Fitch attribue la note ‘A-’ à Maison du CIL ; la perspective est stable

information fournie par Reuters •20/07/2018 à 11:19

(The following statement was released by the rating agency)


Fitch Ratings-Paris-July 20: Fitch Ratings, City, 20 juillet 2018: Fitch Ratings 
a attribué la note de défaut émetteur (Issuer Default Rating – IDR) à long terme 
en monnaie locale et en devises ‘A-’ et la note à court terme en monnaie locale 
et en devises ‘F1’ à Maison du CIL. La perspective de la note à long terme est 
stable.

Fitch note Maison du CIL selon son «critère de notation de la dette des entités 
du secteur public adossée aux recettes» et prend en compte des facteurs tels que 
la capacité à maintenir les recettes, les risques liés à l’exploitation et le 
profil financier. Les notes de Maison du CIL reflètent notamment son endettement 
élevé et qui devrait représenter vingt fois son EBITDA à moyen terme, porté par 
un plan de développement important. Cet endettement important est partiellement 
compensé par une forte demande de logements sociaux et la stabilité des flux de 
trésorerie générés par les logements (et en partie sécurisé par des fonds 
publics). 

Fitch réhausse la note intrinsèque ‘bb+’ de Maison du CIL de quatre crans pour 
refléter le soutien institutionnel important qu’elle peut recevoir et qui n’est 
que partiellement pris en compte dans les facteurs ‘étroitesse du lien’ et 
‘incitation à apporter un soutien’ du «critère de notation des entités liées à 
un sponsor public». Le réhaussement de quatre crans est permis par ce critère 
dans les cas où le sponsor de l’émetteur n’est pas clairement identifiable (ce 
qui exclut une approche descendante) mais où le soutien du système est jugé 
important. Ce soutien important repose sur la stricte réglementation et le 
contrôle rapproché exercés par les agences de l’Etat, le soutien financier 
stable apporté par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC, AA/Stable/F1+) et 
Action Logement, son actionnaire, ainsi que par la part importante de dette 
garantie à première demande par les collectivités locales.

KEY RATING DRIVERS 

Capacité à maintenir les recettes – Demande : Ce facteur est Fort. Maison du CIL 
est un organisme de logement social fort de 26 000 logements à fin 2017, 
répartis du nord de l’Ile-de-France (AA/Stable/F1+) aux Hauts-de-France, la 
majorité étant localisée dans le département de l’Aisne (64%), un territoire 
caractérisé par un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale 
(respectivement 11,5% et 8,9% au T1 2018). La demande de logements sociaux est 
importante sur ce territoire comme illustré par le taux de vacance moyen de 4,4% 
sur 2014-2016. La fusion prévue avec LOGIVAM en 2018 devrait amener le nombre 
total de logements à 33 000 avec peu d’impact sur la répartition géographique. 
Le logement social dans les Hauts-de-France est particulièrement compétitif avec 
un loyer moyen de 5,5 euros par mètre carré, contre 10 euros dans le marché 
libre.

Capacité à maintenir les recettes – Tarification : Ce facteur est Faible. Le 
gouvernement détermine les niveaux maximums des loyers sociaux ainsi que les 
modalités de hausse, réduisant sensiblement la flexibilité des organismes. La 
loi de Finances pour 2018 a créé la réduction de loyer solidarité, une réduction 
obligatoire des loyers imposée aux organismes de logement social. Cela devrait 
coûter environ 3,5 millions d’euros à Maison du CIL en termes de loyers non 
perçus. Les loyers perçus par Maison du CIL atteignaient 111 millions d’euros en 
2017, soit environ 4 500 euros par logement, légèrement en-deçà de la moyenne 
nationale (4 646 euros en 2016). Maison du CIL bénéficie cependant de flux de 
trésorerie stables et sûrs générés par son patrimoine, en partie sécurisés par 
des fonds publics à travers les aides pour le logement (APL) directement versées 
par l’Etat aux organismes de logement social. 

Risques liés à l’exploitation – Coûts d’exploitation : Ce facteur est fort. 
Fitch estime que les facteurs de coût de Maison du CIL sont bien identifiés et 
peu volatiles. Les dépenses d’exploitation sont en hausse régulière avec une 
marge d’EBITDA passant de 43% en 2013 à 40% en 2017, notamment tirés par les 
dépenses de maintenance. Les dépenses de personnel représentaient 13% du chiffre 
d’affaires en 2017, contre 10% en 2010. La fusion avec LOGIVAM en 2018 et le 
plan de développement sur les années suivantes devraient créer des économies 
d’échelle. 

