Les passoires thermiques vont être progressivement interdites à la location. Les loyers des plus énergivores sont gelés depuis août 2022. ( crédit photo : GettyImages )
Les loyers des passoires thermiques répondant à l’étiquette énergétique F ou G sont gelés. Les propriétaires-bailleurs auront bientôt l’interdiction de mettre en location les logements les plus énergivores. Les marges de manœuvre des bailleurs détenteurs de ce type de biens se réduisent. Pour eux, deux solutions se présentent : la vente ou la réalisation de travaux.
Sommaire:
- Passoire énergétique: le gel des loyers est en place
- Encadrement des passoires énergétiques: quelles sanctions en cas de non-respect des règles?
- Location des passoires thermiques: des restrictions entreront petit à petit en vigueur
- Propriétaires de passoires thermiques: votre bien est décoté au moment de la vente
- Le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire à partir d’avril 2023
- Quels sont les travaux à réaliser dans une passoire thermique?
- Aide au logement: les aides qui permettent de financer votre rénovation énergétique
Passoire énergétique: le gel des loyers est en place
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements affichant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) répondant aux lettres F et G sont gelés. Ils ne peuvent pas être augmentés pour les nouveaux baux. Cette mesure concerne l’ensemble des biens consommant entre 331 et 450 kWh/m²/an pour les logements classés F et plus de 450 kWh/m²/an pour les logements classés G. Les loyers des biens déjà en location ne peuvent plus être augmentés. La loi entre en vigueur le 1er juillet 2024 dans les territoires d’outre-mer. La mesure vient renforcer le cadre réglementaire autour de la location des passoires énergétiques.
Le vote de la loi sur le pouvoir d’achat des Français, le 17 août 2022, a apporté une clarification autour du complément de loyer pour les baux signés après cette date. Celui-ci est applicable dans les villes où le montant des loyers est encadré. Il implique que le propriétaire d’un logement peut demander un surplus de loyer à son locataire. Le texte précise que le complément de loyer exclut certains logements:
- ceux présentant des signes d’humidité sur certains murs,
- ceux étiquetés F ou G,
- ceux dotés d’un vis-à-vis de moins de 10 m²,
- ceux présentant des infiltrations ou ayant présenté des problèmes d’évacuation d‘eau au cours des trois derniers mois,
- ceux dotés de fenêtres laissant passer anormalement l’air.
Dans les communes où le permis de louer est obligatoire, les municipalités peuvent exiger du bailleur qu’il remette le DPE du bien au Service du logement de la ville. La mairie peut interdire la mise en location de la maison ou de l’appartement s’il s’agit d’une passoire énergétique.
Encadrement des passoires énergétiques: quelles sanctions en cas de non-respect des règles?
La loi prévoit des recours pour les locataires dont les logements ne sont pas en conformité. Ils peuvent saisir la Commission départementale de conciliation afin que la loi soit appliquée et que le complément de loyer soit révisé à la baisse. Le litige peut aller jusqu’à un passage devant les tribunaux. Le locataire sera en droit d’exiger l’annulation du complément de loyer, mais également le versement de dommages et intérêts. Cette sanction peut être assortie d’une obligation de travaux pour le propriétaire. Dans ce cas, la rénovation doit permettre de sortir le bien immobilier de la catégorie des passoires énergétiques.
Location des passoires thermiques: des restrictions entreront petit à petit en vigueur
L’étau autour de la location des logements énergivores se resserre. Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement dont la consommation annuelle dépasse les 450 kWh/m2. Au 1er avril 2023, l’audit énergétique sera rendu obligatoire pour toutes les ventes de logements appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d‘au minimum 331 kWh/m²/an. Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location. L’interdiction s’étend aux biens immobiliers classés F au 1er janvier 2028. Les maisons et appartements classés E seront concernés au 1er janvier 2034. Toutefois, des exceptions existent.
Le bailleur peut échapper à l’obligation de réaliser des travaux. C’est le cas si le bien est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales faisant obstacle à l’atteinte du niveau de performance minimal nécessaire à sa mise en location. L’exception s’applique aussi aux appartements en copropriété n’atteignant pas le seuil de consommation minimal pour être loué, en dépit des travaux réalisés. Ceux-ci peuvent avoir été engagés dans les parties privatives et dans les parties communes.
Propriétaires de passoires thermiques: votre bien est décoté au moment de la vente
Les propriétaires de passoires énergétiques ont donc deux options: vendre ou effectuer des travaux de remise aux normes du bien. En cas de vente, vous devez prendre en compte la possibilité d’une décote plus ou moins importante sur le prix. Selon une étude réalisée en avril 2022 par la plateforme Meilleursagents.com et le portail immobilier SeLoger, un appartement classé F ou G voit son prix de vente minoré de 13% par rapport à celui d’un appartement classé A ou B. Pour les maisons, la décote peut atteindre 17%. En effet, une fois le bien acquis, les futurs propriétaires devront engager des frais de rénovation.
