Génération de trésorerie remarquable au premier semestre 2026. (Altarea)

information fournie par AlphaValue •29/07/2026 à 20:03

Génération de trésorerie remarquable au premier semestre 2026.

PUBLICATION RES./CA

Le repositionnement de l’activité de Développement Résidentiel, engagé il y a deux ans, a commencé à produire des résultats plus tangibles au premier semestre 2026, se traduisant par une hausse significative du FFO.

ACTUALITÉ

• Les volumes de réservations du premier semestre progressent de 3 %, ce qui laisse entrevoir une érosion au T2 26 après une hausse de 14 % au T1 26.
• Nous observons un essoufflement du segment des acquéreurs particuliers, à l’instar des autres promoteurs résidentiels. Toutefois, compte tenu de la volatilité des réservations, une analyse fondée sur un seul trimestre n’est pas toujours pleinement pertinente.
• Les loyers des actifs de commerce augmentent de 0,8 % à périmètre constant.
• Il en résulte une progression de 18 % de l’EBITDA consolidé. Le FFO s’établit en hausse de 39 %, à 87 M€.
• Les objectifs pour l’exercice 26 sont maintenus, avec une ambition de « hausse substantielle du FFO ». Le niveau cible en euros n’est pas communiqué à ce stade.

ANALYSE

1. Développement résidentiel : nette amélioration

Dans un marché final qui demeure exigeant, le travail de fond mené par Altarea au cours des deux dernières années commence à produire ses effets : cela se traduit par un doublement de l’EBITDA au S1 2026, passant de 24 M€ à 49 M€. Il s’agit du principal moteur de l’amélioration du FFO consolidé ; les effets observés dans les autres segments se compensant globalement. Bien que ce semestre ait bénéficié d’un effet ponctuel favorable lié aux activités photovoltaïques, l’amélioration sous-jacente du résidentiel est désormais suffisamment robuste pour renforcer la confiance.

Cette performance est d’autant plus notable que l’environnement de marché reste durablement dégradé. La direction anticipe néanmoins une poursuite de l’amélioration, tant en termes de marges que de contribution absolue (en M€), au cours des prochains semestres. Cela devrait ouvrir la voie à une nouvelle progression du FFO consolidé en 2027.

Nous considérons que le marché final demeure structurellement vulnérable — une situation qui affecte en premier lieu Nexity (couvert, recommandation Vente), dont la position de leader l’expose davantage. En privilégiant les marges via une stratégie d’offre plus sélective, Altarea a adopté la bonne approche au bon moment.

L’offre actuellement commercialisée a été ajustée au cours des deux dernières années afin de s’aligner au plus près des paramètres de marché — notamment la taille des lots, le budget et les mensualités. Si les taux d’intérêt ou les conditions de crédit immobilier venaient à se durcir davantage en France au cours des prochains semestres, la trajectoire de croissance des résultats de la division pourrait en être affectée ; toutefois, cela interviendrait dans un contexte où les marges sont déjà revenues à des niveaux confortables. En synthèse, un tel scénario serait vraisemblablement moins pénalisant que la correction de marché observée entre 2022 et 2026.

Il en résulte une amélioration du profil de risque sur l’ensemble du périmètre d’Altarea, le Développement résidentiel ayant auparavant constitué la principale source de risque.

1. Les efforts se poursuivent

Les travaux de développement sur les data centers se poursuivent. Aucun jalon ferme n’a été communiqué à ce stade. L’objectif de FFO à moyen terme demeure fixé à 300 M€, 2026 devant constituer une année charnière dans cette trajectoire, portée par l’amélioration du Développement résidentiel.

Altarea a enregistré un nouveau succès au premier semestre 2026 en remportant l’appel d’offres portant sur 17 000 m² de la concession Milano Metro Rail (20 ans) ; cette opération renforcera la division Transit d’Altarea tout en illustrant son expertise avérée dans ce domaine.

L’immeuble de 6 100 m² situé au 185 rue Saint-Honoré à Paris a désormais été loué au cabinet d’avocats Ashurst. Situé au cœur du CBD, cet actif bénéficie d’une valorisation élevée dans les conditions de marché actuelles. Selon nous, une cession tactique de cet actif pourrait — à l’instar de ce qu’ont réalisé certains acteurs ces dernières années (par exemple Gecina) — réduire les besoins de refinancement en 2027-2028 et, partant, prolonger l’efficacité de la couverture de dette, tout en limitant légèrement l’impact sur le FFO.

À ce stade, Altarea poursuit le développement de projets qu’elle pilote depuis plusieurs années, à l’image du projet logistique de Bollène. Cela se traduit par une diminution rapide du carnet de commandes de ce segment. Le projet Austerlitz — représentant un investissement de 250 M€ — est sur le point d’être lancé, les démarches de commercialisation étant déjà engagées. L’ensemble doit ouvrir au second semestre 2027.

S’agissant du reste des activités tertiaires, nous ne constatons pas de reprise de marché clairement établie. Globalement, la contribution du segment tertiaire se situe actuellement à un point bas, avec une contribution à l’EBITDA quasi nulle sur ce semestre ; toutefois, elle est susceptible de redevenir contributive en cas de reprise. Dans ce cas, le levier opérationnel pourrait être très significatif, mais selon nous pas en 2026 ni en 2027. Peut-être même pas en 2028.

IMPACT

Nous relevons nos estimations. Celles-ci sont désormais étayées par des éléments probants attestant d’un rebond de la contribution de l’activité Promotion résidentielle, alors même que le marché final demeure très fragile. La génération de trésorerie s’est nettement redressée et repose sur des fondamentaux plus solides que l’an dernier. S’agissant du BPA, le principal risque résiduel, à court terme, concerne l’impact sur le FFO du refinancement de 0,85 Md€ arrivant à échéance d’ici 2028. Il s’agit d’un enjeu partagé par l’ensemble du segment Immobilier.

À fin juin 2026, Altarea affiche un ANR de 100 € par action ; le cours s’établit actuellement à 97 €, après avoir atteint 130 € au S1 26. Il est désormais revenu à un niveau plus raisonnable, plus proche de notre objectif de cours, ce qui pourrait ouvrir une fenêtre d’entrée en fonction de l’évolution macroéconomique au cours des prochains semestres. Dans un contexte où la volatilité semble réapparaître sur les spreads de crédit américains (cf. BBB), les taux d’intérêt demeurent un paramètre clé à surveiller afin d’optimiser le point d’entrée sur Altarea. À ce stade, les conditions de risque fondamentales entourant Altarea sont toutefois sensiblement meilleures qu’il y a un à deux ans.