Les grands fonds investissent dans la dette immobilière alors que les banques se retirent

information fournie par Reuters •14/05/2024 à 14:01

((Traduction automatisée par Reuters, veuillez consulter la clause de non-responsabilité https://bit.ly/rtrsauto))

(Répétition sans modification du texte) par Iain Withers

Certains des plus grands investisseurs du monde font des incursions plus profondes dans le domaine des prêts à l'immobilier commercial, en reprenant des parts de marché aux banques en retrait et en pariant sur la fin de la chute brutale des prix de l'immobilier.

Les fonds américains PGIM, LaSalle et Nuveen, les fonds canadiens Brookfield BN.TO et QuadReal, les fonds britanniques M&G MNG.L , Schroders SDR.L et Aviva AV.L , ainsi que le fonds français AXA AXAF.PA ont tous déclaré à Reuters qu'ils prévoyaient d'augmenter leur exposition au crédit immobilier.

La plupart d'entre elles se concentrent sur les prêts à la logistique, aux centres de données, aux locations multifamiliales et au marché des bureaux haut de gamme. Le secteur des bureaux dans son ensemble continue d'éprouver des difficultés, ce qui dissuade les fonds.

"Si je regarde notre pari le plus solide actuellement, c'est probablement la dette immobilière", a déclaré Isabelle Scemama, qui dirige la branche des investissements alternatifs d'AXA, d'une valeur de 183 milliards d'euros (198 milliards de dollars) .

LaSalle Investment Management, qui gère 89 milliards de dollars au niveau mondial, a déclaré qu'elle visait à augmenter ses investissements en dette immobilière de 40 % pour atteindre environ 7,6 milliards de dollars sur deux ans, notamment dans les secteurs de la distribution, de l'hôtellerie et du logement étudiant.

Parier sur la dette immobilière n'est pas à la portée de tous. Le secteur mondial de l'immobilier commercial, en particulier les bureaux, est toujours en proie à son plus grand effondrement depuis la crise financière de 2007-2009.

Mais les prêteurs alternatifs pensent que le pire est passé et qu'ils peuvent générer des rendements attrayants à mesure que les valorisations se redressent.

"Historiquement, à travers les cycles immobiliers, on constate que les prêts accordés en bas de cycle ont tendance à avoir les taux de défaillance les plus bas et les spreads les plus élevés", a déclaré Jack Gay, responsable mondial de la dette chez Nuveen.

PRISED OPEN

Des règles plus strictes en matière de capital pour les banques - y compris de nouvelles normes internationales appelées "Basel Endgame" - et les faillites des banques régionales américaines ont ouvert davantage le marché, selon les sociétés de fonds.

"Les défis auxquels sont confrontées les banques ont réellement conduit à une diminution des prêts directs () pour l'immobilier commercial", a déclaré Nailah Flake, associé directeur du Brookfield's Real Estate Group, qui voit des opportunités de prêter davantage.

Les sociétés de capital-investissement ne sont pas en reste. Apollo Global Management a lancé son premier fonds dédié à la dette immobilière européenne, visant 1 milliard d'euros cette année, selon une source familière avec le sujet.

Les services de gestion de fonds des grandes banques s'intéressent également au marché. Goldman Sachs Asset Management a déclaré lundi qu'il avait clôturé son plus grand fonds de crédit immobilier à ce jour, avec plus de 7 milliards de dollars de capacité de prêt, y compris une partie du propre capital et de l'effet de levier de l'entreprise.

En Grande-Bretagne, les prêteurs non bancaires représenteront 41 % des prêts immobiliers en 2023, soit plus du double des 19 % enregistrés neuf ans plus tôt, selon les données de la Bayes Business School, qui montrent également que les nouveaux prêts immobiliers commerciaux en Grande-Bretagne ont atteint leur niveau le plus bas depuis dix ans.

En Europe continentale, la proportion a également augmenté régulièrement pour atteindre 20 à 30 %, selon Bayes.

Le rôle croissant des fonds d'investissement dans les prêts - connu sous le nom de "shadow banking" - inquiète les régulateurs en raison des risques de défaillance et de contagion. Les exigences en matière de rapports pour les fonds privés sont également moins strictes que pour les banques, ce qui signifie moins de transparence.

Le vice-président de la Banque centrale européenne, Luis de Guindos, a déclaré en mars que l'exposition des établissements non bancaires à l'immobilier commercial constituait l'un des principaux risques pour la stabilité financière dans la région.

"Je trouve assez inquiétant que les fonds de pension investis sur () soient affectés et que les fonds puissent faire ce qu'ils veulent sans que cela ne se sache", a déclaré Nicole Lux, chercheuse principale chez Bayes.

(1 dollar = 0,9256 euro)