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SELECTIRENTE : Activité et résultat du premier semestre 2021
information fournie par Actusnews28/07/2021 à 18:00

Poursuite des investissements et forte progression des résultats financiers

Dans un contexte de déconfinement progressif lié à la crise sanitaire de la COVID 19 et d'un début d'année qui marque des signes de reprise économique, SELECTIRENTE maintient son rythme d‘investissements et enregistre des résultats semestriels 2021 démontrant la résilience de son business model et l'efficacité de son positionnement sur le commerce de proximité en centre-ville, grâce aux fondamentaux de son patrimoine.

Résultats en forte progression :

  • Cashflow courant en progression à 8,6 M€ (contre 6,4 M€ au 1er semestre 2020, +34 %)
  • Résultat net en hausse à 5,9 M€ (contre 2,6 M€ au 1er semestre 2020, +124%)

Performances opérationnelles solides :

  • Loyers en nette progression : +29,0 %
  • Taux d'occupation financier moyen de 94,3 % (sur les 12 derniers mois)
  • Taux de recouvrement des loyers du premier semestre 2021 de 82 % au 30 juin 2021 (contre 74 % à la même période de 2020)

Investissements et valorisation du patrimoine :

  • Acquisitions : 47,8 M€, dont 45,6 M€ en immobilier direct et 2,2 M€ en immobilier indirect
  • Valorisation du patrimoine à 462 M € contre 414 M€ fin 2020, + 0,6% à périmètre constant reflétant une bonne résistance des valeurs d'expertise au 30 juin 2021
  • Près de 60 % des actifs situés dans Paris intra-muros et 11 % en région parisienne
  • ANR NDV en normes EPRA : 85,86 € / action (contre 86,58 € / action à fin 2020)

Structure financière robuste :

  • Ratios d'endettement : LTV nette à 22,0 %, LTV brute à 32,2 %
  • Trésorerie disponible de près de 47 M€ à fin juin 2021
  • Maturité moyenne résiduelle de la dette bancaire de 9 ans
  • Coût moyen de la dette en baisse : 1,72 %

Evénements post clôture :

  • Poursuite des investissements avec 1,3 M€ d'acquisitions réalisées depuis le 1er juillet 2021 et des engagements de près de 40 M€ à date
  • Engagement d'un programme d'arbitrages permettant d'externaliser la création de valeur et d'optimiser la qualité du patrimoine
Le Conseil de Surveillance de SELECTIRENTE s'est réuni le 28 juillet 2021 et a examiné les résultats et l'activité du premier semestre 2021. Les procédures d'audit sont en cours de finalisation.

Contexte lié au déconfinement de la crise sanitaire de la COVID-19

La Société estime que son exposition aux locataires commerçants concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire s'est progressivement réduite au cours du deuxième trimestre 2021 ; tout en gardant les gestes barrières nécessaires, l'ensemble des locataires de SELECTIRENTE ont repris leurs activités et profitent d'un momentum de la consommation des ménages français depuis mi-juin. L'indicateur du climat des affaires du commerce de détail s'est aussi bien repris en 2021, à 90 points en avril 2021, contre 87,4 points en moyenne en 2020 et 61 en avril 2020.

Malgré son exposition à la fermeture administrative provisoire de certains locataires commerçants, SELECTIRENTE affiche des performances opérationnelles résilientes en enregistrant un taux d'occupation financier moyen de 94,3 % sur les 12 douze derniers mois et de 94,8 % au titre du 2ème trimestre 2021. Le taux de recouvrement de ses loyers facturés au premier semestre 2021 est très satisfaisant à 85 % à la date du 20 juillet 2021 (contre 74 % à la même période de l'année dernière).

Activité opérationnelle du 1er semestre

47,8 M€ d'investissements réalisés sur le semestre

Au cours du premier semestre 2021 marqué par la reprise de l'activité économique après un troisième confinement, SELECTIRENTE a su engager un important programme d'investissements.

Depuis le début de l'exercice 2021, la Société a poursuivi son développement avec prudence et sélectivité, et réalisé 45,6 M€ d'investissements en immobilier direct sur des actifs de qualité et dotés de potentiels de revalorisation des loyers à terme.

