Unibail (crédit photo : Flickr / )
La vente annoncée fin mai du centre commercial Westfield Brandon, en Floride, pour 220millions de dollars, n'empêche pas que la cession des très grands centres commerciaux aux Etats-Unis n'est plus espérée cette année mais en 2024. Il est difficile actuellement, pour les acheteurs potentiels, de trouver des financements. De plus, la valeur de ces actifs dépend en partie du niveau des taux d'intérêt, dont la hausse n'est qu'en partie compensée par celle des loyers variables.
Fin 2022, ces «flagships» américains à l'enseigne Westfield étaient encore évalués à 10,2milliards d'euros, sur la base d'un taux de 4,2%, soit une marge faible par rapport au rendement des bons du Trésor à 10ans (3,75% actuellement). Le manque de visibilité sur la capacité à réduire l'endettement se traduit par une incertitude sur la reprise du dividende, supprimé au titre de 2020, 2021 et 2022. Selon le consensus FactSet des analystes financiers, un coupon serait bien versé en 2024, mais modeste : 3,38€, soit un taux de distribution autour de 36% par rapport à l'objectif 2023 de résultat net récurrent par action (entre 9,30€ et 9,50€).
Rappelons que le dividende s'élevait à 10,80€ au titre de 2018 et à 5,40€ encore pour 2019. Les annonces de cessions en Europe continentale, attendues au second semestre, ne devraient pas suffire à réveiller le titre. Elles porteront sur 0,8milliard, sur un patrimoine de 30,6milliards.
La tour Trinity bientôt à vendre ?
Parmi les actifs à vendre figure aussi des bureaux. Après la cession de l'immeuble V à Versailles pour 95millions, ce sera peut-être au tour de la tour Trinity, à La Défense (33étages, 140mètres de haut). Construite par Vinci, elle a été livrée en 2020 – l'idée étant de la céder une fois occupée. L'échéance approche, car elle était louée à 82% fin mars. Parmi les occupants figure Unibail-Rodamco-Westfield lui-même (le groupe ya installé son siège après la vente de son immeuble dans le 16earrondissement de Paris), Technip, Sopra Steria, Afflelou ou encore Welkin & Meraki (coworking). Sur la base d'une surface de 50.000mètres carrés et d'un prix de 5.936€ (moyenne de la zone Croissant Ouest-laDéfense au premier trimestre2023, selon Immostat), cet actif pourrait valoir 300millions.
La décote dépasse 60% par rapport à l'actif net réévalué, estimé à 121€ fin 2022 (et même 148,40€ en incluant la baisse de valeur des dettes à taux fixe). Il manque toutefois un catalyseur pour amorcer le redressement, à savoir l'allégement de l'exposition aux Etats-Unis. Nous recommandons donc des ventes partielles.
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