Le déclin de l’immobilier chinois et la stratégie «zéro covid»

information fournie par Le Cercle des analystes indépendants •02/12/2022 à 13:57

Jean-Luc Buchalet

Pythagore Consult

PDG

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Un immeuble en construction en Chine. (Cliffano Subagio / Flickr / CC-BY-SA 2.0)

Les marchés financiers ont rebondi sous la rumeur de la remise en cause de de la stratégie «zéro covid» menées par les autorités à Pékin. Il n'en est rien. La Chine connait à nouveau une flambée épidémique avec plus de 40.000 cas par jour. Près d'un tiers du territoire de l'Empire du Milieu est à nouveau confiné. Un peu plus de la moitié de la population des plus de 60 ans n'est pas vaccinée et les vaccins chinois sont inopérants avec le nouveau variant Omicron.

Le système sanitaire reste très fragile et tout relâchement de la stratégie de confinement strict mènerait à une augmentation extrêmement élevée de la mortalité. Xi Jinping a fait de sa stratégie «zéro covid» un marqueur idéologique puissant face à l'Occident. Le pays se trouve donc dans une impasse. La vague de protestation, qui s'est propagée à plusieurs grandes villes, est sans précédent en Chine depuis que Xi Jinping s'est accaparé le pouvoir absolu en novembre au cours de XXe congrès du PCC où le dictateur s'est autoproclamé président à vie.

Une répercussion considérable dans le secteur immobilier

Dans mon dernier ouvrage «Equation chinoise», je détaille cette spirale infernale dans lequel le président s'est enfermé. Omicron est un véritable cygne noir. Le coût économique et social des mesures sanitaires devient insupportable. Le seul coût des tests covid journaliers représente près de 2% du PIB !

Les répercussions de cette crise sur le secteur immobilier, déjà fragilisé, est considérable avec une chute de l'investissement dans le secteur de près de 20% en glissement annuel. Ce secteur d'activité qui a accompagné l'urbanisation rapide du pays, représente près de 30% du PIB. Dès 2020, les autorités ont essayé de resserrer la réglementation applicable au secteur en situation de bulle (avec un ratio du prix d'un appartement de 40 fois le revenu disponible des ménages dans les grandes métropoles), provoquant une crise de liquidité et la faillite de nombreux promoteurs dont la plus retentissante est celle d'Evergrande. Près de 47% des recettes fiscales des régions sont issues des cessions des droits d'usage des terrains. La quasi-totalité de l'épargne chinoise a été aiguillée vers l'immobilier qui totalise 78% des actifs des ménages.

Au total, 90% des chinois sont propriétaires et 20% détiennent plusieurs appartements. La part du revenu disponible des ménages urbains consacrée au logement est passée de 5 % en 1990 à 24 % en 2022, pénalisant la consommation. 120 millions des logements livrés à la spéculation sont vides. La grande migration des campagnes vers la ville arrive à sa fin avec un taux d'urbanisation qui dépasse les 63% contre seulement 36% en 2000. Le vieillissement accéléré de la population devrait amplifier le choc (l'âge médian devrait dépasser 47 ans en 2050 contre 37 ans en 2015). Les entreprises ont eu tendance à augmenter leurs investissements dans la construction au détriment des autres secteurs provoquant un ralentissement de la productivité. L'utilisation contracyclique de l'immobilier empêche tout assainissement du secteur.

Une forme de pyramide de Ponzi

Pour justifier le prix actuel de l'immobilier, il faudrait une croissance de plus de 12% du PIB au cours des 10 prochaines années, alors que l'on s'achemine plutôt vers une croissante structurelle de seulement 2.5%. Pour éviter des catastrophes en série, les autorités ont exhorté les banques du pays à faciliter à nouveau leurs prêts aux promoteurs, aux entreprises du BTP et aux acheteurs, dans une ultime tentative d'enrayer la crise.

Tout cela ressemble à une forme de pyramide de Ponzi : les futurs propriétaires payent cash l'achat de leur bien sur plan (d'un bien qui ne leur est pas livré), somme qui est recyclée par les promoteurs pour accroitre leur levier financier et augmenter leur endettement. Les promoteurs sont eux-mêmes actionnaires des petites banques régionales qui les ont financés ! La part des prêts immobilier dans le bilan des banques a dépassé les 27%. Certains propriétaires ont décidé de ne plus rembourser leur dette pour manifester leur désarroi.

L'endettement global de la Chine est passé de 151% du PIB en 2016 à 333% en 2021(soit une augmentation de 172% du PIB en moins de 15 ans). Le plus inquiétant n'est pas tant le niveau de la dette mais la vitesse avec laquelle elle s'est constituée. Cerise sur la gâteau, la guerre en Ukraine n'arrange pas les affaires de Xi.