Les difficultés de WeWork assombrissent les perspectives du marché des bureaux en difficulté

information fournie par Reuters •03/11/2023 à 07:00

par Sinead Cruise

Les difficultés rencontrées par le titan du co-working WeWork WE.N assombrissent les perspectives des plus grands centres d'affaires du monde, où l'augmentation du nombre de bureaux vacants exerce déjà une pression sur les investisseurs qui doivent refinancer des prêts hypothécaires importants l'année prochaine.

Les médias ont rapporté mercredi que le fournisseur d'espaces de travail flexibles coté à New York - autrefois évalué à 47 milliards de dollars - envisageait de déposer une demande de mise en faillite la semaine prochaine.

Soutenu par la société japonaise SoftBank, WeWork visait à révolutionner le marché des bureaux en prenant des baux de longue durée sur de grandes propriétés et en louant l'espace à de multiples petites entreprises sur la base d'accords plus flexibles et plus courts.

Mais comme d'autres propriétaires, il a eu du mal à persuader certains clients, depuis la pandémie, de troquer le travail à domicile pour le bureau dans ses plus de 650 sites dans le monde entier - une tendance qui a ébranlé la confiance dans le secteur.

Huit dirigeants, investisseurs, prêteurs et analystes du secteur estiment que le taux d'inoccupation des bureaux devrait augmenter dans le monde, ce qui nuira aux perspectives de location dans des villes comme New York et Londres.

Certains investisseurs immobiliers à effet de levier pourraient avoir du mal à obtenir des revenus locatifs suffisants pour faire face à l'augmentation du coût de la dette, ont-ils déclaré.

"La perte d'un locataire, en particulier à une époque où la location de bureaux est relativement lente, aura un impact négatif sur les flux de trésorerie et la valeur des immeubles de bureaux", a déclaré Jeffrey Havsy, responsable de la pratique industrielle de l'immobilier commercial chez Moody's Analytics.

"Cela renforcera le sentiment négatif sur le marché et rendra le financement plus difficile, en particulier pour les immeubles qui doivent se refinancer dans les 12 à 18 prochains mois", a-t-il ajouté.

Un porte-parole de WeWork a déclaré à Reuters que l'entreprise était en pourparlers avec les propriétaires pour résoudre le problème des "coûts élevés et des conditions de location inflexibles" et qu'elle s'efforçait de rester dans la majorité de ses sites et de ses marchés.

Le nombre et le volume des prêts immobiliers devant être refinancés en 2024 ne sont pas clairs car de nombreuses transactions sont conclues en privé entre l'emprunteur et le banque, a déclaré à Reuters Ed Daubeney, coresponsable de la dette et du financement structuré, EMEA, chez Jones Lang LaSalle, société de services immobiliers.

Les analystes estiment que le marché mondial des prêts immobiliers commerciaux représente environ 2 000 milliards de dollars, répartis approximativement à 50/50 entre les banques et les prêteurs alternatifs aux États-Unis et à 85/15 en Europe.

Plusieurs experts contactés par Reuters ont prédit que les investisseurs et les prêteurs immobiliers devront faire les comptes en 2024, le temps étant compté pour ceux qui ferment les yeux sur des actifs qui, s'ils étaient réévalués aujourd'hui, ne respecteraient pas les principales conditions de prêt.

La valeur de l'ensemble de l'immobilier mondial - résidentiel, commercial et agricole - s'élevait à 379,7 billions de dollars en 2022, a indiqué Savills dans un rapport publié en septembre, soit une baisse de 2,8 % par rapport à 2021.

EFFONDREMENT DES TRANSACTIONS

Les refinancements de prêts immobiliers ont déjà été compliqués par une chute des transactions, qui sont essentielles pour suivre l'évolution de la valeur des actifs.

Le rapport Capital Trends de MSCI pour l'Europe montre que les volumes du troisième trimestre ont chuté de 57 % par rapport aux niveaux de 2022, soit le niveau le plus bas depuis 2010.

De plus, l'écart entre ce que les investisseurs pensent que les actifs valent et ce que les acheteurs potentiels sont prêts à payer se situe entre 20 % et 35 % sur les principaux marchés de bureaux - "bien pire qu'au plus fort de la crise financière mondiale", a déclaré MSCI.

Selon MSCI, les prix sur les deux plus grands marchés de bureaux d'Europe, la Grande-Bretagne et l'Allemagne, devraient encore baisser de 13 % à 15 % pour que la liquidité du marché revienne à sa moyenne à long terme.

Les prêteurs mondiaux aux sociétés de développement et de détention de biens immobiliers britanniques, qui ont fourni des évaluations du risque de crédit au fournisseur de données Credit Benchmark en octobre, ont déclaré que ces sociétés étaient désormais 9% plus susceptibles de faire défaut qu'ils ne l'estimaient il y a 12 mois.

Les sociétés américaines d'investissement dans l'immobilier industriel et de bureau (REITs) ont été considérées comme 35,8 % plus susceptibles de manquer à leurs engagements, par rapport aux prévisions d'il y a un an.

RE-LETING

WeWork possède 3,25 millions de pieds carrés d'espace dans le centre de Londres, avec un loyer annuel total de 192 millions de livres (234 millions de dollars), a déclaré Jefferies dans une note de septembre. Ses plus grands marchés américains sont New York et la Californie, où elle exploite respectivement 49 et 42 sites, selon le site web de WeWork .

Des sources industrielles ont déclaré que certains de ses sites les plus populaires pourraient être repris par des rivaux à des taux de location similaires, ce qui minimiserait les problèmes de trésorerie pour les propriétaires.

Mais la demande d'espaces de travail flexibles en Grande-Bretagne est encore inférieure de 11 % aux niveaux d'avant la pandémie, selon le rapport 2023 State of the UK Flex Market du groupe Instant, publié en septembre.

Les prêteurs pourraient considérer la débâcle de WeWork comme une mise en garde, selon les sources, en demandant éventuellement aux emprunteurs d'injecter plus de fonds propres dans leurs propriétés afin de réduire le ratio prêt/valeur.

Mais une telle demande pourrait s'avérer problématique si le montant et la durée des revenus locatifs restent incertains.

Les bureaux vacants à Londres ont atteint leur niveau le plus élevé depuis 30 ans, a également déclaré Jefferies en septembre, et la durée moyenne des baux pour les bureaux du centre de Londres est passée de 11,6 ans il y a dix ans à six ans, selon BNP Paribas Real Estate.

La société immobilière britannique Helical HCL.L a déclaré qu'elle travaillait sur les "prochaines étapes" pour l'espace d'une propriété londonienne louée à WeWork, après avoir récupéré le loyer qu'elle n'avait pas payé par le biais d'un accord de licence à court terme.

Les bureaux urbains sous-occupés génèrent non seulement des revenus locatifs inférieurs aux prévisions pour les propriétaires, mais certains vieillissent rapidement dans un monde de plus en plus sensible à la consommation de carbone.

"Nous sommes à un tournant majeur du marché de l'investissement immobilier au niveau mondial", a déclaré Jose Pellicer, responsable de la stratégie immobilière chez M&G Real Estate.

"Au cours des 20 dernières années, les rendements immobiliers ont été supérieurs aux coûts de financement. Mais un pourcentage bien plus important du rendement immobilier devra provenir de la croissance dans les années 2020."

(1 $ = 0,9407 euro)

(1 $ = 0,8214 livre)