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Choisir d'investir dans une SCPI à capital fixe ou à capital variable
Dernière mise à jour le : 18/02/2020

Atstock Productions/Shutterstock / Atstock Productions

Acheter des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous permet d'investir dans la pierre pour une somme réduite. Avant de vous engager sur ce placement de long terme, il est primordial de bien différencier les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.

Les SCPI collectent des fonds, achètent des immeubles, les louent, perçoivent des loyers et redistribuent une fraction de ces revenus à leurs associés. Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devenez un de ces associés. Les modalités d'achat et de revente de vos parts dépendent alors de la forme de la SCPI.

SCPI à capital fixe: une liquidité réduite

A la création d'une SCPI, un capital plafond est défini. Il correspond au montant des souscriptions maximum attendu. Lorsqu'il est atteint, la société de gestion de la SCPI peut réaliser une augmentation de capital. Elle émet ainsi de nouvelles parts. Ces dernières pourront être acquises par des associés existants ou de nouveaux investisseurs.

Lors d'une augmentation de capital, un associé peut en profiter pour céder tout ou partie de ses parts. Cependant, entre deux opérations de ce type, le capital n'évolue pas. Si un associé souhaite vendre ses parts, il doit se tourner vers le marché secondaire centralisé par la société de gestion de la SCPI ou réaliser une vente de gré à gré.

Les droits d'enregistrements d'une SCPI à capital fixe

Pour un achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, des droits d'enregistrements sont dus. Ils s'élèvent à 5% du montant investi et sont payés par l'acquéreur.

Les ordres d'achats et de ventes sont confrontés les uns aux autres. La durée de cette opération peut aller d'un jour à trois mois. Elle est fixée par la société de gestion de la SCPI. Le prix des parts dépend de l'offre et de la demande des investisseurs. Il peut ainsi s'écarter de la valeur réelle des immeubles détenus par la SCPI. La liquidité (c'est-à-dire la facilité pour acheter et vendre des parts sans subir un écart important de prix) d'une SCPI à capital fixe est de fait réduite.

SCPI à capital variable: un placement moins volatil

Une SCPI à capital variable peut émettre des parts ou en racheter à tout moment. Pour l'investisseur, la souscription ou la revente est ainsi facilitée. Tant que le capital maximum défini dans les statuts n'est pas atteint, les investisseurs peuvent souscrire au capital de la SCPI.

Pour les SCPI à capital variable, il n'y a pas à proprement parler de marché secondaire. La société définit la valeur des parts à l'achat comme à la revente en fonction des actifs de la SCPI. Le prix d'échange, unique, ne dépend donc pas de l'offre et de la demande.

Ce système n'est toutefois pas infaillible. En cas de crise, si aucun acheteur n'accepte de payer le prix défini par la société de gestion, le capital ne varie plus et la confrontation de l'offre et de la demande s'impose.

Les SCPI à capital variable constituent un placement moins «spéculatif» que les SCPI à capital fixe. Toutefois, il ne s'agit pas du seul élément à prendre en compte. En effet, les SCPI se distinguent par la composition de leur patrimoine et de leurs objectifs stratégiques.

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