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Revenus fonciers: comment les déclarer en pratique?
Dernière mise à jour le : 27/06/2019

Alexandros Michailidis/Shutterstock / Alexandros Michailidis

Vos revenus tirés de la location d'un bien immobilier doivent être déclarés chaque année. Ces revenus fonciers sont soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) dans le cadre du micro-foncier ou bien du régime réel. De fait, il existe deux modes de déclaration.

Déclaration d'un revenu foncier relevant du régime du micro-foncier

Si votre revenu foncier (somme des loyers effectivement perçus) est inférieur à 15.000 €, vous êtes normalement soumis au régime du micro-foncier. Il s'agit d'un mode d'imposition simplifié. Ainsi, au moment de la déclaration, il vous suffit de reporter votre revenu foncier sur la déclaration d'impôt classique (2042) dans le cadre «Revenus fonciers» (case 4BE).

Par la suite, l'administration fiscale va d'elle-même appliquer un abattement de 30 % pour prendre en compte, de manière forfaitaire, les charges liées à la détention de ce bien. Les 70 % restants sont ajoutés à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu (IR). Vous n'avez aucun autre document à renseigner.

A savoir

Vous pouvez choisir d'être imposé dans le cadre du régime réel, si celui-ci est plus avantageux pour vous (si l'abattement de 30 % est inférieur au montant des charges réellement constatées). Attention, ce choix est irrévocable pendant trois ans.

Déclaration d'un revenu foncier relevant du régime réel

Si votre revenu foncier (somme des loyers effectivement perçus) est supérieur à 15.000 €, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. La déclaration à effectuer est bien plus complexe que dans le cadre du micro-foncier.

En effet, en plus de vos revenus fonciers détaillés, vous allez devoir déclarer la somme des charges et autres frais liés à la détention du ou des biens mis en location. Ces montants sont à reporter sur le formulaire 2044 («Déclaration des revenus fonciers»), dans le cadre «Propriétés rurales et urbaines». Les revenus sont à déclarer dans le cadre «Recettes» (lignes 211 à 214) et vos charges dans le cadre «Frais et charges» (lignes 221 à 230).

Les frais et charges déductibles reconnus par l'administration fiscale sont les suivants:

  • Dépenses de travaux (réparation et amélioration de l'habitat, sauf dépenses d'agrandissement). Les dépenses de travaux doivent également être reportées en case 400 du formulaire 2044.
  • Charges de copropriété.
  • Primes d'assurance (immeuble, parties communes, assurance contre les loyers impayés).
  • Frais de gestion (si le bien est administré par un tiers).

Par la suite, et le cas échéant, vous devez également reporter les intérêts payés sur l'emprunt souscrit pour l'acquisition des biens pour lesquels vous percevez des loyers. Leur montant doit être indiqué en ligne 250. De même, la rubrique 410 («Intérêt d'emprunts») doit être renseignée.

Avec tous ces éléments, vous êtes désormais en mesure de calculer votre résultat foncier. Il est égal à vos recettes (somme des lignes 211 à 214), auxquelles sont soustraits vos frais et charges (somme des lignes 221 à 230) et vos intérêts d'emprunt (ligne 250). Ce montant doit être reporté en ligne 420. Si votre revenu est positif (bénéfice), il est ajouté à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu (IR). S'il est négatif (déficit), vous n'avez aucun impôt à payer sur vos revenus locatifs.

A savoir 

En cas de bénéfice foncier, n'oubliez pas de reporter son montant en cas 4BA de la déclaration de revenus classique n° 2042.

Le déficit foncier se déduit de vos autres revenus

Si le déficit foncier est dû aux charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus (salaires, revenus de valeurs mobilières...). C'est donc un moyen de réduire ses impôts. Cependant, il existe une limite: vous ne pouvez pas amputer plus de 10.700 € par an. Toutefois, si vous dépassez ce plafond, le surplus est reportable pendant 10 ans, selon la même limite annuelle de 10.700 €.

En fonction du montant de vos revenus fonciers, vous êtes soumis au régime du micro-foncier (sous 15.000 € par an) ou au régime réel (au-dessus de 15.000 € par an). Dans le premier cas, votre déclaration est simple et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire. Dans le second cas, la déclaration est plus complexe et nécessite le calcul de votre résultat foncier (revenus - charges).

Impôts sur le revenu

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