Défiscalisation: gare aux arnaques immobilières!

information fournie par Le Figaro •04/03/2019 à 06:00

Défiscalisation: gare aux arnaques immobilières! (Crédits photo: Adobe Stock)

Une enquête a été ouverte après que plusieurs footballeurs, qui se disent victimes d'arnaques immobilières, ont déposé plainte. Un avocat à la Cour de Paris nous livre quelques exemples d'escroqueries ainsi que ses conseils.

Plusieurs dizaines de footballeurs se sont récemment dites victimes d'escroqueries immobilières. Au cœur de ces arnaques, des dispositifs de défiscalisation. Avocat à la cour de Paris, Bertrand de Campredon est associé au sein du cabinet Goethe Avocats qui, depuis 4 ans, a défendu plus de 5000 investisseurs dont les 2/3 dans des affaires de défiscalisation. Il nous livre quelques exemples ainsi que ses conseils pour déjouer ces arnaques.

• La perte d'un avantage fiscal à cause d'un changement de destination

Afin de bénéficier d'un régime fiscal dérogatoire, l'investissement doit répondre à plusieurs critères prévus par la loi. Parmi ces conditions, la destination de l'ensemble immobilier (ce pour quoi il a été construit). «S'il est rare que, dès le début de l'exploitation, la destination qui a été commercialisée ne soit pas respectée, en revanche, il arrive que l'exploitant décide unilatéralement de modifier la destination des lots, au moins d'une partie d'entre eux (par exemple, changer la destination de résidence sénior en hôtelière)», explique Me Bertrand de Campredon. Si ce changement unilatéral peut être autorisé par les baux, la fiscalité de l'opération peut être remise en cause du fait du changement d'activité.

Conseil de l'avocat:

Il est fondamental de s'assurer lors de la signature des baux que la destination permettant de bénéficier de l'avantage fiscal soit expressément inscrite au bail comme destination exclusive. Si l'investissement porte sur une résidence sénior et que c'est effectivement cette destination qui permet d'accéder au régime fiscal dérogatoire, il ne faut donc pas que la destination soit «résidence service». Ce qui permettrait à l'exploitant de conduire d'autres activités de nature à aboutir à une requalification fiscale.

• La mauvaise excuse pour faire baisser un loyer

En cours d'exécution, ou au terme du bail, il est fréquent que l'exploitant sollicite des copropriétaires une baisse du loyer commercial. Afin d'obtenir cette diminution, l'exploitant expose à ses bailleurs une série de circonstances afin de prouver que sa rentabilité est trop faible. Parmi celles-ci figure une charge locative prétendument trop lourde. «En somme, le montant total des loyers que l'exploitant paie aux copropriétaires bailleurs serait trop important. Or, il arrive qu'en décomposant le montant total des loyers versés, on s'aperçoit qu'une partie non négligeable est payée à des sociétés liées à l'exploitant, qui détiennent les locaux de service (cafeteria, lingerie, hall d'entrée…)», détaille Bertrand de Campredon.

On peut aussi constater que les loyers versés à ces sociétés au titre desdits locaux, sont bien supérieurs en proportion aux loyers versés aux investisseurs, qui ont pourtant financé seuls l'acquisition de l'immeuble. «Aussi, le montant avancé par l'exploitant au titre du total des loyers payés aux bailleurs, censé fonder principalement sa demande de baisse de loyer, est totalement trompeur, et ne peut servir de base pour apprécier l'opportunité de ladite baisse», conclut l'avocat associé de Goethe Avocats.

Conseil de l'avocat:

La propriété des locaux de service constitue un enjeu important, et les copropriétaires doivent chercher à les acquérir puisque dans la majorité des cas, ils ne les détiennent pas. En cas de révision de loyer, il faut identifier les propriétaires desdits locaux et s'assurer que les loyers versés sont largement minorés en proportion par rapport aux loyers versés aux lots privatifs. À défaut, la charge locative de l'exploitant sera lourdement faussée au détriment des copropriétaires, quand il s'agira de discuter d'une éventuelle baisse du loyer.

• Réhabilitation des monuments historiques: attention au risque de perte totale de l'investissement

Il est fréquent qu'un investisseur souscrive à un montage «clé en main». «Les travaux avancent au gré des ventes, à savoir que la réhabilitation progresse dès lors que des lots sont vendus à des investisseurs», précise Bertrand de Campredon. Autrement dit, si les ventes s'arrêtent, la réhabilitation aussi. Dans le meilleur des cas, l'ensemble des lots finira par être vendu, mais les arrêts de chantier aboutiront quasi systématiquement à ce que les investisseurs soient contraints de remettre de l'argent dans l'opération pour achever la réhabilitation, dont le budget a dû être revu à la hausse.

