FOCUS-Les investisseurs estiment que les banques régionales américaines souffrent de plus en plus de l'immobilier

information fournie par Reuters •12/02/2024 à 15:55

((Traduction automatisée par Reuters, veuillez consulter la clause de non-responsabilité https://bit.ly/rtrsauto))

(Ajout d'un graphique) par Carolina Mandl, Matt Tracy et Saeed Azhar

L'exposition de New York Community Bancorp NYCB.N à l'immobilier commercial a intensifié la surveillance des banques régionales par les investisseurs, certains s'attendant à des difficultés supplémentaires pour celles qui accordent des prêts à des bureaux et à des immeubles multifamiliaux.

Les craintes concernant la santé des petites banques se sont à nouveau intensifiées un an après l'effondrement de la Silicon Valley Bank au printemps 2023, qui a déclenché une crise bancaire régionale .

La récente publication des résultats de NYCB, qui a provoqué un plongeon d'environ 60 % de ses actions, a particulièrement incité les investisseurs à passer au peigne fin les portefeuilles des banques régionales, car les petites banques représentent près de 70 % de l'ensemble des prêts à l'immobilier commercial (CRE) en cours, selon une étude d'Apollo.

"Tant que les taux d'intérêt restent élevés, il est difficile pour les banques d'éviter les problèmes avec les prêts CRE", a déclaré le vendeur à découvert William C. Martin de Raging Capital Ventures, qui a décidé de placer un pari contre NYCB après la publication désastreuse des résultats de la banque le 30 janvier , qui a détaillé les difficultés de l'immobilier et l'a amené à penser que les actions pourraient chuter encore davantage en raison de nouvelles pertes immobilières.

Martin, qui a vendu à découvert la Silicon Valley Bank l'année dernière avant son effondrement, a déclaré qu'il avait vendu à découvert NYCB parce qu'il pensait que sa capacité bénéficiaire serait diminuée et qu'elle pourrait être obligée de lever des capitaux. NYCB a déclaré mercredi qu'une augmentation de capital était envisageable, mais qu'elle n'avait pas l'intention de le faire "pour le moment"

La banque a refusé de commenter le point de vue du vendeur à découvert.

"Les banques régionales... (sont) doublement plus exposées aux taux", a déclaré Dan Zwirn, cofondateur et directeur général de la société d'investissement en dette en souffrance Arena Investors, qui évite l'immobilier pour l'année ou les deux prochaines années, citant en partie le risque plus élevé de défaut de paiement. L'indice KBW Regional Banking .KRX a baissé d'environ 11 % depuis l'annonce de NYCB.

Le marché de l'immobilier d'entreprise a été touché par les répercussions de la pandémie de COVID-19. Les taux d'impayés sur les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) devraient atteindre 8,1 % en 2024, selon Fitch, car de nombreuses entreprises s'efforcent de convertir leurs employés au travail à distance et au travail hybride. Par ailleurs, les défaillances des prêts CMBS dans le secteur commercial multifamilial (immeubles de plus de cinq logements) devraient atteindre 1,3 % en 2024, contre 0,62 % en 2023.

L'immobilier commercial a également subi la pression de la hausse des taux d'intérêt, alors que près de 1 200 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux arriveront à échéance cette année et l'année prochaine, selon une étude de Goldman Sachs.

Certains ont également attribué un risque plus important aux actifs commerciaux multifamiliaux dans la ville de New York.

La particularité de NYCB est son rôle de banque majeur pour les propriétaires de logements à loyer stabilisé de la ville de New York. Plus de la moitié de son portefeuille total de prêts multifamiliaux est garanti par des propriétés dans l'État de New York, dont beaucoup sont soumises à des lois de régulation des loyers, a déclaré la société à l'adresse suivante: . Le taux de défaillance des logements à loyer stabilisé de New York a toujours été faible, mais il est passé de 0,32 % en avril 2020 à 4,93 % en décembre 2023, sous l'effet de la pandémie et d'une loi de 2019 limitant la capacité des propriétaires à augmenter les loyers , a déclaré Stephen Buschbom, directeur de recherche chez Trepp, fournisseur de données sur l'immobilier.

Si les banques commencent à prendre des provisions pour leurs biens immobiliers à New York, "on pourrait assister à une nouvelle vague de la crise qui a commencé à se dérouler l'année dernière", a déclaré Nate Koppikar d'Orso Partners, qui vend à découvert les banques dont l'exposition à l'immobilier résidentiel est trop importante. Il n'a pas souhaité donner plus de détails.

FORTE CONCENTRATION

Certains investisseurs se concentrent sur les banques ayant une forte concentration de prêts immobiliers. Martin a déclaré qu'il était également à découvert sur OceanFirst OCFC.O , et qu'il avait été à découvert sur Valley National VLY.O , mais qu'il a clôturé sa position ce mois-ci après avoir empoché des gains.

Les deux banques, ainsi que NYCB, ont des avoirs en CRE en tant que proportion du capital total basé sur le risque supérieur à 300% selon les données de Trepp. Ce niveau de 300 % peut indiquer qu'un banque est exposé à un risque significatif de concentration de CRE, selon les directives publiques de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). La FDIC n'a pas répondu à une demande de commentaire.

Les avoirs CRE de Valley en proportion de son capital total basé sur le risque étaient de 479 % au quatrième trimestre, tandis qu'OceanFirst était à 447 %, selon les données de Trepp. Au troisième trimestre, NYCB avait un ratio de 468 %.

Au total, près de 1 900 banques dont les actifs sont inférieurs à 100 milliards de dollars avaient un encours de prêts CRE supérieur à 300 % des fonds propres, selon Fitch.

Dans un rapport détaillé publié en décembre, Fitch a également indiqué que si les prix baissent d'environ 40 % en moyenne, les pertes dans les portefeuilles de crédits immobiliers pourraient entraîner la faillite d'un nombre modéré de banques, principalement de petite taille.

OceanFirst a déclaré à Reuters qu'elle disposait d'un "portefeuille largement diversifié" avec de très faibles niveaux de concentration dans les bureaux du quartier central des affaires et les immeubles à loyer stabilisé, et a indiqué que l'intérêt pour la vente à découvert de l'action était faible.

NYCB n'a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire sur la vente à découvert et le risque de concentration. Le directeur financier adjoint de Valley, Travis Lan, a déclaré que la banque était "à l'aise avec son portefeuille d'immobilier commercial diversifié et granulaire" et qu'elle avait "donné la priorité à la diversité de son bilan"

VENTE DE PRÊTS

Les investisseurs prévoient que certaines banques régionales pourraient être contraintes de vendre des prêts à perte ou d'augmenter leurs provisions pour pertes. Un investisseur en créances douteuses a déclaré que certaines banques régionales exposées aux prêts multifamiliaux à loyer stabilisé de la ville de New York ont commencé à étudier la possibilité de vendre ces actifs et d'autres.

NYCB a déclaré mercredi que les options pourraient inclure des ventes de prêts et que la banque "se concentrera sur la réduction de notre concentration CRE"

Mais la vente des prêts n'est peut-être pas une solution optimale, les propriétés étant aujourd'hui évaluées entre 50 et 75 % en dessous de leur valeur au moment où les prêts ont été accordés, a déclaré Rebel Cole, professeur de finance à la Florida Atlantic University.

"Les prêts accordés au cours des cinq à sept dernières années sont souvent remis en question aujourd'hui", a déclaré Ran Eliasaf, fondateur et associé directeur de la société d'investissement immobilier Northwind Group, qui investit dans le marché des immeubles collectifs de New York.