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En immobilier, le marché du viager de gré à gré reste peu connu du grand public. Pourtant, cette formule est avantageuse tant pour le vendeur que l'acquéreur. La vente en viager est ainsi une excellente solution pour les vendeurs de compléter leurs revenus et pour les acheteurs d'acquérir un bien dans des conditions de financements attractives. Comment fonctionne le viager de gré à gré ? Explications.
Immobilier : comment fonctionne le viager de gré à gré ? / iStock.com - fotosipsak
Le viager de gré à gré, un fonctionnement simple
Avec deux fois plus d'offres que de demandes, le marché du viager de gré à gré devrait connaître un développement marqué au cours des prochaines années. Car même si pour l'instant le nombre de transactions enregistrées demeure assez limité, aux alentours de 7 000 par an pour seulement 1% du volume global, la formule est appelée à attirer un nombre plus importants d'acheteurs. Dans un contrat de vente en viager occupé de gré à gré qui représente 95% des transactions, le propriétaire d'un logement le vend tout en conservant la jouissance. Cela implique qu'il continue d'occuper une partie de la maison ou de l'appartement mais n'en n'est plus propriétaire. D'un point de vue juridique, selon les termes d'un tel contrat le vendeur (appelé le "crédirentier") conserve la jouissance de son bien et continue de l'habiter et l'acheteur (le "débirentier") en acquiert la nue-propriété. L'acheteur verse une somme librement définie avec le vendeur - appelée le bouquet - qui est complétée par une rente viagère remise chaque mois jusqu'au décès du crédirentier. Dès lors, l'acheteur obtient la pleine jouissance du bien. Le viager est une solution très recherchée par les personnes âgées ainsi que les jeunes retraités, la très large majorité des vendeurs ayant plus de 70 ans. A travers cette formule de vente, les vendeurs ont ainsi la possibilité de compléter leurs pensions de retraite par une rente mensuelle intéressante tout en conservant un logement. Selon les types de bien, le vendeur peut par exemple vivre dans une chambre à part ou non ou encore un studio indépendant aménagé au sein du bien.
Des conditions particulières à respecter
La vente en viager de gré à gré est simple mais répond à des conditions particulières. Le montant du bouquet et de la rente viagère dépendent de la valeur vénale du bien sur son marché mais aussi de l'âge du vendeur, de son "espérance de vie". Ainsi, il est possible de verser un bouquet assez faible mais qui implique en retour une rente viagère plutôt élevée, et inversement. Généralement, le montant du bouquet représente entre 30% et 40% de la valeur vénale du logement. Mais il est possible de négocier un bouquet plus élevé, dans ce cas la rente viagère sera plus faible. Une condition légale à respecter, inscrite par ailleurs dans la loi du 29 mars 1949, implique qu'afin que la transaction soit conclue, la vente en viager doit conserver un caractère "aléatoire" : l'espérance de vie du vendeur en l'occurrence .Cela induit par exemple que si l'acheteur sait au moment de la transaction que le vendeur va prochainement disparaître - du fait d'une maladie grave par exemple -, la vente peut être frappée de nullité. Idem si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de viager. En ce qui concerne le volet contractuel de l'opération, un acte de vente en bonne et due forme doit nécessairement être formalisé. Il comportera plusieurs éléments incontournables : l'état civil du vendeur, la valeur vénale du bien, le montant du bouquet, le montant de la rente mais aussi les conditions de paiement ainsi que l'indication du moment où l'acheteur récupèrera la jouissance du bien. Un conseil : il est vivement recommandé de mentionner clairement la répartition des charges courantes du bien. Par ailleurs, deux clauses sont le plus généralement incluses au contrat de vente : l'indice de valorisation de la rente, à l'image de celui d'un loyer et une clause résolutoire. Cette dernière stipule que la vente peut être annulée en cas de non-paiement de deux rentes consécutivement. La vente en viager de gré à gré représente une solution avantageuse tant pour l'acquéreur que pour le vendeur. Mais l'opération doit être analysée avec soin pour que chacun y trouve son compte.
Le présent article est rédigé par Labsense pour Boursorama. Cet article ne doit en aucun cas s'apparenter à un conseil en investissement ou une recommandation d'acheter, de vendre ou de continuer à détenir un investissement ou un placement. Boursorama ne saurait être tenu responsable d'une décision d'investissement ou de désinvestissement sur la base de cet article.
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