Dans le pire des cas, la commercialisation ne reprend pas (plus l'arrêt du chantier est long plus la reprise est délicate) et les investisseurs risquent de perdre la quasi-totalité de leurs investissements, demeurant propriétaires d'un lot au sein d'un bâtiment partiellement réhabilité et laissé à l'abandon. Cet aléa, à savoir que l'ensemble des lots soit vendu dans un délai donné, est rarement exposé aux investisseurs alors que le risque qui en découle est très important.

Conseil de l'avocat:

L'investisseur avant de s'engager doit identifier le schéma de l'opération et surtout s'assurer que des garanties existent quant à l'achèvement de la réhabilitation quand bien même une partie des lots ne serait pas vendue.

• Les vices cachés de la reprise de résidences en faillite

Quand un exploitant d'une résidence gérée met la clé sous la porte, nombreux sont les repreneurs qui se bousculent pour reprendre à la barre l'exploitation de la résidence. «Naturellement, cette reprise ne se fait pas sans des concessions pour les investisseurs, qui devront quasi systématiquement accepter une diminution de loyer», explique l'avocat de Goethe Avocats. Toutefois, afin de remporter l'affaire en justice, les différents concurrents, pour s'assurer du soutien des copropriétaires, chercheront à ce que cette baisse soit la plus modeste possible, ce qui, en principe, doit bénéficier aux investisseurs.

Sauf qu'il n'est malheureusement pas rare que le repreneur, dès qu'il a investi les lieux, ne respecte que très partiellement les engagements pris devant le tribunal, notamment en termes de loyers. Parmi les prétextes classiquement avancés, figure la découverte de travaux que devraient assumer les copropriétaires et que l'exploitant repreneur ignorait prétendument. Il cesse ainsi de payer les loyers ou ne les paie que très partiellement. Les copropriétaires qui voient généralement dans la reprise de l'exploitation par une nouvelle société la fin de leurs tracas, sont trop souvent ramenés à la dure réalité de ce type d'investissement.

Conseil de l'avocat:

Il faut que, durant la phase de redressement ou de liquidation judiciaire qui aboutit, dans la majeure partie des cas, à la reprise de l'exploitation par un candidat, les copropriétaires se regroupent pour donner leur soutien à un candidat en particulier, sur qui ils auront fait des recherches approfondies. Les exploitants concernés par ce type de pratiques ont généralement mauvaise presse, et il n'est pas très difficile d'en avoir connaissance en procédant à un minimum d'investigations.

• Le piège du loyer variable

Dès l'origine ou à l'occasion de la reprise de l'exploitation d'une résidence, une clause est insérée au bail faisant dépendre le montant du loyer sur sa partie la plus importante des résultats de l'exploitation. Une série d'arguments est mise en avant pour convaincre les investisseurs de l'intérêt de la clause (nécessité de partager le risque, accord «win-win», possibilité d'obtenir un loyer supérieur par rapport à un loyer fixe «classique»…).

«Malheureusement, il arrive que les copropriétaires ne perçoivent que le minimum garanti durant toute la durée du bail», prévient Bertrand de Campredon. Si cette situation est parfois le fruit d'une mauvaise activité de la résidence, il n'est pas rare qu'elle résulte d'une exécution malhonnête de l'exploitant de ses engagements. Pour ne pas avoir à payer ladite partie variable, ce dernier refusera de fournir les documents comptables permettant de procéder au calcul visé au bail, ou diminuera artificiellement la rentabilité de l'exploitation en faisant disparaître le cash vers d'autres sociétés du groupe.

Conseil de l'avocat:

En la matière, tant que c'est possible, il s'agit de privilégier un loyer fixe. Si une part variable doit être intégrée, nous recommandons, d'une part, de négocier qu'elle soit la plus faible possible; d'autre part, de vérifier que les évènements déclenchant son application soient clairement définis, réalisables et que les éléments permettant de s'assurer de la bonne application de la clause soient fournis annuellement aux bailleurs. En cas de défaillance, ils pourront être obtenus judiciairement au terme d'une procédure simple et rapide (référé notamment).