(AOF) - Gecina (+2,28%, à 80,80 euros), se reprend après trois replis consécutifs qui ont coûté au titre 1,13%. Outre quelques achats à bon compte, l’action est soutenue par la recommandation positive d’ING qui estime que la foncière dispose de nombreux atouts. Les analystes ont débuté le suivi du titre Gecina avec un avis à l’Achat et une cible de cours de 97 euros, ce qui représente un potentiel de hausse de près de 23% par rapport à la clôture de mercredi. De son côté, Goldman Sachs est passé de Neutre à Acheter en relevant son objectif de cours de 86,40 à 95,40 euros.
Pour ING, la société dispose d'un portefeuille unique de 17 milliards d'euros de bureaux de premier plan dans Paris, qui profite d'une polarisation croissante du marché et d'une offre contrainte d'espaces prime dans les localisations centrales. En outre, le rendement moyen du portefeuille s'établit à 3,8%, avec un taux d'occupation d'environ 94%.
L'autre atout selon la banque néerlandaise concerne le pipeline de développement de 1,5 milliard d'euros réparti sur quatre projets emblématiques, dont les livraisons sont prévues progressivement d'ici fin 2027. Les analystes saluent également l'exécution de la stratégie de recyclage du capital avec plus de 5,4 milliards d'euros de cessions d'actifs non stratégiques depuis 2018.
Au niveau des résultats de Gecina, ING observe que la croissance, à périmètre constant, a été particulièrement soutenue ces dernières années, avec une moyenne de 5,9% sur la période 2022-2024, principalement tirée par l'inflation et l'indexation des loyers. Autres données positives : les hausses sur les nouveaux baux et les renouvellements sont positives avec +10% en 2024 et +9% sur les neuf premiers mois de l'année en cours sur l'ensemble du portefeuille de bureaux. Ces variations sont respectivement à +28 et +23% à Paris intra-muros, ce qui reflète la polarisation du marché à Paris, une tendance qui devrait se poursuivre selon les analystes.
ING indique que le titre Gecina a reculé d'environ 17% sur les six derniers, la quatrième plus mauvaise performance de l'indice immobilier Stoxx. Pour les analystes, cette méfiance vis-à-vis de l'action de la foncière est liée à l'instabilité politique en France. Le repli du titre rend la valorisation attrayante.
AOF - EN SAVOIR PLUS
Points clés
- Quatrième foncière européenne, 1ère foncière européenne de bureaux, 1er acteur intégré de résidences étudiantes et 1er parc résidentiel privé parisien ;
- Patrimoine de 17,1 Mds€, à 79 % dans les bureaux (dont 52 % à Paris), 17 % dans le résidentiel traditionnel ou étudiant et le reste dans les hôtels ;
- Loyers de 695 M€, apportés à hauteur de 82 % par les bureaux, puis le résidentiel ;
- Ambition : capitaliser sur la centralité et la rareté des actifs parisiens, la haute qualité servicielle adaptée à l'évolution des usages et l'expérience pionnière en innovation durable ;
- Capital ouvert (Ivanhoé Cambridge en détenant 15,1%, Predica 13,6 % et Norges Bank 9,3 %), Philippe Brassac présidant le conseil de 12 administrateurs, Beñat Ortega étant directeur général.
Enjeux
- Agilité du modèle d’affaires :
- enrichissement des offres « opérées » dans le résidentiel (appartement clés en main) et le bureau (Yourplace), délivrant une rentabilité surperformante ,
- économies de coûts dans les relations fournisseurs et les frais de structure,
- rotation du portefeuille via les cessions d’actifs matures, tel le projet du portefeuille de logements étudiants d’une part, le lancement de 3 grands projets livrables en 2027 (500 M€ d’investissements, 60 à 70 M€ de loyers annuels attendus),
- écosystème d’’innovation autour de la ville durable et des technologies immobilières (fonds dédiés, start-up, fournisseurs innovants...) avec plateforme de distribution ;
- Stratégie environnementale CANOP 2030 visant la neutralité carbone :
- 2024, vs 2019, : recul de 60 % des émissions carbone et de 31 % de la consommation d’énergie,
- via l’industrialisation des solutions bas-carbone, le recours aux énergies renouvelables et les rénovations du parc existant,
- totalité de la dette transformée en emprunts « verts » et rémunérations de long terme liées à la réduction de la facture énergétique des bâtiments ;
- Qualité du portefeuille de bureaux, à 85 % dans Paris (70 %), Neuilly, Levallois, Boulogne-Billancourt et Issy ;
- Impact positif de l’indexation des loyers sur l’inflation et réversion locative élevée (10 % sur les bureaux et 12 % sur les logements) ;
- Endettement maîtrisé, noté A–, avec un ratio de dette LTV abaissé à 32,7 %, un coût de la dette à 1,2 %, une couverture à 85 % de la dette jusqu’à fin 2030.
Défis
- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 142,8 €, donnée-clé à comparer au cours de Bourse, et du taux d’occupation des immeubles (94,3%), indicateur du marché immobilier ;
- Création de valeur après l’acquisition stratégique, pour 435 M€, de 32 200 mères carrés de bureaux et commerces situés près de la gare Saint-Lazare : investissements de 30 à 40 M€ et synergies à créer avec le 7 Madrid situé sur la même parcelle, d’où une création de valeur estimée à + 2 € par action ;
- Après une hausse de 3,3 % des revenus du 1er trimestre, objectif 2025 relevé d’une progression de 2,8 à 4,4 % du résultat net par action autour de 6,65 € ;
- Dividende 2024 en hausse à 5,45 €.
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