Ainsi, SELECTIRENTE a réalisé l'acquisition de 31 commerces de pied d'immeuble (aussi bien à l'unité que sous forme de 3 portefeuilles) situés à Paris, en région parisienne ou dans des métropoles régionales ainsi qu'un actif emblématique situé dans l'artère commerçante rue de Metz à Toulouse (31), pour un prix de revient total de 45,6 M€[1] :

  • 11 commerces dont 6 situés à Paris, les autres étant situés à Lyon (69), Toulouse (31), Bordeaux (33), Clermont-Ferrand (63) et à Annemasse (74) pour un prix de revient total de 13,7 M€ ;
  • un cinéma de quartier situé rue des Ecoles à Paris (5e) pour un prix de revient total de 1,3 M€ ;
  • un portefeuille de 6 commerces et un appartement à Paris (18e), Clermont-Ferrand (63) et Menton (06) pour un prix de revient de 5,5 M€ ;
  • un portefeuille de 9 commerces et 4 logements à Paris (16e et 20e), Levallois-Perret (92), Asnières-sur-Seine (92), et à Courbevoie (92) pour un prix de revient de 4,7 M€ ;
  • un portefeuille de 2 boutiques bien situées à Paris (17e) et à Versailles (78) pour un prix de revient de 4,2 M€ ;
  • un immeuble mixte (commerces/bureaux) emblématique situé à l'angle de la rue de Metz et de la rue des Arts à Toulouse (31) et actuellement loué à 14 locataires, pour un prix de revient total de 16,2 M€.

Depuis le 1er juillet 2021, la Société a acquis et/ou est déjà engagée dans l'acquisition de plusieurs actifs pour un montant total d'investissement de plus de 41 M€.

Par ailleurs, SELECTIRENTE a fait l'acquisition de 13 127 actions supplémentaires de la société Vastned Retail NV pour un montant de 0,5 M€, portant ainsi sa participation globale dans le capital de la foncière cotée hollandaise à 640 855 actions, soit 3,37 %.

Enfin, SELECTIRENTE a acquis 5 602 parts (soit 1,85 % du capital) de la SCPI IMMORENTE 2, spécialisée dans les commerces de centre-ville, pour un montant total de 1,6 M€, soit un prix unitaire de 288,75 € frais inclus.

Progression des loyers de +29 % sur un an

Le chiffre d'affaires de SELECTIRENTE ressort à 10,6 M€ au 30 juin 2021, en hausse de +28,6 % par rapport au 1er semestre 2020. Les loyers seuls progressent de + 29 % par rapport au premier semestre 2020 et de +0,3 % à périmètre constant.

En milliers d'euros 1T21
(3 mois)
2T21
(3 mois)
1S21
(6 mois)
Variation
1S21 / 1S20
Loyers 4 989 5 445 10 434 + 29,0%
Autres revenus 97 60 157 + 8,4%
Chiffre d'affaires 5 085 5 505 10 591 + 28,6%

Depuis le début de l'année, et malgré la crise sanitaire liée à la COVID-19, les actions menées en matière de gestion locative (relocations, renouvellements et cessions avec déspécialisation de baux) ont été actives, se traduisant par une augmentation nette (+1,6 %) des loyers annuels des 29 commerces concernés à 1 441 K€ (contre 1 419 K€ précédemment).

Un taux d'occupation financier moyen stable de 94,3 % sur les douze derniers mois glissants

Le taux d'occupation financier reste élevé et s'établit à 94,3 % sur les douze derniers mois contre 95,1 % en moyenne sur l'année 2020. Le taux d'occupation financier du 2ème trimestre 2021 est en croissance de 130 points de base par rapport au trimestre précédent et s'établit à 94,8 % (93,5 % au 1er trimestre 2021). Cette croissance s'explique par le travail des équipes de gestion qui ont su relouer 12 actifs provisoirement vacants, comme ceux situés Boulevard Haussmann à Paris (8e), Boulevard Voltaire à Paris (12e) et à Namur en Belgique, ainsi qu'une partie de l'actif situé rue de la Liberté à Dijon (le bail de l'autre partie étant déjà signé sous conditions suspensives d'autorisations administratives).

