La valeur du jour à Paris - Icade : des résultats trimestriels mitigés ; objectif de cash-flow confirmé

information fournie par AOF •23/10/2023 à 11:57

(AOF) - Icade recule en Bourse de 1,39% à 28,28 euros malgré un chiffre d'affaires en hausse de 3,8% au troisième trimestre 2023 à 1,02 milliard d'euros. A la même période il y a un an, le groupe immobilier français affichait un chiffre d'affaires à hauteur de 980 millions d'euros. Sur ce trimestre, ses investissements réalisés sur le troisième trimestre 2023 s’élèvent à 99 millions d'euros, ce qui porte le montant total d’investissements au 30 septembre 2023 à 221 millions d'euros.

Toutefois, les revenus locatifs de la Foncière Tertiaire s'élèvent à 271,6 millions d'euros au 30 septembre 2023, en léger repli de -0,9% par rapport au 30 septembre 2022, dans un contexte de cessions d'actifs importantes en 2022. Les cessions des deux dernières années représentent une perte de loyers annuels d'environ 28 millions d'euros.

" La bonne tenue de l'activité locative (42 millions d'euros de loyers faciaux signés soit 13% de la base locative) a certes permis d'afficher un taux d'occupation relativement stable sur 9 mois mais il reste toutefois relativement faible à 87,2% ", soulève Invest Securties.

Après une forte dynamique commerciale et un niveau de réservations record pour Icade Promotion en 2022, l'année 2023 est marquée par un ralentissement net de l'ensemble du marché de la promotion.

Sur l'activité résidentielle, Icade Promotion affiche ainsi une baisse contenue des réservations de -12% en valeur par rapport au 30 septembre 2022, à 744 millions d'euros, grâce à l'augmentation des ventes en bloc.

Sur son activité de promotion, son chiffre d'affaires économique s'élève à 844 millions d'euros au 30 septembre 2023, en hausse de +5,4% par rapport au 30 septembre 2022. Il résulte d'une baisse maîtrisée sur l'activité résidentielle et d'une augmentation de la contribution de l'activité tertiaire.

Après avoir réalisé près de 600 millions d'euros de cessions en 2022, Icade a ralenti son plan de cessions en 2023.

Sur les 9 premiers mois de l'année, les cessions réalisées représentent un montant cumulé de 88 millions d'euros. D'une part, il y a la cession de l'immeuble Eko Active pour 48 millions d'euros, en ligne avec la valeur d'expertise au 31 décembre 2022, D'autre part, il y a la finalisation de la cession du portefeuille résidentiel résiduel situé en Île-de-France pour 40 millions d'euros.

En outre, à fin septembre 2023, le niveau de réservations sur le marché est en retrait d'environ -35%, par rapport à la même période en 2022, en raison notamment de la hausse continue des taux depuis plus de 20 mois, qui impacte la capacité d'emprunt des ménages et favorise une approche plus sélective de la part des investisseurs institutionnels.

Quant à ses perspectives 2023, Icade confirme que son cash-flow net courant Groupe pro forma par action est attendu entre 2,95 et 3,05 euros, incluant l'effet des cessions 2023.

Le Conseil d'Administration confirme sous réserve de l'approbation par l'Assemblée Générale le versement d'un dividende total au titre de l'exercice 2023 supérieur de plus de 10% au dividende versé au titre de l'exercice 2022.

Il est composé d'un dividende récurrent (montant correspondant à l'obligation de distribution légale minimum) et d'un dividende exceptionnel (a minima 2,54 euros par action en 2024 - i.e. 50% de l'obligation SIIC sur les plus-values de cession réalisées à l'étape 1 de la cession de la Foncière Santé-).

