Le marché des bureaux londoniens est en "récession locative" alors que le taux d'inoccupation atteint son plus haut niveau depuis 30 ans - Jefferies

information fournie par Reuters •27/09/2023 à 11:01

(Ajout d'un graphique, de détails sur les actions au paragraphe 4, de Land Securities aux paragraphes 13 à 15, et de données sur les flux de fonds immobiliers aux paragraphes 16 à 20) par Sinead Cruise et Iain Withers

LONDRES, 27 septembre (Reuters) - Le marché londonien des bureaux en difficulté est en "récession locative" alors que les espaces de travail vides dans les centres d'affaires du West End, de la City et de Canary Wharf de la capitale britannique atteignent leur plus haut niveau depuis 30 ans, selon les analystes de Jefferies, ce qui pèse sur les actions de plusieurs grands bailleurs.

Dans une note déclassant Land Securities LAND.L , British Land

BLND.L , Derwent London DLN.L et Great Portland Estates

GPEG.L , Jefferies a estimé une contraction de 20 % de l'utilisation des bureaux londoniens en raison du travail hybride post-pandémique et de la préférence croissante des locataires pour des bâtiments plus écologiques dans les banlieues.

"Le commerce de détail a été la première victime de la technologie et nous pensons que les bureaux sont les prochains. L'utilisation s'est réduite et les propriétaires perdent leur pouvoir de fixation des prix car les locataires se déchargent de l'espace excédentaire", ont déclaré les analystes.

Les actions des quatre promoteurs ont chuté au début de la journée de mercredi, avec Great Portland Estates en baisse de 3 %, tandis que Land Securities, British Land et Derwent London ont glissé de 1 à 2 %. L'indice plus large FTSE 350 est resté globalement stable.

Les entreprises n'ont pas répondu immédiatement aux demandes de commentaires.

Les sociétés immobilières du monde entier sont confrontées à un double problème: la baisse du taux d'occupation des bureaux et la forte augmentation des coûts de financement due à la hausse des taux d'intérêt.

Les sociétés immobilières de plusieurs pays européens - dont la Suède et l'Allemagne - ont été mises à rude épreuve, tandis que les actions des principaux propriétaires britanniques ont chuté cette année pour se rapprocher des niveaux les plus bas enregistrés au lendemain du tumultueux "mini-budget" de l'automne dernier.

pAS UNE BONNE VALEUR

À Londres, Jefferies estime le taux d'inoccupation à 7 % dans le West End, à 10 % dans la City et à plus de 20 % dans le Canary Wharf, le seuil de récession locative - lorsque les loyers commencent à baisser - se situant historiquement autour de 8 %.

À plus de 30 livres ($36) le pied carré, Jefferies a déclaré que les loyers obtenus par le propriétaire d'entrepôts Segro

SGRO.L au parc logistique Park Royal étaient probablement maintenant plus élevés que le taux du marché à Canary Wharf, où se trouvent d'importants locataires financiers tels que Barclays

BARC.L , JPMorgan JPM.N et Morgan Stanley MS.N .

HSBC HSBA.L , qui réside depuis longtemps à Canary Wharf, a récemment annoncé qu'elle déménagerait dans un bureau beaucoup plus petit dans la City.

Land Securities, qui organise un événement sur les marchés des capitaux pour les investisseurs mercredi, a déclaré séparément que la demande pour son portefeuille de bureaux du centre de Londres restait "forte", avec un taux d'occupation de 96,9 % au cours des cinq premiers mois de l'année financière.

La société a récemment vendu pour 2,2 milliards de livres sterling de bureaux, pour la plupart arrivés à maturité et loués à des locataires uniques, dans le cadre d'une série de cessions que le directeur général Mark Allan a qualifiées de "très opportunes".

"Au cours de l'année écoulée, nous avons résolument positionné l'entreprise dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés et plus longs", a déclaré M. Allan.

Les investisseurs n'ont cessé de perdre confiance dans le secteur immobilier britannique au sens large, les sorties de fonds immobiliers s'étant nettement accélérées en août, selon le dernier indice de flux de fonds de Calastone.

Les investisseurs ont retiré 428 millions de livres de leurs fonds immobiliers depuis le début de l'année, selon les données de Calastone.

"La liquidité du marché de l'investissement diminue en raison de l'incertitude des loyers et de la compression des bénéfices des promoteurs", a déclaré Jefferies.

"Les REITs londoniens (real estate investment trusts) semblent bon marché mais ne sont probablement pas une bonne valeur

(1 $ = 0,8235 livre)