Performances financières du 1er semestre 2021

Résultat net et cash-flow courant en très forte progression, respectivement de +124 % et de + 34 % sur un an

CHIFFRES CLES En milliers d'euros En euros par action(1)
1S20 1S21
(En cours d'audit)
Variation
1S21 / 1S20
1S20 1S21
(En cours d'audit)
Revenus locatifs bruts 8 234 10 591 + 28,6% 1,97 2,54
- Charges immobilières -409 -368 - 10,0% -0,10 -0,09
- Charges d'exploitation -1 242 -1 740 + 40,1% -0,30 -0,42
- Dotations nettes / amort. et prov. -3 156 -3 638 + 15,2% -0,76 -0,87
+ Produits financiers 935 1 576 + 68,6% 0,22 0,38
- Charges financières -1 161 -1 237 + 6,5% -0,28 -0,30
- Impôt sur résultat courant -28 -56 + 99,7% -0,01 -0,01
- Impôt étrangers -81 -163 + 101,5% -0,02 -0,04
Résultat net récurrent 3 091 4 965 + 60,6% 0,74 1,19
Produits/charges d'exploitation et financiers non récurrents 0 0 N/A 0,00 0,00
Plus-values sur cessions d'actifs immobiliers 1 0 N/S 0,00 0,00
Plus-values sur cessions d'actifs financiers 0 0 N/A 0,00 0,00
Dépréciations d'actifs et autres -469 921 N/A -0,11 0,22
Résultat net 2 624 5 886 + 124,3% 0,63 1,41
Cashflow courant 6 424 8 621 + 34,2% 1,54 2,07

(1) nombre moyen d'actions dilué en circulation sur l'exercice
N/A : non applicable
N/S: non significatif

SELECTIRENTE affiche un résultat net récurrent après impôt de 4 965 K€ au 1er semestre 2021, en hausse de +60,6 % sur un an. Cette forte progression s'explique à la fois par la hausse des revenus locatifs liée aux investissements réalisés au deuxième semestre 2020 et au premier semestre 2021 et, dans une moindre mesure, par la stabilité des charges financières malgré la forte croissance du patrimoine (effet croisé de l'augmentation de la dette de 19 M€ et de la baisse du coût de financement de 10 bps par rapport au premier semestre 2020). En outre, l'investissement en titres de participation de la foncière Vastned Retail N.V. a permis de percevoir 1,1 M€ de dividendes en produits financiers.

Sur le premier semestre 2021, les franchises et abandons de loyers s'élèvent à 0,2 M€ (1,7 % des loyers facturés). Les impayés résiduels au titre du premier semestre 2021, qui s'élèvent à 2,2 M€ (20,8 % de la facturation), font l'objet d'accords de report pour 0,1 M€ et de provisions pour 0,8 M€, compte tenu des discussions qui se poursuivent avec les locataires concernés.

Le résultat net et le cash-flow courant affichent des progressions en ligne avec la bonne performance opérationnelle du portefeuille, soit des hausses respectives de +124 % et +34 % sur un an.

Enfin, une reprise de provisions de 1,2 M€ sur les titres de participation a été enregistrée dans les comptes au 30 juin 2021, conséquence de la hausse du cours des actions de la foncière Vastned Retail N.V.

Valorisation du patrimoine et ANR

 

Progression de +0,6 % à périmètre constant des valorisations immobilières au 30 juin 2021

Le patrimoine réévalué de SELECTIRENTE s'établit à 462 M€([2]) hors droits au 30 juin 2021 contre 414 M€ au 31 décembre 2020, soit une hausse de +12 %.

Le patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE fait désormais l'objet d'une évaluation indépendante sur un rythme semestriel par l'expert immobilier Cushman & Wakefield.

Au 30 juin 2021, compte tenu de la qualité des emplacements de son patrimoine, la Société a enregistré encore une fois une bonne résistance de la valorisation de ses actifs immobiliers directs, et ce malgré le contexte sanitaire. Ainsi, ces valeurs d'expertises affichent une croissance globale de +0,6 % à périmètre constant sur les 6 derniers mois. 

