Icade : équilibre entre investissements et réduction de la dette

information fournie par AOF •19/02/2024 à 11:51

(AOF) - Journée chargée pour Icade, qui a dévoilé ce matin ses résultats annuels et son plan stratégique "ReShapE", à horizon 2028. En Bourse, l’action du promoteur immobilier s'effrite de 0,13% à 30,62 euros après un début de séance en hausse. L’année dernière, Icade a enregistré un cash-flow net courant des activités stratégiques, composées de la foncière tertiaire et de l’activité de promotion, de 232,6 millions d’euros, en hausse de 0,9%, soit 3,07 euros par action. Ce dernier est supérieur à la guidance de 2,95 et 3,05 euros par action.

Il est attendu cette année entre 2,75 euros et 2,90 euros par action. En complément, la détention résiduelle de titres non consolidés dans les activités de Santé devrait, sur la base de la participation actuelle, générer un cash-flow net courant supplémentaire d'environ 0,80 euro par action.

Le chiffre d'affaires économique de la promotion a augmenté de 3% à 1,29 milliards d'euros. Les revenus locatifs de la foncière tertiaire à 363,9 millions d'euros sont en hausse de 2,2 % à périmètre constant.

Au 31 décembre 2023, la valeur du portefeuille hors droits de la foncière tertiaire s'élève à 6,5 milliards en part du groupe. A périmètre constant, sur 12 mois, le portefeuille affiche une baisse de 17,5% valeur, pénalisé en particulier par les bureaux "to-be-repositioned" : 33,3%.

Les 4 priorités stratégiques d'Icade

L'adaptation de son portefeuille de bureaux à l'évolution de la demande constitue l'une des 4 priorités du plan stratégique "ReShapE", à horizon 2028. Le groupe considère que 14% de ses actifs de bureaux ne sont plus en ligne avec les attentes, et doivent faire l'objet d'un changement d'usage. Icade souligne avoir fortement réduit son pipeline et se montrer " très sélectif quant à ses futurs investissements ". Ces cessions d'actifs spécifiques sont prévues.

Le groupe prévoit par ailleurs d'accélérer de la diversification de son portefeuille sur des segments disposant de fondamentaux solides et sur lesquels il dispose déjà de savoir-faire. Il cite les locaux d'activité, les résidences étudiantes et les data centers. Ces développements se feront en priorité sur ses réserves foncières.

Icade se fixe comme troisième priorité de "construire la ville 2050, mixte, innovante et durable".

Enfin, le promoteur souhaite conserver une structure financière solide. Icade entend maintenir des ratios de passif "très robustes" (LTV droits inclus entre 30% et 35% et dette nette sur Ebitda inférieur à 9), un niveau de liquidité solide ainsi qu'une politique de couverture prudente (taux de couverture cible minimum de 85%). Le groupe affichait un LTV de 33,5% fin 2023.

Equilibre entre investissements et réduction de la dette

Sur la période 2024-2028, le plan d'allocation des ressources est estimé à 4,2 milliards d'euros, dont 1,3 milliard de produits de cession des activités de Santé anticipés au titre des étapes 2 et 3. Le groupe précise que si la finalisation du stade 2 est toujours prévue en 2025, celle du stade 3 est désormais anticipée en 2026 contre initialement en 2024.

Invest Securities souligne le risque d'exécution de la finalisation de la cession de la foncière de santé.

Icade vise "un juste équilibre entre de nouveaux investissements et une réduction de la dette du groupe." Le groupe prévoit environ 1,8 milliard d'euros d'investissements, représentant environ 120 millions d'euros de loyers additionnels estimés à horizon 2028.

Les remboursements de dette sont estimés à environ 1,7 milliards et les dividendes, au titre de la cession des activités de Santé, à environ 0,7 milliard, incluant 0,4 milliard lié à la réalisation de la première étape de la cession.

Pour UBS, "la nouvelle stratégie, sans être révolutionnaire, devrait améliorer graduellement la résilience du portefeuille et du bilan par rapport à l'historique d'Icade".

