(AOF) - Mercialys annonce la vente de 4 hypermarchés à un club deal formé par Foncière Magellan, MTV Capital et Ciméa Patrimoine. Le groupe était propriétaire de ces actifs à 51%, le solde étant détenu par un fonds géré par la société BNP Paribas REIM France. Cette cession s’est faite à un prix en ligne avec les dernières valeurs d’expertises, soit un montant de 117,5 millions d'euros net vendeur. Cette cession contribuera à une amélioration du ratio d’endettement (Loan To Value) qui ressortirait à 38,3% hors droits en proforma contre 38,9% à fin 2023.
L'exposition alimentaire représentera, dès lors, 15,3% des loyers facturé, précise la foncière, qui souligne que cette cession "vient renforcer une situation financière déjà très solide" et la dote "de moyens accrus pour sa stratégie de croissance".
Mercialys "s'attachera particulièrement à ce que le rendement de ces opérations soit d'au moins 250 points de base supérieur au coût de refinancement des projets ou des acquisitions".
AOF - EN SAVOIR PLUS
Points clés
- « Pure player » de galeries commerciales en France, créé en 2005 ;
- Patrimoine de 48 actifs, essentiellement hors Ile-de-France, d’une valeur de près de 3 Mds€ ;
- Revenus locatifs de 173 M€ tirés à 68 % d’enseignes nationales ou internationales, à 14 % d’enseignes locales et à 18 % de marques du groupe Casino ;- Modèle d’affaires fondé sur 3 savoir-faire historiques : un portefeuille d’actifs leaders dans leur zone et présents en centre-ville, une stratégie commerciale de précision attirant, via le concept financier Casual Leasing, et une dynamique environnementale ancrée dans son territoire ;
- Capital ouvert, CACIB détenant 10 % des titres, Eric Le Gentil présidant le conseil d’administration de 7 membres, Vincent Ravat étant directeur général ;
- Bilan encore tendu avec 945 M€ de capitaux propres face à une dette de 1,2 Md€, d’où un effet de levier de 7,6 et ratio LTV de 35,3 % à fin juin.
Enjeux
- Relance de la stratégie de croissance par 4 leviers : développement des services (notamment digitaux), exploitation de la connaissance clients, mise en œuvre du pipeline de développements et acquisitions ciblées et relutives ;
- Stratégie d'innovation fondée sur :
- un écosystème digital propriétaire avec une plateforme centralisée « G La Galerie » aux données des 1,3 millions de consommateurs accessibles aux enseignes clientes, et fidélisation Prim’Prim’,
- l’écosystème Le Shop / Ocitô décliné entre une plateforme logistique du 1er kilomètre, une autre de solutions du dernier kilomètre puis une place de marché pour les consommateurs ;
- Stratégie environnementale « Fair impact » visant la neutralité carbone en 2030 :
- 100 % de déchets valorisés vs 65 % en 2022,
- aucune utilisation de produit phytosanitaire,
- 100 % des achats supérieurs à 10 M€ assortis de clauses RSE,
- émissions de lignes de crédit avec clauses environnementales ;
- Déploiement d’espaces de coworking dans les sites avec pour but 1,5 Md€ de revenus additionnels en 2025 :
- 407 M€ de ressources foncières et portefeuille de projets de 470 M€ jusqu’en 2027 ;
- Maîtrise de la dette, refinancée à 96 % en taux fixe pour 2023 et sans échéance avant 2026 .
Défis
- Suivi de 2 critères spécifiques : l’actif net réévalué ou ANR (18,8 €), à comparer au cours de Bourse, et le taux de vacances des immeubles (3,3 %) ;
- Diminution progressive de la dépendance aux enseignes -Géant, Monoprix…- du groupe Casino (21,4 % de la base locative) ;
- Retombées de la prise de participation stratégique (23 % du capital) dans DEPUR, spécialiste des grands projets F&B&E (food, beverage, entertainment) ;
- Vers une restructuration des hypermarchés détenus par Mercialys, en accroissant les surfaces de galerie commerciale et déploiement d’espaces de coworking dans les sites avec pour objectif 1,5 Md€ de revenus additionnels en 2025 ;
- Après une hausse de 4,2 % des loyers au 1 er semestre et d’un recul de 3,9 % du résultat opérationnel, objectif 2023 d’une hausse de + 2 % au moins du résultat courant et d’un taux de distribution entre 85 et 95 %.
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Une crise de la demande
Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.
Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.
Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.
Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.
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