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« Le fonds de dette, nouveau support de l'investissement immobilier » par Philippe Tannenbaum du Cercle des analystes indépendants

Boursorama11/06/2014 à 18:45

Pour financer l'immobilier d'investissement, le fonds de dette immobilière est une alternative au financement bancaire.

La recherche de cash à tout prix peut entraîner une dépréciation des actifs réels. Pour éviter cet engrenage conduisant à la déflation,  une solution passe par la mobilisation de l'épargne financière pour financer l'immobilier d'investissement explique l'analyste et banquier d'affaires Philippe Tannenbaum.

Il y a actuellement dans le secteur immobilier, parallèlement à l'impact de la conjoncture,  deux sources de préoccupations d'ordre structurel. La première réside dans la frilosité des banques face au secteur. Trouver et sécuriser des ressources additionnelles aux seuls fonds propres représente un enjeu important pour les investisseurs dans ce secteur très capitalistique. De plus, il faut surveiller le renouvellement régulier de la partie  des prêts consentie dans le passé à court terme (parce qu'il s'agissait des ressources dont les banques disposaient le plus aisément), alors même que la durée de détention de l'actif est longue.

On observe que  les banques sont devenues réticentes à prêter, et ne dépassent plus dans le meilleur des cas une quotité maximale de financement de 60%. Elles risquent également de se montrer réticentes à renouveler les encours courts au fur et à mesure des échéances, ce qu'on appelle le « mur de la dette ». C'est évidemment  une question d'aversion au risque. Cela résulte aussi de la règlementation prudentielle de Bâle 3 qui impose diverses contraintes pour les  prêts immobiliers et/ou longs. Donc, il y a un problème de trou à combler, qui risque de perdurer longtemps et de se représenter  régulièrement. Le programme de refinancement de prêts longs que la BCE va étudier ne devrait atténuer qu'à la marge cet aspect.

La seconde menace est le risque de déflation. Celui-ci s'atténue en  Europe après les décisions de relance annoncées le 5 juin  par la BCE. Mais ce risque a un aspect spécifiquement français : il provient du manque de confiance qui s'est installé, de la part des investisseurs, et de tous les acteurs, dans le gouvernement et l'administration.

Lorsqu'on n'a plus confiance, on rechigne à prélever sur son épargne pour consommer ; on rechigne à investir, à titre personnel ou professionnel, car l'investissement est un acte de foi dans l'avenir ; on rechigne même à épargner, car on craint les remises en cause du statut fiscal de l'épargne (comme l'interdiction d'inclusion de titres SIIC dans les PEA) ; on rechigne enfin lorsqu'on est banquier à financer, même si la Banque Centrale y incite, car on a peur. Au total, le seul actif dans lequel on a confiance dans une telle période, c'est le cash. Un tel processus est dur à inverser : au Japon, il a duré plus de 20 ans, malgré les relances incessantes.

L'enchainement s'installe en France actuellement, comme en attestent les enquêtes de confiance et tous les grands indicateurs : baisse de la consommation, repositionnement massif de l'épargne vers les placements à vue,  retrait régulier des banques du financement. Cela risque de déboucher sur une vraie déflation : une recherche privilégiée du cash et une baisse corrélative de la valeur des actifs réels, sur lesquels nul ne veut plus se positionner.

Certes, la gravité de ce qui se prépare est nuancée par le fait qu'il reste dans le secteur des investisseurs qui recherchent des actifs dans la zone Euro, car ils bénéficient ainsi de la solidité de la monnaie. Mais ceci ne concerne qu'une frange réduite de l'immobilier d'investissement : les très beaux immeubles d'envergure internationale, quelques centaines au total ; d'ailleurs, même ces investisseurs risquent de devenir plus prudents, face au risque de baisse de l'euro à laquelle la BCE semble s'être - enfin - rangée.

Face à ces deux menaces émerge une solution commune, qui ne fait qu'apparaitre ici mais qui couvre d'ores et déjà une part considérable des besoins aux Etats-Unis : le fonds de dette immobilière. Il s'agit de mobiliser non plus l'argent des banques, mais celui de la sphère financière (assureurs vie, fonds de retraite ou mutuelles) pour l'affecter au financement de l'immobilier d'investissement, par l'intermédiaire de fonds spécialisés dans la détention de dette.

Ainsi,  le secteur retrouve les capitaux additionnels dont il a besoin ; les investisseurs, ceux qui apportent leurs capitaux au fonds en contrepartie de parts dans celui-ci, disposent d'un produit correspondant bien à la situation actuelle : la dette immobilière incluse dans ces fonds est longue, donc peut servir à adosser des retraites ; la dette est un placement monétaire, donc elle ne se dévalorise pas comme risquent de le faire les actifs ; les rentabilités extériorisées sont dans le contexte actuel satisfaisantes, ce sont celles de la dette longue et en sus, si le processus déflationniste se matérialise vraiment, la dette prendra de la valeur ce qui fournira une source de rentabilité supplémentaire.

Les grands institutionnels français ont monté des fonds de dette immobilière, dont la détention est pour l'instant ouverte à eux-mêmes ou à une clientèle restreinte. Mais le mouvement est lancé, avec plus d'un milliards d'euros de fonds déjà annoncés. Il faut souhaiter la diffusion de ce produit, offrant une bonne alternative au financement bancaire comme à l'investissement immobilier direct  si la BCE ne réussit pas son coup dans notre pays, et un bon complément à ceux-ci si elle le réussit.

Philippe Tannenbaum

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d'analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

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