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Révision d'un loyer d'habitation: l'indice de référence des loyers
Dernière mise à jour le : 14/05/2019

Ceri Breeze/Shutterstock / Ceri Breeze

Vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez ? Si le bail signé avec le locataire contient une clause d'indexation, vous pouvez réévaluer chaque année le montant de son loyer. L'Indice de Référence des Loyers (IRL) fixe le plafond de cette augmentation.

Comment est calculé l'IRL?

L'Indice de référence des loyers (IRL) est calculé à partir de la moyenne sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. L'IRL est publié chaque trimestre par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). L'IRL du 1er trimestre est publié à la mi-avril, l'IRL du 2ème trimestre à la mi-juillet, l'IRL du 4ème trimestre à la mi-octobre et l'IRL du 4ème trimestre à la mi-janvier.

L'indexation des loyers: un enjeu politique

En 2006, l'indice permettant de réévaluer le montant d'un loyer d'habitation a été modifié par les pouvoirs publics. L'IRL, tel que nous le connaissons maintenant, a succédé à l'Indice du coût de la construction (ICC) qui avait connu des augmentations à deux chiffres avant cette date. En effet, l'ICC prend en compte les prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. De fait, il est étroitement lié au prix de certains composants comme le béton ou le ciment qui dépendent de la demande mondiale. Or ceux-ci avaient fortement augmenté avant 2005 suite au boom de l'économie chinoise. L'augmentation des loyers consécutive à l'envolée de l'ICC avait créé la grogne de nombreux locataires et conduit le gouvernement à réagir. Alors que l'inflation hors tabac et hors loyers restait cantonnée sous 2% en 2005, la décision a été prise d'indexer les loyers sur cette référence.

D'autres mécanismes ont été mis en place pour limiter la hausse des loyers. Il en est ainsi de l'encadrement de l'évolution des loyers, lequel s'applique dans plusieurs grandes villes après un changement de locataire. Ou encore de l'encadrement du niveau des loyers, là encore cantonnée aux grandes agglomérations.

A savoir

Le loyer d'un logement soumis à la loi de 48 est réévalué chaque année selon des règles spécifiques, sans lien avec l'IRL. Les loyers des logements sociaux sont révises en fonction de l'IRL, selon des conditions particulières.

Comment réviser le montant d'un loyer?

Pour calculer l'augmentation maximum du montant d'un loyer, le propriétaire doit prendre en compte trois éléments:

  • Le montant du loyer.
  • Le montant de l'IRL du trimestre de référence. Généralement, le trimestre de référence est prévu dans le bail. Si ce n'est pas le cas, il correspond au dernier trimestre pour lequel l'IRL avait été publié par l'INSEE au moment de la signature du bail.
  • Le montant de l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Par la suite, le calcul est le suivant: loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple

Révision annuelle d'un loyer de 1.000 € par mois en avril 2018, indexé selon l'IRL du 1er trimestre. L'IRL du 1er trimestre 2017 s'élevait à 125,90. L'IRL du 1er trimestre 2018 ressortait à 127,22. Ainsi, le montant réévalué du loyer s'élève à 1.000 x 127,22/125,90, à savoir 1.010,50 €.

Le propriétaire dispose d'un délai d'une année à compter de la date prévue pour la révision pour en faire la demande au locataire. La révision prendra effet au jour de sa demande: elle n'est pas rétroactive. Passé ce délai d'une année, il n'est plus possible de réviser le loyer pour l'année écoulée.

A noter

Le bailleur doit manifester chaque année sa volonté d'appliquer la révision du loyer. A défaut, la loi considère que le bailleur a renoncé au bénéfice de la clause d'indexation. Il est conseillé d'adresser cette demande par Lettre Recommandée avec Avis de Réception (LRAR).

Le montant d'un loyer d'habitation peut être réévalué chaque année en fonction de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) d'une année sur l'autre. Cet indice est publié chaque trimestre par l'INSEE.

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