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points clés

- Cinquième foncière française et première en Europe pour les bureaux et parcs d’affaires, avec un portefeuille immobilier d’une valeur de 7,2 Mds€ ;

- Groupe immobilier intégré organisé en 2 pôles : foncière tertiaire (actifs répartis entre les bureaux pour les 3/4 et les parcs tertiaires), et promotion ;

- Modèle d'affaires « Concevoir, construire, gérer, investir », fondé sur les synergies : développement sélectif de la foncière tertiaire et valorisation des charges de cette dernière par la promotion, notamment dans le Grand Paris et les métropoles TGV ;

- Parc de bureaux et parcs d’affaires situé à 95 % en Ile-de-France - 20 % à Paris et 1/4 à la Défense ;

- Capital contrôlé à 39,2 % par la Caisse des Dépôts, devant le Crédit Agricole avec 19,1I %, Frédéric Thomas dirigeant le conseil d’administration de 15 membres, Nicolas Joly étant directeur général ;

- Bilan solide : ratio LTV de 40,1 % et liquidités de 2,9 Mds€ couvrant les échéances de dette jusqu’à 2026.

Enjeux

- Plan stratégique 2025, avant la nouvelle feuille de route présentée fin 2023-début 2024 :

- leader des bureaux dans le Grand Paris et les métropoles, avec 5,7 Mds€ de revenus,

- 1ère foncière européenne de santé, par le développement international d’Icade Santé, détenue à 58,3 % ,

- acteur de référence dans la promotion avec 1,4 Md€ de chiffre d’affaires et 7 % de marge,

- croissance annuelle de 4,5 % du résultat net courant ;

- Stratégie d'innovation déclinée en 3 thèmes -habitat de demain, bureau du futur (proptech, coworking et tiers-lieux) et santé et bien-être en ville- et fondée sur l'intrapreneuriat, la co-innovation par incubation de start-up, via Paris&Co, Creative Factory ou H7..., et les partenariats ;

- Stratégie environnementale « Low Carbon by Icade » renforcée , validée par le SBTi et approuvé par la résolution « Say on climate and biodiversity », via :

- objectif de neutralité carbone en 2050 sur toute la chaîne de valeur,

- réduction de l’empreinte avec les partenaires via un fonds climat doté de 2,5 M€,

- plan d’investissements 2022-26 de 150 M€,

- biodiversité : 100% des parcs d’affaires et 46% des constructions en biodiversité positive en 2021 et + 170 000 m2 d’espaces naturels restaurés et entretenus depuis 2016 ;

- intégration des critères ESG dans les émissions obligataires ;

- Pipeline de développement de 676 M€ dans le tertiaire avec une grande sélectivité dans la rotation et carnet de commandes de 1,8 Md€ dans la promotion ;

- Perception, jusqu’à fin 2025, de dividendes avant la cession du solde de la position dans Icade.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 79,3 € à fin juin, et du taux de vacance (12,5 %) ;

- Réactivité à la hausse des coûts des matériaux et à la rupture de chaînes d’approvisionnement ;

- Adaptation à la chute du marché résidentiel français : ventes en blocs, réhabilitations, reconversions en logements de bureaux ou activités, construction en bois bas carbone ;

- Après une hausse de 2,2 % des revenus locatifs et de 1,7 % de l’activité de promotion, objectif 2023 confirmé d’un autofinancement libre courant entre 2,95€ et 3,05€ ;

- Vers un dividende 2023 récurrent en hausse de 10 % et un dividende exceptionnel de 2,54 €.

Fiche sectorielle - Services aux entreprises

Une nouvelle entité dans les avantages aux salariés

Pluxee, le pôle spécialisé dans les avantages aux salariés du géant des services Sodexo, va prendre son envol boursier en 2024. Cette activité bénéficie d'un fort dynamisme avec une croissance organique au troisième trimestre (clos fin mai) supérieure aux attentes (+25,5 % contre 17,5 % attendu). La nouvelle entité pourra ainsi mieux rivaliser avec son concurrent Edenred. Depuis sa scission du groupe Accor, en 2010, cette société a vu son activité bondir et presque doubler. Devenue le leader mondial des titres-restaurants, elle a même rejoint récemment l'indice boursier phare de la place de Paris, le CAC 40. Ce succès provient d'acquisitions ciblées, d'un développement international et d'une digitalisation réussie.

En savoir plus sur le secteur Immobilier

Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.