Fitch confirme la note ‘A’ de LogiRep ; la perspective est négative

information fournie par Reuters •29/07/2020 à 18:12

(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Paris-29 July 2020: Fitch Ratings a confirmé la note de défaut émetteur (Issuer Default Rating – IDR) à long terme en devises et en monnaie locale ‘A’ de LogiRep, ainsi que la note à court terme en devise « F1+ ». La perspective négative reflète celle du souverain.

La note finale est issue de la combinaison du profil de crédit intrinsèque (PCI) de LogiRep, évalué à ‘bbb+’, et d’un rehaussement de deux crans, selon notre Méthodologie de notation des entités liées à un gouvernement, pour refléter le soutien apporté par le cadre réglementaire au secteur du logement social en France. Le rehaussement serait réduit de deux à un cran si la note souveraine était abaissée d’un cran, toutes choses égales par ailleurs.

Fitch évalue le PCI de LogiRep selon sa « Méthodologie de notation de la dette des entités du secteur public soutenue par les recettes » et prend en compte des facteurs tels que la capacité à maintenir les recettes, les risques liés à l’exploitation et le profil financier, conduisant à un PCI de ‘bbb+’. Les notes de LogiRep reflètent son endettement élevé et qui devrait représenter plus de 15 fois son EBITDA à moyen terme, porté par un plan de développement important. Cet endettement élevé est partiellement compensé par le risque de refinancement très limité et la disponibilité de financements de la part de la Caisse des dépôts et consignations (CDC ; AA/Négative). PRINCIPAUX FACTEURS DE NOTATION Un profil de crédit intrinsèque évalué à ‘bbb+’

Capacité à maintenir les recettes – facteur évalué à fort

LogiRep est un bailleur social français qui gère environ 44 000 logements à fin 2019. L’entité bénéficie d’une demande faiblement volatile. La demande de logements sociaux est forte et peu volatile sur les territoire où LogiRep est présent. L’essentiel de ses logements sont situés dans la région Ile-de-France (AA/Négative), qui bénéficie d’une demande très forte pour des logements sociaux, le reste étant en région Normandie qui bénéficie également d’une demande solide.

Le gouvernement détermine les niveaux maximums des loyers sociaux ainsi que les modalités de hausse, réduisant sensiblement la flexibilité des bailleurs sociaux. La loi de Finances pour 2018 a créé la réduction de loyer solidarité, une réduction obligatoire des loyers imposée aux organismes de logement social. LogiRep bénéficie toutefois de flux de trésorerie stables et prévisibles générés par son patrimoine social, en partie sécurisés par des fonds publics à travers les aides pour le logement (APL) directement versées par l’Etat aux bailleurs sociaux.

Risques liés à l’exploitation – facteur évalué à fort

Fitch estime que les postes de coût de LogiRep sont bien identifiés et peu volatils. Les principaux postes de coûts de LogiRep sont les dépense de personnel (16% des dépenses d’exploitation), de maintenance (16%) et de taxe foncière (16%). Le parc de logement de LogiRep est de bonne qualité avec seulement 3% de ses logements classés en catégorie énergétique inférieure à E (consommation énergétique supérieure à 330kwh/m²/an, seuil au-delà duquel les logements ne peuvent être vendus). Fitch considère donc que la pression réglementaire sur les dépenses de LogiRep liées à l’amélioration de l’efficacité énergétique de ses logements est limitée.

Fitch estime également que LogiRep a de la flexibilité pour réduire ses dépenses d’investissement et de maintenance si besoin.

LogiRep bénéficie de ressources suffisantes en matière de personnel notamment. La principale contrainte sur les ressources est liée à la disponibilité du foncier pour construire de nouveaux logements et mener à bien son plan de développement.

