(Crédits photo : Pexels - Snapwire )
Alors que 2020 amenait de nombreuses interrogations sur la classe d'actifs immobilier, les SCPI ont su maintenir une collecte élevée et continuer de distribuer au-delà de 4% de rendement. Peut-on espérer la même chose pour l'année à venir ?
Une année 2020 solide malgré la situation sanitaire et économique
La collecte des SCPI s'est élevée à 6 milliards € en 2020, un recul de 30% par rapport à l'année précédente. Les investissements ont également baissé sur la période mais moins que la collecte et représentent 8,4 milliards €. Quand aux arbitrages, ils affichent eux aussi une baisse de 30%. Dans l'ensemble, un logique recul de ce marché s'observe donc. Néanmoins, celui-ci se maintient à des niveaux importants avec malgré tout la 3ème plus importante collecte historique en France.
Dans le détail, certaines typologies s'en sortent mieux que d'autres. « Les deux SCPI ayant le plus collecté en 2020 sont des SCPI de santé. Le secteur a été plébiscité par les investisseurs », indique Marc-Olivier Penin, Directeur général de La Française Real Estate Managers.
Un Taux de Distribution moyen en recul l'année dernière
Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) au 31 décembre 2020 est de 4,18% (vs 4,40% l'année précédente) d'après les chiffres de l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Ce taux est-il un indicateur pertinent pour analyser les SCPI ?
« Il est incontournable ! Ce que la SCPI distribue par rapport à un capital engagé est majeur », souligne Eric Cosserat, Président de Perial Asset Management. « Les personnes qui achètent des SCPI ont besoin de simplicité et le TDVM reste donc important », reconnaît Marc Bertrand, Directeur Général de Amundi Immobilier. « Mais le souscripteur qui soulève le capot doit aller plus loin ! » ajoute-t-il.
Ce taux a donc le mérite d'être un indicateur facile à observer et à comprendre, mais il n'est pas suffisant pour comparer les SCPI. « Pour appréhender la qualité d'un gérant, il faut prendre le loyer net de charges, mais majoré des distributions de plus-values (qui traduisent la capacité d'un gestionnaire à bien valoriser ses actifs) et également y intégrer la distribution du report à nouveau (car il est fiscalisé au moment où il est perçu) », explique Grégory Frapet, Président de Primonial Real Estate Investment Management, qui suggère de regarder la somme de ces trois éléments sur longue période et « faire attention avec les jeunes sociétés » qui annoncent des taux annualisés qui ne veulent « pas dire grand-chose ».
Quel rendement pour 2021 ?
Les experts immobiliers sont unanimes : le TDVM 2021 devrait encore être supérieur à 4% !
Au cas par cas, ils énoncent une stratégie s'inscrivant dans cet objectif :
Primonial REIM évoque une année 2021 de transition avec pour stratégie de maintenir les distributions de 2020, excepté sur leur SCPI de commerce. « Sur nos deux grands blockbusters Primopierre et Primovie, nous distribuerons 4.5% du prix de souscription », affirme le Président Grégory Frapet.
La Française REM table également sur une année 2021 dans la continuité par rapport à 2020 en matière de distribution. « S'il y a des évènements particuliers, nous ajusterons comme nous l'avons fait et nous nous poserons la question fin 2021. C'est la meilleure façon d'être transparent », précise le Directeur Général Marc-Olivier Penin. En chiffres, cela donne une gamme entre 4%/4.50% pour les SCPI diversifiées et 5,20% pour LF Opportunité Immo.
Perial AM annonce une fourchette à ses associés qui se réduit durant l'année en fonction de l'évolution des résultats. « Si l'année est meilleure, nous distribuerons le résultat. S'ils ne sont pas au rendez-vous, nous utiliserons le report à nouveau pour distribuer un dividende identique à l'année dernière », témoigne le Président Eric Cosserat.
Enfin, si 2020 avait plutôt bien commencé mais terminé plus difficilement, l'idée pour Amundi Immobilier est que le profil de l'année 2021 pourrait être symétrique et inverse. « Le barycentre du résultat devrait être à peu près le même », estime cependant son Directeur Général Marc Bertrand.
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