En détail, les valeurs des commerces de centre-ville, qui représentent 83 % du portefeuille global, sont en croissance (+0,7 %), la hausse étant plus marquée pour les magasins de périphérie (+1,6 %). Au niveau géographique, ces valeurs d'expertise sont en légère croissance sur tout le périmètre à Paris (+0,7 %) et en région parisienne (+0,4 %), qui représentent près de 70 % du patrimoine global, en régions (+0,5%) alors que la progression est plus prononcée en Belgique (+2,3 %). A fin juin 2021, les taux de rendement découlant de ces expertises (droits inclus) ressortent à 4,6 % pour les commerces de centre-ville (dont en moyenne 4,2 % pour les locaux parisiens estimés entre 2,8 % et 6,0 %, et 5,5 % en région parisienne), 7,9 % pour les surfaces de périphérie, soit un taux de rendement moyen de 4,8 % pour l'ensemble du patrimoine globalement stable par rapport à fin 2020.

L'actif net réévalué par action net disposal value en normes EPRA ressort à 85,86 € au 30 juin 2021 contre 86,58 € au 31 décembre 2020, soit un recul de -0,8 %, principalement dû au versement du dividende annuel de 3,25 € par action et du préciput de 0,325 € par action à l'associé commandité, compensée par la hausse des valeurs d'expertises du patrimoine au premier semestre 2021.

En euros par action 30/06/2020 31/12/2020 30/06/2021 Variation
30/06/2021 - 31/12/2020
ANR par action de continuation (droits inclus) 92,31 94,18 96,55 + 2,5%
ANR net disposal value en normes EPRA 85,64 86,58 85,86 - 0,8%

Un patrimoine immobilier détenu en direct constitué à 83 % de commerces de centre-ville et situé à 59 % dans Paris intra-muros

La valeur du patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE, constitué de 486 murs de commerces de centre-ville majoritairement situés à Paris et en région parisienne, de surfaces de bureaux de plain-pied à Paris (15e) et de deux ensembles immobiliers mixtes (commerces et bureaux) à Bordeaux et à Toulouse, ressort à 435,1 M€ (hors droits) à fin juin 2021, et se décompose de la manière suivante :

Répartition du patrimoine immobilier direct par type d'actif
(en valeur au 30 juin 2021)
Commerces de centre-ville et milieu urbain 82,7%
Moyennes surfaces de périphérie 5,3%
Bureaux 12,0%
Répartition géographique du patrimoine immobilier direct
(en valeur au 30 juin 2021)
Paris 59,4%
Région parisienne 11,5%
Regions 28,0%
Etranger (Belgique) 1,1%
Répartition sectorielle du patrimoine immobilier direct
(% des loyers en année pleine)
Banques et Assurances 15,4%
Bricolage et Jardinage 2,5%
Services 11,0%
Société de production de films 8,9%
Magasins d'Alimentation 11,0%
Equipement de la Personne 13,5%
Equipement de la maison 11,2%
Beauté et santé 9,5%
Bijouteries, librairies, jouets 3,7%
Restaurant et boulangerie 12,8%
Autres 0,3%

Baisse du coût de la dette

Au 30 juin 2021, le financement bancaire de SELECTIRENTE s'élève à 148,7 M€ et se caractérise par :

  • 130 lignes d'emprunts hypothécaires sans covenants financiers ;
  • Un ratio LTV net de 22,0 % au premier semestre 2021 et un ratio LTV brut de 32,2 %, contre respectivement 11,2 % et 35,2 % au 31 décembre 2020 ;
  • un coût moyen de la dette sur le semestre en baisse à 1,72 % (1,82 % en 2020) ;
  • une maturité résiduelle moyenne de près de 9 ans et une duration de plus 6 ans ;
  • une part de dettes à taux fixe de 93 % et à taux variable de 7 %.

Assemblée Générale du 4 juin 2021 :

Toutes les résolutions présentées à l'Assemblée Générale du 4 juin ont été approuvées par les actionnaires et le dividende (3,25 € par action) au titre de l'exercice 2020 a été mis en paiement le 15 juin 2021.