Profil financier – facteur évalué à faible

Dans notre scénario de notation, nous nous attendons à ce que le ratio de levier financier (dette nette ajustée / EBITDA) reste élevée et se rapprocherait de 17x en 2024, contre 12,4x en 2019. Nous estimons que la marge d’EBITDA devrait se maintenir autour 59% des loyers dans les prochains années (2019 : 59%) car les nouveaux logements construits devraient compenser la hausse des dépenses. Nous nous attendons à ce que la dette nette ajustée augmente et soit proche de 2,5 milliards d’euros fin 2024.

Cet endettement élevé est compensé par l’accès de LogiRep à des financements long terme et peu onéreux de la part de la CDC, ce qui lui permet d’afficher un ratio de couverture des intérêts (EBITDA / charges financières) solide de 4,5x en 2019, et qui devrait supérieur à 3x dans les prochaines années.

Avec 125 millions d’euros de trésorerie disponible à fin 2019, LogiRep affiche un ratio de réserves de liquidité de 1,2x, sensiblement supérieur au seuil de 0,33x de Fitch, ce qui est neutre pour la note de LogiRep.

Facteurs de risque additionnel : neutre

Aucun risque additionnel n’affecte négativement le PCI de LogiRep. Fitch considère que la gestion financière de LogiRep est prudente, avec une mise à jour régulière de son plan de financement.

Evaluation du soutien :

L’évaluation des quatre facteurs de la « Méthodologie de notation des entités liées à un gouvernement » » aboutit à un score de 15 points. Le sponsor considéré pour les bailleurs sociaux privés français est l’Etat, le soutien en cas de besoin venant principalement de ses agences, au premier rang desquelles la CDC.

Fitch évalue le facteur « Statut, Mode de propriété et Contrôle » à fort (5 points). Cela reflète le cadre réglementaire strict auquel sont sujets tous les organismes de logement social (OLS) avec notamment l’ANCOLS (agence de l’Etat en charge de contrôler leurs opérations), la CDC (de loin le principal prêteur du secteur), les fédérations professionnelles et la Cour des comptes. Ce facteur intègre également le statut d’entité privée soumise au droit commercial de LogiRep.

Fitch évalue le facteur « Historique et Perspective de Soutien » à fort (5 points). Cela intègre le soutien continu de la CDC via des prêts subventionnés garantis par les collectivités. Ce mécanisme de financement permet aux OLS d’obtenir des financements spécifiques à leurs besoins (maturités longues, taux bas) avec des conditions indépendantes de leur qualité de crédit. LogiRep est en outre éligible aux financements d’urgence de la CGLLS en cas de besoin.

Fitch évalue le facteur « Conséquences Socio-Politiques d’un Défaut » à modéré (2x2,5 points). Fitch considère qu’un défaut de la part de LogiRep sur sa dette financière entraînerait surtout des difficultés politiques avec les collectivités, principales garantes de sa dette. Un défaut limiterait également l’accès de LogiRep à des financements externes, ce qui pourrait l’amener à revoir à la baisse son plan de développement, ce qui pourrait là encore conduire à des tensions avec les collectivités qui ont autorisé la construction de logements sur leur territoire.

Fitch évalue le facteur « Conséquences Financières d’un Défaut » à faible (0 point). Fitch considère qu’un défaut de LogiRep n’aurait qu’un impact minimal sur les coûts de financement de l’Etat et du secteur dans son ensemble compte tenu de leur accès privilégié à la CDC. RÉSUMÉ DE LA NOTATION La combinaison d’un PCI de « bbb+ », cinq crans en-deçà de la note souveraine, et d’un score de 15 points conduit à l’application d’une approche ascendante avec un rehaussement de deux crans et aboutit à une note long terme de « A ».

La note court terme de « F1+ » est issue de l’évaluation à « fort » de la capacité à maintenir les recettes, d’un ratio de couverture supérieur à 4x en 2019 et de caractéristiques de la dette et du profil de liquidité évaluées à « neutre ». HYPOTHÈSES-CLÉS Notre scénario de notation repose sur les hypothèses suivantes pour la période 2020-2024 :

une hausse annuelle de 2,7% des recettes de gestion en moyenne liée à la hausse des nouveaux logements ;

une hausse annuelle de 1,3% des dépenses de gestion en moyenne ;

un solde d’investissement moyen de 286 millions d’euros ;

un coût moyen de la dette de 1,75% pour les nouveaux emprunts.

