(AOF) - S&P Global a abaissé la note de crédit long terme d’ Icade de 'BBB+' à 'BBB', associée à une perspective ‘stable’. L’agence de notation a en revanche confirmé la note de crédit court terme 'A-2' du groupe immobilier. S&P Global explique que l'endettement d'Icade devrait rester supérieur aux niveaux précédemment anticipés en raison du retard dans le redressement de son activité de promotion immobilière.
Elle prévoit également que la cession des actifs dans la santé, initialement prévue pour la fin de l'année 2025, prendra plus de temps.
Icade a pris acte de cette décision et entend poursuivre sa politique financière prudente et rigoureuse, pilier du plan stratégique ReShapE 2024-2028. Le groupe précise qu'il conserve à fin juin 2024 un niveau de liquidité solide, à 2,4 milliards d'euros nets de la couverture des NEU CP, couvrant les échéances de dette jusqu'en 2028.
AOF - EN SAVOIR PLUS
=/ Les points forts de la valeur /=
- Cinquième foncière française et première en Europe pour les bureaux et parcs d’affaires, avec un portefeuille immobilier d’une valeur de 6,5 Mds€ ;
- Groupe immobilier intégré organisé en 2 pôles : promotion et foncière tertiaire (actifs répartis entre les bureaux pour les 3/4 et les parcs tertiaires, à 95 % en Ile-de-France ;
- Revenus répartis entre 364 M€ de revenus locatifs pour la foncière et un chiffre d’affaires économique de 1,3 Md€ pour la promotion ;
- Ambition : recentrage sur l’activité de bureaux et la promotion et adaptation aux nouveaux besoins, en termes de résidences étudiantes, data centers et mixité des locaux d’activité ;
- Parc de bureaux et parcs d’affaires situé à 95 % en Ile-de-France - 20 % à Paris et 1/4 à la Défense ;
- Capital contrôlé à 39,2 % par la Caisse des Dépôts, devant le Crédit Agricole avec 18,85 %, Frédéric Thomas dirigeant le conseil d’administration de 15 membres, Nicolas Joly étant directeur général ;
=/ Enjeux /=
- Agilité du modèle d’affaires :
- activité foncière : reconversion en hôtels ou logements des actifs (14 % du portefeuille) ne satisfaisant pas aux critères de centralité et qualité de services et réduction du pipeline,
- promotion : acquisition de foncier à prix plus bas, transformation de quartiers tertiaires en projets associant locaux d’activité et logements,
- focus sur la solidité financière,
- innovation offensive :
- 3 thèmes -habitat de demain, bureau du futur (proptech, coworking et tiers-lieux) et santé et bien-être en ville,
- 3 piliers : intrapreneuriat, co-innovation par incubation de start-ups, via Paris&Co, Creative Factory ou H7..., partenariats territoriaux et industriels ;
- Stratégie environnementale « Low Carbon by Icade » avec un objectif de neutralité carbone en 2050 sur toute la chaîne de valeur :
- objectif intermédiaire de réduction de 60 % en 2030 (vs 2019),
- réduction de l’empreinte avec les partenaires via un fonds climat doté de 2,5 M€ et compensation des émissions résiduelles,
- plan d’investissements 2022-26 de 100 M€,
- biodiversité : 100% des parcs d’affaires et + 50 % des constructions en biodiversité positive
- intégration des critères ESG dans les émissions obligataires (100 % dans les lignes de crédit) ;
- Pipeline de développement de 907 M€ dans le tertiaire avec une grande sélectivité dans la rotation et carnet de commandes maintenu à plus de 1,8 Md€ dans la promotion ;
- Situation financière solide avec un ratio LTV de 33,5 % (division par 2 de la dette après la cession du pôle santé), un renforcement des disponibilités, à 2,9 Mds€ et l’attente, d’ici 2026, du solde du produit de cession d’Icade Santé, soit 1,3 Md€.
=/ Défis /=
- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 67,2 € et du taux de vacance (12,1 %) ;
- Indexation des loyers sur le coût de la construction favorable à la progression des revenus mais normalisation du marché locatif à des niveaux inférieurs à ceux de 2022 ;
- Adaptation à la chute du marché résidentiel français : ventes en blocs, réhabilitations, reconversions en logements de bureaux ou activités, construction en bois bas carbone ;
- Après une hausse de 12 % des revenus au 1 er trimestre, objectif 2024 d’un résultat net par action de 2,75 à 2,9 € ;
- Anticipations 2028 : 1,8 Md€ d’investissements, 120 M€ de loyers additionnels et 1,7 Md€ de remboursement de dette ;
- Dividende 2024 de 4,84 €, dont acompte versé en mars, en hausse de 12 %.
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