((Traduction automatisée par Reuters, veuillez consulter la clause de non-responsabilité https://bit.ly/rtrsauto)) par Doyinsola Oladipo et Aishwarya Jain
Les exploitants d'hôtels indépendants et les grandes chaînes mondiales sont de plus en plus souvent liés par des accords de franchise, car les taux d'intérêt élevés ont frappé l'industrie hôtelière, ralentissant la construction de nouveaux hôtels.
Pour les grandes chaînes, les nouveaux accords de franchise issus des conversions permettent de satisfaire les investisseurs en ouvrant de nouveaux hôtels à court terme. De leur côté, les hôtels indépendants et sans marque apprécient de passer à des accords de franchise, car cela leur donne un meilleur accès à des réservations potentielles et à un financement moins onéreux de la part des prêteurs.
"Historiquement, les conversions globales représentaient 10 à 20 % des chambres entrant dans le système; aujourd'hui, elles sont probablement plus proches de 40 %", a déclaré Patrick Scholes, analyste en actions chez Truist.
Pour l'entreprise américaine Marriott International MAR.O , les conversions en 2023 représentaient 40 % des signatures de chambres organiques, soit le double du taux de 20 % enregistré l'année précédente. La moitié des ouvertures d'hôtels de la société française Accor ACCP.SA l'année dernière ont été réalisées grâce à des conversions. Cela correspond aux tendances de l'ensemble du secteur.
"Dans un contexte où les marchés de la dette pour les nouvelles constructions sont quelque peu restreints, l'importance des conversions est accrue", a déclaré Anthony Capuano, directeur général de Marriott, lors d'une conférence téléphonique sur les résultats au début de l'année.
Les hôteliers ont bénéficié de l'essor des "voyages de revanche" après le recul de la pandémie. Toutefois, le rebond économique a également entraîné une hausse des taux d'intérêt, ce qui a rendu la vie plus difficile aux petits exploitants qui dépendent des emprunts pour financer leurs activités.
Environ 1 980 hôtels ouvriront en 2023, contre 2 730 en 2019, selon la société d'information sur le développement hôtelier Lodging Econometrics.
"L'accès au financement hôtelier, en particulier en Amérique du Sud, est actuellement limité car de nombreux hôtels ont eu des difficultés à honorer leurs dettes pendant la pandémie", a déclaré Fernanda L'Hopital, directrice du conseil et de l'évaluation pour l'Amérique du Sud au sein de la société de conseil en hôtellerie HVS.
Un hôtel de marque peut être plus attrayant pour les propriétaires qui refinancent leurs prêts ou qui font face à un "mur d'échéances" qui ont été repoussées, a déclaré Robin Farley, analyste d'actions chez UBS.
Environ 217 milliards de dollars de prêts hôteliers devraient arriver à échéance dans le monde d'ici 2025, a déclaré Zach Demuth, responsable mondial de la recherche sur les hôtels et l'hôtellerie chez JLL.
Ces prêts sont susceptibles d'être refinancés à des taux d'intérêt plus élevés. Aux États-Unis, les taux d'intérêt pour les nouveaux hôtels de marque se situent entre 6,75 % et 8,25 %, contre 5 à 6 % avant la pandémie, a déclaré Shivan Perera, premier vice-président des dettes et des participations chez le banque immobilier Avana Capital. Les opérateurs sans marque ont généralement des taux légèrement plus élevés, entre 7 et 9 %.
Les hôtels affiliés à une marque présentent un risque de trésorerie plus faible que les hôtels indépendants, selon une étude réalisée en 2022 par l'université de Cornell sur 4 000 hôtels sur une période de 20 ans.
"Les bonnes marques, leur programme de fidélisation, leur système de réservation, permettent généralement à un établissement de mieux fonctionner, ce qui est souvent une exigence du banque", a déclaré M. Farley d'UBS.
En Europe, les taux d'intérêt immobiliers se situent autour de 6 % et 8 %, contre 2,5 % à 3 % avant la pandémie, a déclaré Tim Barbrook, responsable du conseil en matière de dette chez HVS Londres. Pour les hôtels de marque, les taux sont inférieurs d'environ 0,25 %.
certaines personnes ont bénéficié pendant 13 ans d'un taux d'intérêt extrêmement bas", a déclaré Tim Barbrook. "Ils sortent de prêts à taux fixe pour entrer dans un environnement de taux beaucoup plus élevés. Nombre de nos clients souhaiteraient pouvoir simplement prolonger les facilités dont ils disposent déjà
Les grands opérateurs ont lancé des marques "douces" et de conversion visant à attirer les indépendants. Ces marques contribuent à stimuler la croissance nette des unités, selon les analystes.
Les revenus de franchise et de licence de Hilton ont augmenté de 14,6 % d'une année sur l'autre en 2023 et de 38,5 % en 2022, tandis que ceux de Marriott ont augmenté de 13 % en 2023 et de 40 % en 2022.
"Chaque centaine ou millier de chambres supplémentaires comptent parce qu'il y a des frais de franchise associés", a déclaré Jan Freitag, directeur de l'hôtellerie américaine à la société d'analyse CoStar.
L'une de ces marques est la chaîne "Spark" de Hilton, annoncée pour janvier 2023. Pour les petits opérateurs, une conversion leur permet d'accéder à des clients qui dépendent exclusivement des programmes de fidélisation des chaînes pour réserver des chambres.
"Nous n'aurions jamais fait [la conversion] si nous n'avions pas pu le faire avec Hilton", a déclaré Lou Carrier, directeur général de Distinctive Hospitality Group, une société de développement qui a ouvert le premier hôtel Spark dans le Connecticut. "Dès les deux premiers mois, plus de 45 % des clients de l'hôtel étaient des membres Hilton Honors. J'ai trouvé cela remarquable
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