Seules les petites surfaces dans les grandes villes continuent de se vendre 1,1% plus cher que les plus récentes et les mieux isolées. Cependant, plus l’interdiction de mise en location se rapproche et plus le nombre de passoires énergétiques augmente dans les agences immobilières. Cette multiplication des offres tire les prix à la baisse. La tendance pourrait durer.
Le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire à partir d’avril 2023
En vendant votre bien après le 1er avril 2023, vous serez légalement tenu de fournir à l’acquéreur un audit énergétique du bien. Ce document dresse un état des lieux de la propriété: caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d‘eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage… Le document doit aussi présenter au moins deux scénarios de rénovation à réaliser (en plusieurs étapes ou en une seule), afin que le logement passe de la note F (ou G) à la note C (ou B, si le logement est classé E ou D avant travaux). L’audit énergétique s’appliquera dès le 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G en Outre-mer, puis à partir du 1er janvier 2028 pour les logements classés E.
Un Diagnostic de Performance Énergétique coûte entre 500 euros et 1.000 euros. Seuls certains organismes sont habilités à les délivrer:
- les bureaux d’études certifiés «audit énergétique» ou «audit énergétique en maison individuelle»,
- les entreprises certifiées RGE offre globale,
- les diagnostiqueurs immobiliers pour les maisons individuelles.
Quels sont les travaux à réaliser dans une passoire thermique?
Vous souhaitez continuer à louer votre bien? Entreprendre des travaux est nécessaire. L’audit énergétique peut s’avérer utile: il liste les travaux à effectuer pour passer d’une classe d’énergie à une autre. Dans la mesure du possible, engagez une rénovation globale de votre bien. Ainsi, vous pourrez optimiser la performance énergétique de votre logement avec un seul chantier. L’Agence de la transition écologique (Ademe) indique que «plus les travaux seront menés globalement et bien organisés, meilleurs seront les résultats».
À l’inverse, la rénovation «par geste» consiste à améliorer un poste sans considérer l’ensemble du bâtiment. C’est le cas quand vous changez uniquement votre système de chauffage, par exemple. Cela peut s’avérer contre-productif, voire ne pas rendre le logement plus performant. En effet, si votre bien n’est pas assez isolé, un renouvellement d’appareil est insuffisant à améliorer sa consommation globale. La déperdition moyenne d‘une maison construite avant 1975 et non isolée est de 20% à 25% par le toit et les murs. Les fenêtres sont source de 10% à 15% de déperdition, précise l’Ademe.
Une isolation performante peut réduire la consommation d‘énergie d’un logement de 60% ou plus. Isolez votre logement en une fois afin d’éviter de créer des ponts thermiques. Ces zones de circulation d’air chaud et d’air froid de l’extérieur vers l’intérieur du logement sont responsables en moyenne de 5% à 10% des pertes de chaleur. Ils sont souvent dus à des discontinuités dans les parois en contact avec l’extérieur.
Vous pouvez ensuite envisager la pose d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux avec récupération de chaleur ou d’une VMC hygro B, à simple flux. Après ces rénovations, le changement du système de chauffage peut être nécessaire. Si vous le pouvez, passez aux énergies renouvelables. Si vous vivez en copropriété, demandez le raccord au chauffage urbain de votre ville quand ce n’est pas encore fait. C’est plus intéressant sur le plan énergétique et plus économique sur le long terme.
À noter
Au total, le prix d’une rénovation énergétique globale peut varier entre 15.000 euros et 45.000 euros selon le type de bien.
Aide au logement: les aides qui permettent de financer votre rénovation énergétique
En tant qu’investisseur, vous pouvez profiter de nombreuses aides locales et nationales pour financer une partie de vos travaux de rénovation thermique. Par exemple, le dispositif MaPrimeRénov ’ peut permettre de financer entre 40% et 90% de l’ensemble du chantier de rénovation énergétique, en fonction de vos revenus. Il est cumulable avec les certificats d’économie d’énergie, délivrés par les entreprises. Il se cumule aussi avec le taux de TVA à 5,5% quand les travaux permettent l’isolation du bien ou contribuent à produire de l’énergie à travers une source renouvelable. Quand les travaux font sortir votre bien immobilier de la famille des passoires énergétiques, vous pouvez profiter de bonus allant de 500 euros à 1.500 euros, en fonction de vos revenus.
Pour financer votre reste à charge, pensez à l’ éco-PTZ distribué par les banques partenaires de l’opération. Il permet d’obtenir un prêt sans intérêt (ou prêt à taux 0%) à hauteur de 7.000 euros jusqu’à 50.000 euros. Pour en savoir plus sur l’ensemble des dispositifs disponibles, rapprochez-vous de l’agence FranceRénov’ de votre territoire.
