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Le dispositif Pinel est-il aussi intéressant pour les hauts revenus?
Dernière mise à jour le : 27/10/2021

Le dispositif Pinel accorde aux investisseurs une réduction d’impôt allant de 12 à 21% sous certaines conditions. crédit photo : sommart sombutwanitkul/Shutterstock / sommart sombutwanitkul

Le dispositif Pinel accorde aux investisseurs une réduction d’impôt allant de 12 à 21% sous certaines conditions. crédit photo : sommart sombutwanitkul/Shutterstock / sommart sombutwanitkul

Le Pinel ne constitue pas le dispositif le plus utilisé pour les hauts revenus en particulier pour les personnes redevables à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Pour autant, accordant une réduction d’impôt grâce à l’acquisition d’un bien immobilier en contrepartie de sa location, il pourrait être utile à ces ménages, mais quelques précautions d’usage sont à prendre.

Sommaire:

  • Dispositif Pinel: des excès parfois
  • Pinel: une rentabilité loin d’être assurée
  • Défiscalisation immobilière: le dispositif Denormandie

Dispositif Pinel: une réduction d’impôt à la clef

Le dispositif Pinel accorde aux investisseurs individuels une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du montant du logement acquis, à condition de le louer sur une période allant de six à douze ans à un loyer plafonné et, depuis le 1er janvier 2021, que le bien acquis soit situé dans un immeuble collectif. A titre d’exemple, pour un bien d’une valeur de 200.000 euros ce qui constitue le montant en moyenne d’un grand studio en première couronne, la somme déduite peut grimper jusqu’à 42.000 euros, ce qui est loin d’être négligeable. Cet avantage constitue clairement la motivation des investisseurs individuels, fortement imposés, qui décident d’acquérir un logement Pinel. Mais, il faut prendre garde à ce que ce mobile fiscal ne se fasse pas au détriment parfois de la logique économique du projet.

Dispositif Pinel: des excès parfois

Si les dispositifs Pinel sont attractifs en termes de défiscalisation en particulier pour les individus se situant dans les tranches d’imposition les plus élevées. Les particuliers doivent faire preuve d’une grande précaution quant au choix du promoteur et à la localisation du bien. Certains promoteurs tablant uniquement sur l’intérêt fiscal du dispositif Pinel ont mis en place des chantiers dans des zones à faible demande locative. Le principal risque étant alors d’être dans l’impossibilité de trouver un locataire dans les délais impartis. Il faut en effet rappeler qu’un bien immobilier avec dispositif Pinel doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison ou l’acquisition du bien sous peine de perdre l’avantage fiscal. De ce fait, il est impératif d’investir dans un bien se situant dans un bassin d’emploi et/ où la demande locative est importante.

Pinel: une rentabilité loin d’être assurée

L’autre grande précaution d’usage relève du prix du bien. Beaucoup d’études réalisées sur le sujet montrent en effet que la rentabilité des dispositifs Pinel peut être impactée par le prix d’acquisition du bien. Les logements nouvellement construits, comme les logements Pinel, s’achètent 30 % plus cher en moyenne qu’un logement dans l’ancien. Des déconvenues sont possibles au moment de la revente, le bien ne bénéficiant pas forcément d’une plus-value. Il est donc important de comparer le prix du bien proposé à la moyenne du marché où sera implanté l’immeuble. Des déconvenues sont possibles au moment de la revente, le bien ne bénéficiant pas forcément d’une plus-value. Il est donc important de comparer le bien à la moyenne du quartier. Il existe de plus en plus de sites internet qui analysent rue par rue les prix des biens immobiliers.

Par ailleurs, acheter un bien cher augmente mécaniquement la base imposable d’un particulier redevable à l’ Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) . Ce qui est gagné dans un premier temps en termes de défiscalisation peut être ensuite perdu pour les particuliers disposant d’un patrimoine immobilier conséquent, une fois les douze ans de défiscalisation passées.

Défiscalisation immobilière: le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie, qui consiste à accorder une réduction d’impôt aux particuliers achetant un bien immobilier à rénover situé en centre-ville ou un bien situé dans l’une des 222 communes labellisées «Cœur de ville» peut être plus intéressant. L’acquisition doit avoir lieu avant le 31 décembre 2022. Les prix d’acquisition s’avèrent beaucoup plus raisonnables dans ces zones et cela d’autant plus que le bien doit faire l’objet de travaux qui doivent, notamment, améliorer sa performance énergétique ou créer des surfaces habitables nouvelles. L’acquéreur s’engage, là aussi, à louer le logement à un prix raisonnable à des ménages modestes sur une période de 6,9 ou 12 ans. Il faut tout de même s’assurer que la zone où se situe le bien dispose d’un bassin d’emplois relativement dynamique. Cela se traduit par l’existence d’une demande locative et des ménages solvables.

A noter

Attention, pour les deux dispositifs, la réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (5 500 euros/m2) et le taux de réduction d’impôt sera fonction de la durée de l’engagement.

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