Les solutions liées à la rénovation ne manquent pas pour réduire ses impôts en 2021.
Rénover un bien immobilier pour le mettre en location peut vous permettre de faire reculer le montant de votre feuille d'imposition. Denormandie, Pinel, Malraux… Les solutions ne manquent pas pour agir sur sa fiscalité tout en remettant des biens immobiliers sur le marché locatif.
Sommaire:
- Le Denormandie: défiscaliser dans les villes moyennes
- Le Pinel optimisé au déficit foncier
- Le Malraux (SCPI ou direct)
- Les travaux d'accessibilité pour les personnes âgées ou handicapées
Le Denormandie: défiscaliser dans les villes moyennes
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale destinée aux investissements locatifs dans l'ancien. La réduction d'impôt sur le revenu est destinée aux acheteurs de logements situés dans des zones géographiques spécifiques. Elle est accordée notamment pour ceux qui s'engagent à effectuer des travaux de rénovation dans les 222 villes du Plan national Action cœur de ville, ou aux communes signataires de la convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
Les travaux doivent représenter 25% du prix d'achat. Le bien est mis en location non meublée. S'il l'est pendant 6 ans, la réduction d'impôt sur le revenu est de 12% du prix du bien. Elle monte à 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Pour ce calcul, seuls les 300.000 premiers euros sont pris en compte pour établir votre réduction d'impôt.
Exemple
Pour un investissement de 100.000 euros dont 30.000 euros de rénovation, mis en location pour une durée de 6 ans, la réduction d'impôt est de 12.000 euros chaque année.
Les loyers sont conventionnés et destinés aux revenus modestes, sur les mêmes plafonds que le dispositif Pinel neuf. Les travaux éligibles sont ceux améliorant la performance énergétique du logement. Il faut alors faire appel impérativement à un professionnel Reconnu Garant de l'Environnement (RGE). La modernisation, l'assainissement, ou l'aménagement des surfaces habitables entre également dans le dispositif, de même que la création de nouvelles surfaces habitables.
Le Pinel optimisé au déficit foncier
Le déficit foncier permet une déduction fiscale venant couvrir des charges déductibles comme celles de rénovation qui seraient supérieures aux loyers perçus. Celui-ci est cumulable avec le dispositif Denormandie précité, mais seulement sur la part des travaux supérieurs aux 25% éligibles.
Le dispositif Pinel, qui fonctionne peu ou prou sur la même base que le dispositif Denormandie (même plafond d'investissement, d'années de location et de taux de réduction d'impôt), cette fois dans l'immobilier neuf, est davantage connu pour optimiser son investissement avec le déficit foncier.
S'il est dédié au neuf, l' investissement Pinel reconnaît toutefois la possibilité d'acquérir un bien ancien «qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf». Le Pinel optimisé au déficit foncier ou «Pinel neuf», est proposé généralement aux contribuables soumis à la tranche marginale d'imposition de 30% ou plus. L'idée étant de profiter de la réduction d'impôt sur la partie «Pinel» de l'investissement, et de réduire voire de faire disparaître l'impôt sur les revenus fonciers ainsi que les prélèvements sociaux. Il faut mettre le bien en location pendant 3 ans au moins. La réduction est plafonnée à 10.700 euros par an, mais rien n'est «perdu» car vous pouvez reporter pendant 10 ans le déficit foncier dans cette même limite de 10.700 euros par an.
Le Malraux (SCPI ou direct)
Autre dispositif bien connu des investisseurs, la loi Malraux a pour but de réhabiliter des immeubles historiques dans des zones à sauvegarder, aux choix un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou un Quartier Ancien Dégradé (QAD).
Le taux de réduction d'impôt atteint au maximum 30% du montant des dépenses engagées. Le bien est loué non-meublé pendant une durée d'au moins 9 ans, et ne pas être occupé par le propriétaire ou un ascendant ou descendant. Le plafonnement des dépenses prises en compte est de 400.000 euros sur 4 ans à compter de la délivrance du permis de construire. Au maximum, vous pouvez donc dégager 120.000 euros de réduction d'impôt, non soumis au plafonnement de 10.000 euros des niches fiscales.
Les travaux d'accessibilité pour les personnes âgées ou handicapées
Il est possible de bénéficier d'un crédit d'impôt de 25% de la facture engagée pour des travaux d'adaptation d'un logement pour une personne âgée dépendante ou en situation de handicap. Le montant des dépenses est plafonné à 5.000 euros pour une personne seule et 10.000 euros pour un couple (400 euros supplémentaires par personne à charge et 200 euros par enfant en résidence alternée).
