncière Inea.

Gecina, Foncière Lyonnaise, Icade, Cegereal… la cote parisienne compte sans aucun doute quelques grandes sociétés foncières/SIIC dotées de vastes patrimoines en bureaux parisiens. Et pour cause: la matière à investir ne manque pas, Paris et l'Ile de France étant le plus gros marché d'immobilier d'entreprises d'Europe Continentale (d'un point de vue anglais) ou de l'Eurozone (d'un point de vue continental). Ceci étant, i) tout a un prix, et les prix parisiens sont élevés, et les rendements tendus en conséquence, et, ii) Paris n'est pas la France, c'est bien connu : deux raisons, bonnes ou mauvaises, pour investir éventuellement ailleurs.

C'est ce que fait avec constance depuis sa création (et sa cotation) il y a une dizaine d'année une midcap de ce secteur : Foncière Inea, qui exploite un patrimoine de 262 000 mètres carrés, pour un peu plus de 110 actifs, composé à près de 80% de bureaux, implantés à 100% dans des villes de province. Des villes de province d'un point de vue parisien s'entend car, d'un point de vue provincial, il n'y a plus de province, il y a des Régions. Des Régions où se développent des métropoles régionales, et des marchés d'immobilier tertiaire de tailles respectables, si on les compare à ceux d'autres métropoles régionales en Europe (et il y en a quelques unes) et non plus avec celui d'une mégalopole parisienne hypertrophiée.

Des marchés pleins d'opportunités aussi, avec i) non seulement le dynamisme économique propre à certaines grandes agglomérations comme Lille, Rennes, Nantes, Toulouse, Marseille-Aix, et, plus encore, Lyon, mais aussi ii) des tendances porteuses de long terme, comme le "near shoring" des grands groupes français qui déménagent nombre de leurs fonctions support hors de Paris-Région Parisienne pour abaisser leurs coûts centraux, le TGV aidant pour garantir un semblant de proximité. L'offre de surfaces y est conséquente, qui plus est: on place en moyenne un million de mètres carrés par an, et de qualité: près de la moitié des bureaux proposés sont neufs ou rénovés. Et elle adresse bien la demande semble-t-il, avec des taux de vacances bas en moyenne, soit seulement 5 à 6% selon les Régions.

Des opportunités que Foncière Inea semble mettre bien à profit, avec un quart de son patrimoine de bureaux dans l'Ouest du pays, et plus de la moitié dans le Grand Sud Est Lyon/Marseille/Toulouse. Avec des immeubles récents, pour la plupart de moins de 10 ans, et une clientèle de locataires composée avant tout de grandes entreprises, notamment Schneider Electric, EdF, Orange, Man, Nexity, Société Générale, LCL, Natixis, Adecco, Capgemini, EY, Johnson & Johnson…. et aussi d'administrations publiques variées.

Des immeubles situés aussi, pour la plupart, à moins de cinq minutes d'un transport en commun, et plutôt en avance du point de vue des normes environnementales, parce qu'ils sont très récents dans l'ensemble, et donc très en-dessous des moyennes nationales en terme de consommation d'énergie primaire et d'émission de gaz à effet de serre. On peut noter que Foncière Inea est de fait très proactif dans ce domaine : la société a investi dans trois immeubles de bureaux en bois ces deux dernières années. Des immeubles à énergie positive qui, s'ils coûtent plus cher à construire, sont tout aussi rentables que les autres, car terminés et mis en service plus rapidement.

Ceci étant, quelques chiffres sont aussi les bienvenus : Foncière Inea, qui vient de publier et commenter ses résultats annuels, a encaissé 28,8M€ de loyers en 2015, soit une progression de +2%, dont +1,6% à périmètre constant, a bien amélioré son résultat opérationnel grâce à la contribution de sa filiale spécialisée dans les opérations de rénovation, et, surtout, a encore plus amélioré son résultat net grâce à la forte baisse, -33%, de sa charge financière. Baisse liée aux refinancements des dettes longues à moindre coût, les taux d'intérêts étant ce qu'ils sont, effectués l'année dernière.

Ce qui permet d'augmenter le dividende de +10% à 1,65€, ce qui est bien, alors que l'actif net réévalué NNNAV EPRA (encore un acronyme barbare) par action a augmenté de +1,3% à 44,4€ hors droits (et 49,2€ droits compris). Soit, avec le cours actuel, un rendement de 4,6%, correct pour le secteur, les taux d'intérêts étant ce qu'ils sont, et une décote plutôt attrayante de 18%.

Et le potentiel à moyen-terme ? Le management, qui est fortement impliqué avec 15% du capital, s'en occupe activement aussi : rien moins que 5 nouvelles opérations ont été lancées en 2015, soit 4,6M€ de loyers supplémentaires à venir, et, last but not least, le point faible du dossier : des locaux d'activités difficiles à louer en Région Parisienne, et qui ne sont plus "core business" du tout, devraient être évacués peu à peu du périmètre. Ces locaux sont logés à présent dans une nouvelle filiale ad hoc, dénommée Flex Park, créée en début d'année 2016. Foncière Inea pourra donc enfin bientôt devenir un "pure player" du tertiaire en Régions.

Jérôme Lieury, Cercle des analystes indépendants

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d’analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

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