Morgan Stanley lève environ 680 millions de dollars pour un fonds immobilier japonais, selon certaines sources

information fournie par Reuters •04/04/2025 à 05:47

((Traduction automatisée par Reuters, veuillez consulter la clause de non-responsabilité https://bit.ly/rtrsauto))

*

La hausse des taux d'intérêt et de l'inflation alimente le renouveau de l'immobilier japonais

*

La demande des investisseurs mondiaux stimule la création et l'expansion des fonds

*

Le secteur des bureaux attire les investissements dans le cadre du retour au travail

*

Les investisseurs activistes incitent les entreprises japonaises à vendre des biens immobiliers

(Le contexte de la croissance des fonds immobiliers, des immeubles de bureaux et de la promotion de la gouvernance d'entreprise s'enrichit à partir du paragraphe 10) par Miho Uranaka et Anton Bridge

Morgan Stanley MS.N est en train de lever environ 100 milliards de yens (684 millions de dollars) pour un fonds immobilier axé sur le Japon, ont déclaré deux personnes familières avec le sujet, soulignant l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier alors que la quatrième économie mondiale émerge d'années de déflation et de prix stagnants.

Le fonds géré par Morgan Stanley devrait être clôturé en juin et devrait lever au moins 100 milliards de yens sur la base des engagements actuels des investisseurs, selon ces personnes, qui ont toutes deux refusé d'être identifiées parce que l'information n'a pas été rendue publique. La taille finale du fonds pourrait changer d'ici la clôture, ont déclaré les personnes.

Les investissements se concentreront sur les bureaux et les immeubles résidentiels multifamiliaux dans les grandes villes, ainsi que sur la logistique et les hôtels, a précisé l'une des personnes.

Morgan Stanley s'est refusé à tout commentaire. Les détails du fonds sont présentés ici pour la première fois.

La société américaine est le dernier gestionnaire d'actifs mondial à avoir jeté son dévolu sur l'immobilier japonais, une classe d'actifs qui est chiffre d'affaires en grâce après des années de croissance économique en dents de scie, de stagnation des salaires et d'inflation nulle.

Les conditions d'investissement ont fortement évolué au cours de l'année écoulée, notamment après que la banque centrale a relevé ses taux d'intérêt pour la première fois en 17 ans, en mars dernier.

Les prix, y compris ceux de l'immobilier, sont désormais en hausse: les prix des terrains au Japon ont augmenté de 2,7 % en 2024, soit le rythme le plus rapide depuis 1991, date à laquelle ont commencé les "décennies perdues" du pays, selon une enquête du ministère de l'aménagement du territoire.

"Nous voyons un grand potentiel dans l'investissement immobilier dans un environnement inflationniste", a déclaré Ikushin Tsuchida, directeur général de Brookfield Asset Management BAM.TO . "La dynamique du marché est en train de changer", a-t-il ajouté.

Dans le même temps, les entreprises japonaises cotées en bourse cherchent à améliorer leur utilisation du capital et à vendre certains biens immobiliers, dans le cadre d'une politique de gouvernance d'entreprise.

Des fonds mondiaux tels que Hillhouse Investment, basé en Asie, la société suédoise EQT et la société américaine Warburg Pincus recrutent pour étendre leur présence au Japon. La concurrence pour les talents est féroce, selon les fonds.

LA CONCURRENCE S'INTENSIFIE

Selon Shota Otani, du Sumitomo Mitsui Trust Research Institute, après avoir atteint un sommet en 2020, les investissements des fonds mondiaux dans l'immobilier japonais ont diminué pendant plusieurs années en raison de l'augmentation des taux d'intérêt dans le monde entier.

Mais le dernier trimestre de l'année dernière a semblé marquer un tournant, les investissements ayant augmenté de 37 % en glissement annuel, une tendance qui devrait se poursuivre selon M. Otani.

Le fonds national de capital-investissement Integral a lancé un fonds immobilier en janvier et lève des capitaux. Hironori Nakai, partenaire d'Integral Real Estate, a déclaré que l'arrivée de la hausse des prix a incité les investisseurs japonais à prendre plus de risques.

"Jusqu'à présent, les investisseurs recherchaient la stabilité, mais avec l'arrivée de l'inflation, il y a une demande pour des produits qui peuvent générer des rendements suffisants pour dépasser les taux d'intérêt", a-t-il déclaré.

Un autre associé, Tomohiro Sumiya, qui travaillait auparavant chez Blackstone BX.N , a déclaré que la rénovation ou la conversion de propriétés et l'augmentation des loyers étaient un moyen d'obtenir ces rendements plus élevés.

LE RETOUR AU TRAVAIL STIMULE LA DEMANDE DE BUREAUX

Selon les investisseurs, bien qu'il y ait de nombreuses transactions à réaliser, il y a des signes de surchauffe dans certains des secteurs les plus populaires, tels que les hôtels.

La société Gaw Capital Partners, basée à Hong Kong, qui a acquis Tokyu Plaza Ginza, un centre commercial de premier ordre au centre de Tokyo, dans le cadre d'une transaction de plus d'un milliard de dollars en février, a perdu un certain nombre d'appels d'offres récents pour des hôtels, le marché étant devenu trop concurrentiel, a déclaré Isabella Lo, son directeur général et responsable du Japon.

"Cela crée un marché quelque peu dangereux pour les investisseurs en raison de la hausse des taux d'intérêt, de l'abondance des liquidités et de la concurrence", a-t-elle déclaré.

En revanche, les grands immeubles de bureaux ont été un point positif, à contre-courant de la tendance mondiale, car de plus en plus de Japonais sont retournés au bureau après la fin de la pandémie. À la fin du mois de décembre 2024, le taux d'inoccupation des bureaux à Tokyo était de 3,5 %, contre 14,7 % à Manhattan et 7,6 % dans le centre de Londres, selon les données de CBRE.

Compte tenu de la pénurie de main-d'œuvre au Japon, les entreprises utilisent les bureaux à la mode situés à proximité des gares pour attirer et retenir le personnel. La promesse de loyers plus élevés attire les investisseurs, a déclaré Natsuki Kitaguchi, directeur général de la Sumitomo Mitsui Trust Bank.

Cette année, Brookfield a acquis une partie du complexe de bureaux et d'hôtels de luxe Meguro Gajoen à Tokyo et Blackstone a racheté Tokyo Garden Terrace Kioicho à Seibu Holdings

9024.T . Les deux propriétés comprennent des immeubles de bureaux, des salles de mariage et des hôtels.

Les investisseurs activistes ciblent depuis longtemps les biens immobiliers détenus par les entreprises japonaises, et certains réussissent de plus en plus à faire changer la gouvernance d'entreprise. L'année dernière, le fonds américain Elliott a pris une participation dans Tokyo Gas 9531.T .

Lorsque la nouvelle de l'investissement d'Elliott a été annoncée, Bruce Kirk, stratégiste en chef de Goldman Sachs pour les actions japonaises, a reçu un grand nombre de demandes d'analyse sur les entreprises japonaises ayant d'importantes plus-values immobilières non réalisées dans leurs livres de comptes.

Selon les calculs de Kirk, les sociétés cotées au Topix totalisaient 25 000 milliards de yens de plus-values immobilières non réalisées à la fin du mois de mars 2024.

"Dans le passé, on pensait que même si la valeur était là, elle ne pouvait pas être débloquée", a déclaré M. Kirk. "Aujourd'hui, il est plus probable que les investisseurs puissent débloquer une partie de cette valeur ou au moins faire en sorte que la direction de l'entreprise fasse quelque chose