Risques liés à l’exploitation – Gestion des ressources : Ce facteur est modéré. 
Maison du CIL bénéficie de ressources peu volatiles et suffisantes en termes de 
personnel et achats externes. La principale contrainte sur les ressources est 
liée à la disponibilité du foncier pour construire de nouveaux logements et 
mener à bien son plan de développement. Le territoire de compétence de Maison du 
CIL se caractérise par un profil socio-économique faible, ce qui rend une hausse 
importante et soudaine des prix peu probable. En outre, concernant les 
territoires plus onéreux où Maison du CIL cherche à se développer (métropole de 
Lille notamment), le plafond légal des loyers sociaux est plus élevé, permettant 
un amortissement plus rapide des investissements. 

Profil financier : Ce facteur est Faible. Fitch estime que la dette nette de 
Maison du CIL devrait augmenter à 1,5 milliard d’euros en 2021 (2017: 0,7 
milliard d’euros) du fait de son programme de développement important. Le ratio 
de dette nette sur EBITDA devrait également se détériorer à 20 ans en 2021 
(2017: 12 ans). Cet endettement élevé est partiellement compensé par l’accès de 
Maison du CIL à des financements peu onéreux ainsi que par son niveau solide 
liquidité avec un coussin de liquidité calculé par Fitch de 1,7 fois en 2017. 

Soutien public important : Les notes reflètent la forte réglementation du 
secteur du logement social et le contrôle rapproché exercés par les agences de 
l’Etat, le soutien financier stable apporté par la Caisse des Dépôts et 
Consignations – le principal prêteur pour les organismes de logement social avec 
des prêts subventionnés et avec des maturités longues, adossés au Livret A -, et 
une dette garantie par les collectivités locales importante (plus de 90%, de 
l’encours hors dette Action Logement). A fin 2016, 55% des ménages locataires de 
Maison du CIL bénéficiaient des APL directement versées par l’Etat à Maison du 
CIL, réduisant sensiblement le risque d’impayés. Selon Fitch, la réforme en 
cours du secteur, à travers la loi ELAN notamment, devrait conduire à la 
consolidation du secteur mais sans affaiblir matériellement le soutien 
systémique dont les organismes de logement social bénéficient. 

RATING SENSITIVITIES 

Un affaiblissement des facteurs de notation des entités liées à un sponsor 
public pourrait conduire à un abaissement des notes. 

Un abaissement des notes pourrait également résulter d’une revue à la baisse des 
facteurs de notation de la note intrinsèque de Maison du CIL, telle qu’une forte 
hausse des impayés liée à une réforme des allocations logement ou une hausse 
plus importante que prévue de l’endettement. 

Les notes pourraient être relevées sur la base d’une révision à la hausse de la 
note intrinsèque de Maison du CIL, sous l’effet notamment d’un ratio de dette 
nette sur EBITDA structurellement inférieur à douze ans.

DATE OF RELEVANT COMMITTEE 

25 June 2018

Contacts: 

Primary Rating Analyst

Nicolas Miloikovitch, 

Analyst

+33 144 299 189

Fitch France S.A.S.

60 rue de Monceau

Paris 75008

Secondary Rating Analyst

Christophe Parisot, 

Managing Director

+33 144 299 134

Fitch France S.A.S.

60 rue de Monceau

Paris 75008

Committee Chairperson

Vladimir Redkin, 

Senior Director

+7 495 9562405

Media Relations: Athos Larkou, London, Tel: +44 20 3530 1549, Email: 
athos.larkou@fitchratings.com.

Additional information is available on www.fitchratings.com

Applicable Criteria 

International Local and Regional Governments Rating Criteria - Outside the 
United States (pub. 18 Apr 2016)

https://www.fitchratings.com/site/re/878660

Rating Criteria for Public-Sector, Revenue-Supported Debt (pub. 26 Feb 2018)

https://www.fitchratings.com/site/re/10020113

Government-Related Entities Rating Criteria (pub. 07 Feb 2018)

https://www.fitchratings.com/site/re/10019302

Additional Disclosures 

Solicitation Status 

https://www.fitchratings.com/site/pr/10038987#solicitation

Endorsement Policy 

https://www.fitchratings.com/regulatory

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PARTIES. DETAILS OF THIS SERVICE FOR RATINGS FOR WHICH THE LEAD ANALYST IS BASED 
IN AN EU-REGISTERED ENTITY CAN BE FOUND ON THE ENTITY SUMMARY PAGE FOR THIS 
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