Perspectives

Les perspectives économiques pour la seconde moitié de l'année 2021 restent incertaines au regard de l'évolution de l'épidémie de la Covid-19 et notamment du rythme et de l'ampleur de la reprise économique et celle de la consommation des ménages. Comme depuis le début de cette épidémie, la Société reste confiante dans la résilience de son patrimoine, tant dans la solidité des cashflows générés que dans la bonne évolution des valorisations, et compte s'appuyer sur ses fondamentaux robustes afin de traverser cette période : emplacements premium, qualité des actifs et mutualisation du risque locatif.

Compte tenu de sa structure financière, SELECTIRENTE dispose d'une bonne capacité à saisir les opportunités d'acquisition à court et moyen terme.

Ainsi, à la date du 19 juillet 2021, plusieurs opérations pour un montant total de plus de 40 M€ ont été sécurisées en vue d'acquérir plusieurs commerces majoritairement parisiens.

  • A PROPOS DE SELECTIRENTE

Créée en 1997 à l'initiative de SOFIDY et de professionnels de l'immobilier, SELECTIRENTE a été introduite en Bourse en octobre 2006 et a adopté le statut SIIC au 1er janvier 2007. SELECTIRENTE se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l'immobilier de murs de commerces de proximité.
SELECTIRENTE est gérée par SELECTIRENTE GESTION, gérant et commandité depuis le 3 février 2021, qui elle-même s'appuie sur le savoir-faire et les compétences du prestataire de services SOFIDY (société faisant partie des activités immobilières du groupe Tikehau Capital) en matière d'asset management, de property management et d'exécution des programmes d'investissement, d'arbitrage et de financement.
Dotée d'un portefeuille immobilier de plus de 450 M€ situé à plus de 60% dans Paris intra-muros, la Société a pour volonté stratégique le développement et la valorisation de son patrimoine commercial de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques.

  • CONTACT PRESSE :
  • Aliénor KUENTZ – Directrice de Clientèle SHAN – +33 (0)1 47 03 93 79 – alienor.kuentz@shan.fr
  • Édouard KABILA – Directeur Marketing et Communication SOFIDY – edouard.kabila@sofidy.com

Annexe au communiqué de presse activité et résultat du 1er semestre 2021

États financiers au 30 juin 2021 (en cours d'audit)

  • Bilan
  • Compte de résultat

Note Méthodologique

États financiers au 30 juin 2021 (en cours d'audit)

Bilan - Actif

Actif (en euros)  30 juin 2021  31 décembre 2020
     
Immobilisations Incorporelles 606 442 715 520
     
Immobilisations Corporelles 371 134 924 328 277 103
Terrains 165 012 300 144 654 117
Constructions 205 408 194 182 258 228
Immobilisations en cours 714 430 1 364 758
     
Immobilisations Financières 27 478 143 24 009 968
Titres de Participations 16 063 851 14 317 250
TIAP(1) 10 439 764 8 861 294
Autres immobilisations financières 974 528 831 424
     
ACTIF IMMOBILISE 399 219 508 353 002 590
     
Clients, autres créances et autres actifs circulants 7 311 135 3 828 827
     
Trésorerie 47 018 208 99 310 526
     
ACTIF CIRCULANT 54 329 343 103 139 353
     
Charges à répartir sur plusieurs exercices(2) 587 576  
     
TOTAL GENERAL 454 136 427 456 141 943

(1) Titres immobilisés de l'activité de portefeuille
(2) Changement de méthode de comptabilisation des frais liés aux refinancements

Bilan - Passif

Passif (€) 30 juin 2021 31 décembre 2020
     
Capital social 66 767 008 66 767 008
Primes d'émission 202 619 937 202 619 937
Ecart de réévaluation et réserves 16 430 759 20 425 962
Report à nouveau 642 263 15 327
     
Résultat de l'exercice 5 885 713 10 907 724
     
CAPITAUX PROPRES 292 345 681 300 735 957
     
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 533 832 500 451
     
Emprunts auprès des établissements de crédit 148 897 038 145 810 280
Dettes d'exploitation et divers 12 359 876 9 095 255
     
DETTES 161 256 914 154 905 535
     
TOTAL GENERAL 454 136 427 456 141 943

États financiers au 30 juin 2021 (en cours d'audit)

