En France, les propriétaires-bailleurs doivent respecter une législation stricte avant de pouvoir réviser le montant de leurs loyers. ( crédit photo : Shutterstock )
Les propriétaires peuvent augmenter le loyer de leur logement une fois par an. C'est également le cas s'ils ont réalisé des travaux d'amélioration du bien immobilier à leurs frais ou si le montant du loyer est sous-évalué. Cependant, tout dépend du lieu où se situe le logement et de son diagnostic de performance énergétique (DPE).
Sommaire:
- La hausse des loyers est très encadrée
- Zones tendues: quelles conséquences pour les propriétaires?
- Majorer le loyer en cours de bail, c'est possible sous conditions…
- Passoires thermiques: les loyers sont gelés!
La hausse des loyers est très encadrée
Lorsqu'un bien est localisé en zone non tendue, le loyer est fixé librement par le bailleur. Sa révision est encadrée par une loi de 1989 et par la loi Alur de 2014. La loi du 6 juillet 1989 autorise l'augmentation du loyer à la date anniversaire du bail, si le contrat de location inclut une clause de révision. Le nouveau loyer est alors calculé en fonction de l' indice de référence des loyers (IRL) , basé sur l'évolution des prix à la consommation.
Pour obtenir le montant du nouveau loyer, il faut appliquer le calcul suivant: loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence/IRL du même trimestre de l'année précédente. Le propriétaire doit demander l'augmentation dans l'année, sinon la révision du loyer est reportée à l'année suivante.
À noter
Actuellement, la hausse des révisions des loyers est plafonnée à 3,5% en métropole, à 2% en Corse et à 2,5% en Outre-Mer.
Il est également possible d'augmenter le loyer entre deux locataires, sauf si votre bien est concerné par la loi Alur. Cette dernière délimite des zones géographiques où il existe un grand déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Dans ce cas, le montant du loyer doit rester identique d'un locataire à un autre.
Zones tendues: quelles conséquences pour les propriétaires?
La liste des zones dites tendues grossit. Elle tient compte de toutes les municipalités où le manque d'offres de biens à la location entraîne des difficultés à se loger. Depuis août 2023, 2.000 nouvelles communes sont ajoutées à la liste des zones tendues. Pour les propriétaires, cela se concrétise par:
- l'impossibilité d'augmenter le loyer entre deux locataires, sauf exceptions listées ci-dessous,
- une éventuelle surtaxe sur les logements vacants et les résidences secondaires.
Le préavis des locataires résidant en zone tendue est abaissé à un mois contre trois normalement.
Majorer le loyer en cours de bail, c'est possible sous conditions…
Les propriétaires dont le bien est situé en zone tendue peuvent augmenter les loyers en cours de bail s'ils ont mené des travaux d'amélioration du bien immobilier ou de l'immeuble dans l'année. Ces travaux doivent apporter une valeur ajoutée au logement: la pose d'un parquet, l'installation d'un digicode ou d'une cuisine équipée, l'agrandissement des fenêtres… Pour justifier une révision du loyer, les travaux doivent représenter au moins 50% d'une annuité de loyers. La hausse du loyer est limitée à 15% du montant des travaux.
Les propriétaires ont également l'opportunité d'augmenter le loyer s'il est sous-évalué. Toutefois, la hausse «du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire», précise un décret de 2017 .
À noter
Cette révision ne s'applique pas aux logements ayant un DPE classé F ou G.
Passoires thermiques: les loyers sont gelés!
«Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (“passoires énergétiques” ou “thermiques”) ne peuvent plus être augmentés», indique le site service-public.fr . Le gel des prix s'applique aux logements loués nus ou meublés, aux nouveaux contrats de location et aux contrats en cours ou renouvelés.
Pour augmenter les loyers et suivre de nouveau l'évolution de l'IRL, les propriétaires doivent engager des travaux de rénovation énergétique. Il leur faut accéder au minimum à la lettre E. Pour cela, le bien immobilier doit respecter une consommation énergétique maximale de 331 kWh/m² et par an.
Le DPE de votre logement vous semble faux: que faire?
Si le DPE fourni est erroné, l'acheteur du logement ou le locataire peuvent faire un recours auprès du tribunal. L'acheteur ou le locataire peuvent demander la réalisation de travaux d'isolation. Sans accord du vendeur, les notaires bloquent automatiquement la vente. De plus, le vendeur peut être attaqué en justice s'il a sciemment communiqué un faux DPE, n'a pas donné accès au diagnostiqueur à l'ensemble du bien ou s'il a fait appel à un diagnostiqueur non certifié. Le diagnostiqueur peut aussi être poursuivi s'il a mal évalué les caractéristiques du bâtiment et la consommation énergétique du logement.
La réalisation d'un DPE est obligatoire pour louer un logement. Il doit être fourni au locataire à la signature du bail. C'est une façon de lui indiquer la consommation d'énergie pour une utilisation standardisée du bien. Un logement A est très peu énergivore. À l'inverse, un logement G est considéré comme une passoire thermique .
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