Même si les données financières les plus récentes disponibles pour les bailleurs sociaux français n’indiquent pas de détérioration de leurs performances financières, des changements dans leurs profils de recettes et de coûts se produisent et sont susceptibles de s’aggraver dans les prochaines semaines et mois compte tenu de la baisse de l’activité économique et des mesures de restrictions qui tendent à être maintenues. Les notes de Fitch étant « à travers le cycle », nous considèrerons l’ampleur et la durée de ces développements pour le secteur et les intègrerons aux hypothèses qualitatives et quantitatives de nos scénarios de notation. FACTEURS DE SENSIBILITÉ DES NOTES Une baisse de la note souveraine d’un cran, toutes choses égales par ailleurs, pourrait conduire à un abaissement des notes de LogiRep d’un cran.

Une détérioration du levier financier de LogiRep au-delà de 20x de façon durable dans le scénario de notation de Fitch pourrait également conduire à un abaissement de son PCI et de sa note finale.

La perspective serait revue à stable si la perspective de l’Etat était également revue à stable. La perspective pourrait également être revue à stable si le PCI était rehaussé d’un cran. Scénario le plus favorable et scénario le moins favorable Pour la notation sur l’échelle internationale des émetteurs relevant du champ des finances publiques, Fitch réalise un scénario le plus favorable et un scénario le moins favorable. Le scénario le plus favorable se définit comme le 99ème percentile de la matrice de transition des notes, avec une perspective de rehaussement de la note de trois crans dans un horizon de temps de trois ans. Le scénario le moins favorable se définit comme le 99ème percentile de la matrice de transition des notes, avec une perspective d’abaissement de la note de trois crans dans un horizon de temps de trois ans. Dans ces scénarios, les notes s’étalent de ‘AAA’ à ‘D’. Le scénario le plus favorable et le moins favorable reposent sur les performances historiques des émetteurs. Pour plus d’informations sur la méthodologie utilisée par Fitch pour établir ses scénarios : https://www.fitchratings.com/site/re/10111579” PRINCIPAUX RETRAITEMENTS FINANCIERS Les retraitements effectués sont ceux décrits dans les méthodologies applicables. CONSIDÉRATIONS ESG Sauf mention contraire dans cette section, le score ESG (Environment, Social and Governance) le plus élevé est 3. Les risques ESG sont neutres ou ont un impact minimal sur la qualité de crédit de l’entité, soit parce qu’ils ne lui sont pas applicables, soit parce qu’ils sont correctement gérés par celle-ci.

Plus d’informations sur les scores ESG sont disponibles au lien suivant: https://www.fitchratings.com/site/esg. NOTATION PUBLIQUE LIÉE À UNE AUTRE NOTE Les notes de LogiRep sont liées à celle de la France. Références et sources utilisées pour les principaux faceurs de notation Les principales sources d’information utilisées sont celles décrites dans les méthodologies applicables. LogiRep Societe d'habitations a loyer modere; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; A; RO:Neg ----; Short Term Issuer Default Rating; Affirmed; F1+ ----; Local Currency Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; A; RO:Neg

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deuxième analyste Margaux Vincent, Analyst +33 1 44 29 91 43

président du comité de notation Guilhem Costes, Senior Director +34 91 076 1986

Contacts presse: Athos Larkou, London, Tel: +44 20 3530 1549, Email: athos.larkou@thefitchgroup.com

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Critères applicables Government-Related Entities Rating Criteria (pub. 13 Nov 2019) (https://www.fitchratings.com/site/re/10099139) Public Sector, Revenue-Supported Entities Rating Criteria (pub. 27 Mar 2020) (including rating assumption sensitivity) (https://www.fitchratings.com/site/re/10115163)

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