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Comment calculer ses plus-values immobilières et les déclarer
Dernière mise à jour le : 13/02/2019

docent/Shutterstock / docent

Lors de la vente d'un bien immobilier autre que la résidence principale, la plus-value est taxable au titre de l'Impôt sur le Revenu et des prélèvements sociaux. Toutefois, des abattements pour durée de détention permettent de réduire l'imposition. La déclaration de la plus-value et le paiement de l'impôt sont le plus souvent réalisés par le notaire.

Le calcul de la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de cession net de frais et le prix d'acquisition majoré de certaines dépenses.

Le prix de cession est mentionné dans l'acte de vente. Sur justificatifs, vous pouvez déduire de ce dernier les frais engendrés par la cession (mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence, diagnostics obligatoires...). A l'inverse, vous devez ajouter les charges et indemnités prévues à votre profit dans l'acte (remboursement de frais par les acheteurs par exemple).

Le prix d'acquisition à prendre en compte est celui stipulé dans l'acte d'achat. Sur justificatifs, il est possible de le majorer des indemnités versées au vendeur et des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, TVA, frais de notaire...). Pour ces derniers, vous pouvez opter pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat si vous n'avez pas les justificatifs. Les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent également être ajoutées. Si vous ne pouvez retrouver les justificatifs et si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, vous pouvez choisir de majorer le prix d'achat de 15 %.

Si vous avez reçu le bien par héritage ou donation, le prix de revient à retenir est celui mentionné dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. Les mêmes règles s'appliquent pour les dépenses.

A savoir

Si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

L'imposition après abattements pour durée de détention

Les plus-values immobilières sont soumises à l'Impôt sur le Revenu (IR) au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, des abattements pour durée de détention s'appliquent avant toute imposition.

L'abattement pour durée de détention n'est pas le même au regard de l'IR ou des prélèvements sociaux.

Au titre de l'IR, il ressort à:

Ainsi, l'exonération au titre de l'IR est totale à l'issue d'un délai de détention de 22 ans. Au titre des prélèvements sociaux, il est de:

Ainsi, l'exonération au titre des prélèvements sociaux est totale à l'issue d'un délai de détention de 30 ans.

Les formalités pour déclarer

Lors de la vente d'un bien immobilier ou d'un terrain à bâtir, le notaire s'occupe des formalités déclaratives et de paiement. Il remplit la déclaration numéro 2048-IMM ou 2048-TAB et réalise le paiement de l'impôt.

Si la vente porte sur des parts de sociétés immobilières, faire appel à un notaire n'est pas obligatoire. Vous devez alors déposer l'acte sous seing privé (ou la déclaration numéro 2759) auprès du service en charge de l'enregistrement du domicile de l'une des parties. Il devra être accompagné de la déclaration 2048-M et du paiement de l'impôt dû.

Dans tous les cas, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C (case 3 VZ). Elle sera prise en compte dans le calcul de votre Revenu Fiscal de Référence (RFR).

A savoir

En revanche, une plus-value exonérée n'est pas à reporter sur la déclaration de revenus, en principe.

Le calcul d'une plus-value immobilière nécessite de tenir compte des frais et dépenses réglés lors de l'acquisition puis de la vente. Le montant obtenu doit être reporté dans votre déclaration de revenus.

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