Compte de résultat

En Euros 30 juin 2021
(6 mois)
30 juin 2020
(6 mois)
     
Revenus locatifs bruts 10 433 957 8 089 890
Autres revenus 156 626 144 427
Chiffre d'affaires net 10 590 583 8 234 317
     
Charges immobilières refacturables 1 573 016 900 062
Reprises sur amortissements et provisions et autres produits 610 533 277 455
     
Total des produits d'exploitation 12 774 132 9 411 834
     
Charges et taxes immobilières refacturables 1 573 016 900 062
Charges immobilières non refacturables 154 057 196 304
Impôts et taxes non refacturables 214 175 213 050
Autres charges externes 1 524 433 1 184 491
Dotations aux amortissements et provisions 4 248 082 3 427 069
Autres charges d'exploitation 215 455 64 135
Total des charges d'exploitation 7 929 218 5 985 112
RESULTAT D'EXPLOITATION 4 844 914 3 426 722
     
Produits financiers 2 780 631 934 730
Charges financières 1 339 050 1 161 246
RESULTAT FINANCIER 1 441 581 -226 517
RESULTAT COURANT AVANT IMPOT 6 286 495 3 200 205
     
Produits exceptionnels 153 035 328 130
Charges exceptionnelles 334 517 795 222
RESULTAT EXCEPTIONNEL -181 482 -467 092
     
Impôts -219 299 -109 105
     
RESULTAT NET 5 885 713 2 624 009

Note Méthodologique

Loan-to-value

  • Le ratio loan-to-value correspond à la dette bancaire (148 719K€ au 30 juin 2021) rapportée à la valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société (462 098K€ au 30 juin 2021).
  • Le ratio loan-to-value net correspond à la dette bancaire nette de trésorerie (101 700 K€ au 30 juin 2021) rapportée à la valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société (462 098 K€ au 30 juin 2021).

Valeur réévaluée du patrimoine

La valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société a été déterminée sur les bases suivantes :

  • le patrimoine immobilier direct retenu pour sa valeur d'expertise au 30 juin 2021 ou son prix d'acquisition hors droits et hors frais pour les acquisitions postérieures au 6 mai 2021,
  • les investissements immobiliers indirects, constitués :
    • des parts de SCPI détenues en pleine propriété retenues pour leur valeur de retrait ou de marché au 30/06/2021,
    • des parts d'OPCI retenues pour leur dernière valeur liquidative connue au 30/06/2021,
    • des parts de la société Rose retenues pour leur dernier actif net réévalué connu, et
    • des actions de la société Vastned Retail N.V. retenues pour leurs cours de bourse au 30/06/2021.

Cash-Flow courant

Le Cash-Flow courant correspond au résultat de l'exercice (5 886 K€ au 30 juin 2021) retraité des dotations nettes aux amortissements et provisions de l'exercice (2 735 K€ au 30 juin 2021) et des plus ou moins-values de cessions nettes d'impôts (0 K€ au 30 juin 2021).

Loyers à périmètre constant

La variation des loyers à périmètre constant est déterminée de la manière suivante :

Loyers 1S20 8 090
- Loyers 1S20 neutralisation des acquisitions 1S20 -163
+ Loyers 1S20 semestrialisation des acquisitions 1S20 884
- Loyers 1S20 neutralisation des Cessions 1S20 -9
- Loyers 1S20 neutralisation des Cessions 1S21 -164
Loyers 1S20 retraités 8 637
Loyers 1S21 10 434
- Loyers 1S21 neutralisation des Cessions 1S21 0
- Loyers 1S21 neutralisation des Acquisitions ²1S21 -1 770
Loyers 1S21 retraités 8 664
Variation en % + 0,3 %

[1] Frais d'achat inclus et hors commissions d'investissement

([2])Le patrimoine réévalué au 30 juin 2021 (462 M€) se compose d'actifs immobiliers détenus en direct pour 435 M€ (valeurs d'expertise hors droits) et d'investissements immobiliers indirects constitués de parts de SCPI et d'OPCI pour 10,5 M€, d'usufruits de parts de SCPI pour 0,6 M€ et d'actions de la foncière cotée Vastned Retail NV pour 15,8 M€.



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