Par ailleurs, Icade finalise son nouveau plan stratégique qui sera annoncé début 2024.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points clés

- Cinquième foncière française et première en Europe pour les bureaux et parcs d’affaires, avec un portefeuille immobilier d’une valeur de 7,2 Mds€ ;

- Groupe immobilier intégré organisé en 2 pôles : foncière tertiaire (actifs répartis entre les bureaux pour les 3/4 et les parcs tertiaires), et promotion ;

- Modèle d'affaires « Concevoir, construire, gérer, investir », fondé sur les synergies : développement sélectif de la foncière tertiaire et valorisation des charges de cette dernière par la promotion, notamment dans le Grand Paris et les métropoles TGV ;

- Parc de bureaux et parcs d’affaires situé à 95 % en Ile-de-France - 20 % à Paris et 1/4 à la Défense ;

- Capital contrôlé à 39,2 % par la Caisse des Dépôts, devant le Crédit Agricole avec 19,1I %, Frédéric Thomas dirigeant le conseil d’administration de 15 membres, Nicolas Joly étant directeur général ;

- Bilan solide : ratio LTV de 40,1 % et liquidités de 2,9 Mds€ couvrant les échéances de dette jusqu’à 2026.

Enjeux

- Plan stratégique 2025, avant la nouvelle feuille de route présentée fin 2023-début 2024 :

- leader des bureaux dans le Grand Paris et les métropoles, avec 5,7 Mds€ de revenus,

- 1ère foncière européenne de santé, par le développement international d’Icade Santé, détenue à 58,3 % ,

- acteur de référence dans la promotion avec 1,4 Md€ de chiffre d’affaires et 7 % de marge,

- croissance annuelle de 4,5 % du résultat net courant ;

- Stratégie d'innovation déclinée en 3 thèmes -habitat de demain, bureau du futur (proptech, coworking et tiers-lieux) et santé et bien-être en ville- et fondée sur l'intrapreneuriat, la co-innovation par incubation de start-up, via Paris&Co, Creative Factory ou H7..., et les partenariats ;

- Stratégie environnementale « Low Carbon by Icade » renforcée , validée par le SBTi et approuvé par la résolution « Say on climate and biodiversity », via :

- objectif de neutralité carbone en 2050 sur toute la chaîne de valeur,

- réduction de l’empreinte avec les partenaires via un fonds climat doté de 2,5 M€,

- plan d’investissements 2022-26 de 150 M€,

- biodiversité : 100% des parcs d’affaires et 46% des constructions en biodiversité positive en 2021 et + 170 000 m2 d’espaces naturels restaurés et entretenus depuis 2016 ;

- intégration des critères ESG dans les émissions obligataires ;

- Pipeline de développement de 676 M€ dans le tertiaire avec une grande sélectivité dans la rotation et carnet de commandes de 1,8 Md€ dans la promotion ;

- Perception, jusqu’à fin 2025, de dividendes avant la cession du solde de la position dans Icade.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 79,3 € à fin juin, et du taux de vacance (12,5 %) ;

- Réactivité à la hausse des coûts des matériaux et à la rupture de chaînes d’approvisionnement ;

- Adaptation à la chute du marché résidentiel français : ventes en blocs, réhabilitations, reconversions en logements de bureaux ou activités, construction en bois bas carbone ;

- Après une hausse de 2,2 % des revenus locatifs et de 1,7 % de l’activité de promotion, objectif 2023 confirmé d’un autofinancement libre courant entre 2,95€ et 3,05€ ;

- Vers un dividende 2023 récurrent en hausse de 10 % et un dividende exceptionnel de 2,54 €.

Fiche sectorielle - Services aux entreprises

Une nouvelle entité dans les avantages aux salariés

Pluxee, le pôle spécialisé dans les avantages aux salariés du géant des services Sodexo, va prendre son envol boursier en 2024. Cette activité bénéficie d'un fort dynamisme avec une croissance organique au troisième trimestre (clos fin mai) supérieure aux attentes (+25,5 % contre 17,5 % attendu). La nouvelle entité pourra ainsi mieux rivaliser avec son concurrent Edenred. Depuis sa scission du groupe Accor, en 2010, cette société a vu son activité bondir et presque doubler. Devenue le leader mondial des titres-restaurants, elle a même rejoint récemment l'indice boursier phare de la place de Paris, le CAC 40. Ce succès provient d'acquisitions ciblées, d'un développement international et d'une digitalisation réussie.

En savoir plus sur le secteur Immobilier

Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.