Hôtel : Covivio négocie un accord de remembrement avec AccorInvest

information fournie par AOF •08/11/2023 à 10:37

(AOF) - Le groupe immobilier Covivio est entré en négociations exclusives avec AccorInvest, afin de rapprocher la propriété de murs et de fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement. Covivio Hotels est propriétaire de 54 hôtels loués à AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le groupe Accor.

L'opération de remembrement prendrait la forme d'un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d'hôtels appartenant à Covivio Hotels. A l'issue de l'opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio Hotels et 10 par AccorInvest.

La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 210 millions d'euros et la valeur convenue des fonds de commerces rachetés par Covivio Hotels environ 260 millions d'euros. Sur la base des chiffres 2022, les loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représentent 9 millions d'euros et l'EBITDA des fonds de commerce repris par Covivio 25 millions d'euros.

Covivio Hotels est également co-actionnaire et asset manager de 60 autres hôtels loués à AccorInvest, détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2014 : l'une détenue à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l'autre détenue entre la Caisse des Dépôts, Société Générale Assurances et Covivio Hotels. Une exclusivité a également été signée en vue d'un remembrement murs et fonds de commerces de 25 de ces hôtels : 19 pour les Joint-ventures et 6 pour AccorInvest.

Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d'hôtels cédés de 390 millions d'euros, identique à celle des fonds de commerces repris, l'opération étant neutre en cash. A l'issue de l'opération, Covivio Hotels et ses partenaires auront remembré 43 hôtels et AccorInvest 16 hôtels.

Avec cette opération, Covivio Hotels "entend renforcer sa capacité à agir directement sur la performance de son patrimoine, en repositionnant une partie de ces hôtels détenus depuis près de 20 ans, et ainsi bénéficier d'un important potentiel de croissance".

Pro-forma de cette opération, la structure de revenus de Covivio Hotels serait composée de 54% de revenus fixes et 46% de revenus variables (majoritairement l'EBITDA des murs et fonds, tandis que la part de loyers variables, aujourd'hui de 20%, passerait à 7%).

L'opération devrait être finalisée au cours du second semestre 2024.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points clés

- Quatrième foncière européenne, opérateur global de la conception à la gestion, intervenant dans les bureaux, l’hôtellerie et le résidentiel allemand;

- Patrimoine de 17,4 Mds€ réparti à 94 % sur 3 pays stratégiques : France pour 37 %, Allemagne pour 42 % et Italie pour 15 % ;

- Patrimoine à 57 % dans les bureaux en France, Italie et en Allemagne, 28 % dans le résidentiel allemand et 15 % dans l’hôtellerie européenne ;

- Modèle économique fondé sur 4 piliers : la présence au cœur des métropoles européennes, la conception d’immobilier neuf ou rénové alliant performance énergétique et adaptabilité aux usages, la culture-client par la co-définition des projets et l’allongement de la durée des baux ;

- Capital ouvert avec des actionnaires puissants -la famille Del Vecchio (27,18 % et + 43 % des droits de vote), ACM (8,29 %), Crédit agricole (8,13 %) et Covea (7,17 %), Jean Luc Biamonti présidant le conseil d’administration de 14 membres, Christophe Kullmann étant directeur général ;

- Bilan solide, avec un ratio LTV diminué à 39,5 % et des liquidités supérieures à 1,5 Md€, renforcé par le choix du paiement en actions du dividende par les principaux actionnaires (51 % du capital).

Enjeux

- Stratégie 2024 axée sur la solidité du bilan avec 1,5 Md€ de cessions ( 600 M€ réalisées ou arrêtées début 2023) et une réduction du plan d’investissements ;

- Stratégie d'innovation « roadmap digitale 2023 » en lien avec les enjeux climatiques :

- 3 objectifs : élargir la gamme de services clients, bâtir des smart buildings en recourant à la technologie BIM et créer de la valeur via les données,

- partenariats avec les clients et quelques 40 start-ups,

- partenariats de recherche dans le béton et les matériaux bas carbone -Hub des prescripteurs, plateforme Sekoya, Impulse Partners- et avec les collectivités locales-projet Vitae ;

- Stratégie environnementale de recul de 40% des émissions de CO2 en 2030 vs 2010 :

- objectifs intermédiaires 2025 : 100 % du patrimoine labellisé ou certifié et 100 % proche des transports en commun,

- participation au 1er label immobilier bas carbone pour l’Europe,

- transformation de la totalité de la dette en obligations vertes,

- 30 M€ de dépenses annuelles dans la rénovation du patrimoine ;

- Qualité du patrimoine : 80% des actifs dans les localisations centrales vs 55% fin 2015 et 91% des actifs avec certification environnementale vs 35% ;

- Recentrage du pipeline de développement : 2 Md€ en bureaux, situés à 80 % à Paris, Berlin et Milan et pré-loués à 67 %, et, en résidentiel allemand, quasi-doublement, à 65 %, des opérations de promotion, moins gourmandes en financements.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 107,8 €, à comparer au cours de Bourse, et du taux d’occupation des immeubles de bureaux et hôtels (95,2 % à fin mars) ;

- Impact négatif de l’inflation et des retards de chantiers compensé par l’indexation des loyers ;

- Après une hausse de 11 % des revenus à fin mars, objectif 2023 d’un résultat stable de 410 M€ ;

- Dividende 2022 maintenu à 3,75 €, payable en actions ou numéraire.

En savoir plus sur le secteur Immobilier

Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.