Les banques régionales américaines enregistrent davantage de pertes sur l'immobilier commercial et de ventes de prêts

information fournie par Reuters •17/04/2024 à 12:35

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(Répétition sans modification du texte, ajout de codes) par Saeed Azhar et Matt Tracy

Les banques régionales américaines devraient mettre plus d'argent de côté pour couvrir les pertes potentielles de l'immobilier commercial (CRE) et vendre plus de prêts immobiliers alors que le secteur reste sous pression un an après l' effondrement de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank.

La plupart des prêts multifamiliaux sont accordés par des banques régionales, de sorte que lorsque la New York Community Bank NYCB.N a affiché une perte surprise au quatrième trimestre, elle a intensifié les craintes concernant l'exposition du secteur à l'immobilier commercial. Les propriétés multifamiliales de plus de cinq logements constituent une préoccupation majeure, d'autant plus que la banque avait enregistré des pertes sur son portefeuille immobilier.

La surveillance des banques régionales s'est accrue après l 'effondrement de la Silicon Valley Bank (), provoqué par des coûts d'emprunt élevés qui dépassaient ses revenus provenant de prêts à faible taux, suite aux hausses agressives des taux d'intérêt de la Réserve fédérale depuis mars 2022. De nombreuses banques ont des pertes non réalisées sur des portefeuilles de titres, y compris des titres adossés à des créances hypothécaires.

Un grand nombre de banques régionales publient leurs résultats du premier trimestre à partir du 16 avril.

"Je m'attends à une augmentation des réserves", a déclaré Stephen Buschbom, directeur de recherche au cabinet de conseil Trepp.

M. Buschbom a déclaré que les prêts aux bureaux restent les "points les plus douloureux" pour les banques, mais il s'attend également à des tensions dans le secteur multifamilial, en particulier pour les prêts à la construction.

Les prêts aux bureaux ont été affectés par le fait que de nombreux employés travaillent encore à domicile après la pandémie, laissant des postes vacants qui rendent plus difficile le remboursement des hypothèques par les propriétaires d'immeubles. Le secteur multifamilial est également sous pression dans des villes comme New York et San Francisco qui, juste avant la pandémie, ont fortement limité les hausses de loyer des appartements réglementés en raison de la faiblesse record des taux d'intérêt et de l'inflation de l'époque.

Les prêts CRE non performants en pourcentage des portefeuilles des banques américaines ont doublé pour atteindre 0,81 % à la fin de 2023, contre 0,4 % un an plus tôt, a déclaré le Fonds monétaire international dans son rapport semestriel sur la stabilité financière mondiale . Les banques ont continué à augmenter les provisions pour les mauvais prêts CRE, a noté le FMI mardi.

Plusieurs analystes et investisseurs prévoient une augmentation des réserves. Morgan Stanley prévoit une augmentation de 10 à 20 points de base des ratios de réserves CRE pour les banques régionales cette année, a déclaré Manan Gosalia, un analyste de la banque de Wall Street, dans une note de recherche . Les provisions globales sont supérieures de 20 % au consensus, a-t-elle ajouté.

Stephen Biggar d'Argus Research est d'accord, affirmant que le taux élevé d'inoccupation des bureaux a réduit les flux de trésorerie, et que la position de la Fed de maintenir les taux d'intérêt plus élevés pendant plus longtemps rend le financement onéreux.

Les avoirs en CRE sont importants dans le secteur bancaire américain, représentant 13 % des bilans des grandes banqueset 44 % pour les banques régionales, selon un rapport d'Ares Alternative Credit.

Reflétant le sentiment des investisseurs, l'indice KBW des banques régionales .KRX est en baisse de 13,5 % depuis le début de l'année, contre une hausse de 6,8 % pour l ' indice S&P des banques .SPXB .

En mars, S&P Global Ratings a revu à la baisse les perspectives de cinq banques américaines en raison des tensions sur les marchés des crédits à la consommation, qui pourraient nuire à la qualité deleurs actifs et à leurs performances.

Les banques citées, dont M&T Bank MTB.N et Valley National Bancorp VLY.O , se sont refusées à tout commentaire.

"Le taux d'impayés des banques sur les crédits à la consommation est plus faible que celui du marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, mais il se détériore", a déclaré à Reuters Stuart Plesser, directeur général de l'agence de notation S&P Global Ratings ((), qui prévoit une augmentation des réserves pour les banques.

Le taux d'impayés des banques régionales est de 1,2 % pour les prêts échus depuis 30 jours à la fin du quatrième trimestre, selon S&P Global, ce qui est inférieur au taux de 4 % pour les titres adossés à des créances hypothécaires.

M. Buschbom a toutefois déclaré que le niveau de soutien des acheteurs potentiels, y compris des investisseurs privés, contribuera à réduire certains risques de baisse pour les banques. Les prêts aux bureaux se vendent avec de fortes décotes, tandis que les propriétés multifamiliales ont des décotes plus faibles, selon des sources du secteur.

"De nombreuses banques locales et régionales explorent leurs options et, par conséquent, nous observons un flux de transactions plus important que depuis la crise financière mondiale", a déclaré David Aviram, cofondateur de la société d'investissement immobilier Maverick Real Estate Partners.

Un banquier chevronné de Wall Street, qui a refusé d'être nommé en raison d'informations sensibles , a déclaré que les banques devraient se décharger de leurs prêts existants sur des prêteurs privés et que ces prêteurs seraient à l'origine de nouveaux prêts.

Parmi ces opérations, le banque régional PacWest a vendu l'année dernière des prêts à la construction avec une décote de 200 millions de dollars, comme l'indique une déclaration réglementaire.

En décembre, Signature Bridge Bank, dont le prédécesseur Signature Bank s'est effondré en 2023, a vendu 20 % de sa participation dans une entreprise qui détenait un portefeuille de prêts immobiliers de 16,8 milliards de dollars à un consortium BX.N dirigé par Blackstone pour 1,2 milliard de dollars. La décote sur le portefeuille était de près de 30 %, selon les données de l'annonce faite par Blackstone.

"Nous constatons que les banques adoptent une approche plus conservatrice et nous prévoyons des annulations supplémentaires au cours des prochains trimestres", a déclaré Ran Eliasaf, fondateur et associé directeurdu Northwind Group, une société de capital-investissement qui gère plus de 3 milliards de dollars d'actifs.

"La chute des valeurs est beaucoup plus importante que ce que le marché estimait en 2023

Les analystes ne s'attendent toutefois pas à ce que l'exposition du secteur bancaire à l'immobilier commercial provoque des bouleversements .

"Il s'agit d'un lent naufrage, pas d'un crash à grande vitesse", a déclaré M. Biggar d'Argus Research.