Ventes forcées à venir pour les marchés immobiliers mondiaux endettés -M&G

information fournie par Reuters •28/11/2023 à 07:00

par Sinead Cruise et Carolyn Cohn

M&G Real Estate MNG.L prévoit que c'est "une question de temps" avant que les marchés immobiliers mondiaux ne soient confrontés à des volumes plus importants de ventes forcées, les banques étant de plus en plus réticentes à refinancer les actifs en difficulté ou de moindre qualité aux taux d'intérêt actuels.

Les promoteurs immobiliers en Chine , en Allemagne et en Suède ont particulièrement souffert de la forte augmentation des coûts d'emprunt ces dernières années, certains projets financés à des taux très bas étant maintenant proches des conditions clés du prêt, voire ne les respectant pas.

"Nous avons eu de très bons résultats au cours des 25 dernières années, mais aujourd'hui les coûts de financement sont plus élevés et les rendements devront provenir soit de la croissance des loyers, soit de l'ajout de valeur aux propriétés", a déclaré Jose Pellicer, responsable de la stratégie d'investissement chez M&G Real Estate.

"Nous sommes dans une nouvelle période de l'investissement immobilier qui nécessitera un nouvel état d'esprit", a-t-il déclaré à Reuters avant la publication du Global Real Estate Outlook de la société mardi.

M. Pellicer a déclaré que la reprise du marché chinois prendrait probablement du temps, bien que ses problèmes soient cycliques plutôt que structurels et que les principaux moteurs de croissance tels que l'urbanisation soient intacts.

En Europe, l'Allemagne devrait connaître le plus grand nombre de ventes forcées de biens immobiliers, a prédit M. Pellicer, le marché étant plus affecté que d'autres par les coûts plus élevés de la dette immobilière et par une forte réévaluation des actifs.

Près de 40 % des prêts immobiliers commerciaux britanniques en cours arrivent à échéance en 2024 et 2025, alors que la valeur moyenne des biens immobiliers a chuté de plus de 20 % depuis la mi-2022, indique le rapport, citant des données de la Bayes Business School.

Certains emprunteurs seraient dans l'incapacité de "respecter les clauses relatives au ratio de couverture des intérêts pour le renouvellement des prêts" et pourraient avoir des difficultés à trouver des options de refinancement qui leur soient ouvertes.

M&G, qui gère 31 milliards de livres (39 milliards de dollars) d'actifs immobiliers, a déclaré que cela pourrait donner l'occasion à des prêteurs alternatifs d'intervenir.

"La dette immobilière devient une proposition d'investissement de plus en plus attrayante", a déclaré M. Pellicer.

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN DIFFICULTÉ

Le marché mondial des bureaux a été ébranlé par la faillite de WeWork , ce qui assombrit les perspectives des plus grands centres d'affaires, où l'augmentation des locaux vacants affecte déjà les investisseurs .

Mais tous les bureaux ne sont pas égaux, a déclaré M. Pellicer.

Les bureaux de mauvaise qualité constituent un investissement risqué à l'échelle mondiale, car les employés tardent à abandonner le travail à domicile après la pandémie de COVID-19 et les bâtiments sont confrontés à des mises à niveau coûteuses pour atteindre les objectifs de durabilité, selon le rapport.

Les États-Unis sont dans une situation bien pire que l'Asie ou l'Europe, avec des taux d'inoccupation des centres-villes dans les villes clés généralement compris entre 25 et 30 %, alors qu'ils ne dépassent pas les 10 % dans les principaux centres d'affaires européens, a déclaré M. Pellicer.

Le rapport cite la société de services immobiliers JLL JLL.N qui estime que le travail de bureau aux États-Unis ne représente plus que 50 % des niveaux d'avant la pandémie, alors qu'en Europe, les chiffres sont remontés à 75 %.

M&G a déclaré que l'accent mis sur les références environnementales, sociales et de gouvernance et sur les emplacements centraux créait un marché d'espaces de premier ordre, d'ultra-premier ordre et d'espaces secondaires, les biens immobiliers de second ordre étant confrontés à un "risque de location important et à de faibles perspectives de location". (1 dollar = 0,8025 livre)