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Les indices légaux pour la révision des loyers
Dernière mise à jour le : 05/06/2020

crédit photo : PIXEL to the PEOPLE/Shutterstock / PIXEL to the PEOPLE

Chaque année, les loyers des logements, des commerces ou encore des bureaux peuvent être révisés par les propriétaires en fonction d'un indice légal. Quatre indices existent : l'Indice de référence des loyers (IRL), l'Indice des loyers commerciaux (ILC), l'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et l'Indice du coût de la construction (ICC).

L'indexation des loyers se fait selon différents indices

Le loyer est fixé au moment de la signature du bail. Par la suite, son montant peut être réévalué chaque année en fonction d'un indice légal mentionné dans une clause du contrat de bail. Quatre indices existent: l'indice de révision des loyers (IRL), l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et l'indice du coût de la construction (ICC). Leur valeur est actualisée en fonction de l'inflation et publiée par l'Insee au cours du premier mois de chaque trimestre.

A noter

Lors de la signature du bail, le dernier indice trimestriel publié sert de référence. Pour un bail signé en novembre, il faut par exemple prendre comme référence l'indice publié en octobre au titre du 3ème trimestre

La révision du loyer se fait chaque année

La révision du loyer est réalisée une fois par an, généralement à la date d'anniversaire du bail. Toutefois, elle n'est pas obligatoire. Ainsi, si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans les douze mois suivants la date prévue pour la révision, il perd le bénéfice de la clause d'indexation pour l'année passée. En outre, s'il tarde à procéder à la révision par rapport à la date prévue dans le bail, celle-ci ne vaut que pour le futur, elle n'a pas d'effet rétroactif. Par ailleurs, la révision ne s'applique pas aux provisions pour charges, lesquelles peuvent être révisées uniquement en fonction des charges réellement dues l'année précédente.

Le nouveau loyer se calcule de la manière suivante:

Loyer hors charges x (nouvel indice / ancien indice)

L'Indice de référence des loyers pour les logements

L'IRL sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il est calculé à partir de la moyenne sur douze mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Exemple

Le bail a été signé le 1er juin 2018 et le loyer est de 1.000 €, hors charges. La révision peut être effectuée le 1er juin 2019. Le dernier IRL publié à cette date est celui du 1er trimestre 2019. Il est de 129,38. Celui du 1er trimestre 2018 s'élevait à 127,22. Le nouveau loyer hors charges est de 1 016,97 € (1.000 x (129,38 / 127,22).

L'Indice des loyers commerciaux pour les commerces

L'ILC est utilisé pour la révision des loyers commerciaux à l'exception des activités industrielles ou exercées dans des bureaux ou des entrepôts. Il remplace l'Indice du coût de la construction (ICC) pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Pour les baux conclus avant cette date, les deux parties (locataire et bailleur) doivent être d'accord pour utiliser l'ILC au lieu de l'ICC.

L'ILC est composé de l'indice des prix à la consommation (à hauteur de 50 %), de l'indice des prix des constructions neuves (25 %) et de l'indice des chiffres d'affaires du commerce de détail (25 %).

L'Indice des loyers des activités tertiaires

L'ILAT est destiné à la révision des loyers des baux professionnels portant sur des bureaux, des plateformes logistiques et des locaux de professions libérales.

L'ILAT est composé de l'indice des prix à la consommation (à hauteur de 50 %), de l'indice du coût de la construction (25 %) et de l'évolution du Produit intérieur brut (25 %).

L'Indice du coût de la construction

L'ICC était auparavant utilisé comme indice de référence pour la révision des loyers commerciaux et professionnels. Il est encore utilisé pour les baux signés avant le 1er septembre 2014. Il mesure l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation (logements individuels et collectifs)

A noter

Les données historiques des différents indices légaux peuvent être consultées sur www.insee.fr

La révision d'un loyer se fait exclusivement en fonction d'un indice légal. Le contrat de bail doit mentionner ce dernier, lequel est déterminé en fonction de la nature du bien. 

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