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Défiscalisation immobilière: tout ce qu'il faut savoir
Dernière mise à jour le : 14/05/2019

Alexander Raths/Shutterstock / Alexander Raths

Comme tout placement, l'immobilier locatif est intéressant uniquement s'il est rentable dans la durée. La location génère des revenus mais aussi des charges et comporte certains risques (impayés, vacance locative, dégradations). Pour vous encourager à investir, l'Etat a créé plusieurs incitations fiscales. Inventaire des dispositifs en vigueur en 2019.

Investissement locatif: choisir le bon dispositif

Accessible avec une mise de départ modeste en recourant au crédit, l'investissement locatif permet de vous constituer un patrimoine à moindres frais grâce aux loyers encaissés. Ce patrimoine vous permettra de maintenir votre niveau de vie une fois à la retraite, d'obtenir un capital à réinvestir ailleurs ou d'augmenter la part d'héritage de vos enfants. Le bien génèrera des revenus et il vous imposera aussi des charges (taxe foncière, intérêts d'emprunt, impôt sur le revenu...). Pour améliorer la rentabilité de votre investissement, vous pouvez choisir l'un des dispositifs défiscalisants mis en place par les pouvoirs publics.

Investissement immobilier: un chiffre clé

L'âge moyen de l'investisseur locatif est de 45 ans. Il vit en couple dans 7 cas sur 10 (72 %) et il dispose d'un revenu annuel moyen de 71 000 € (Source: Enquête Crédit Foncier juillet-août 2018).

Investissement locatif: le dispositif Pinel 

Si vous achetez un logement neuf dans une commune en tension locative d'ici le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement plafonné à 300 000 €. En contrepartie, vous devez louer non meublé à usage de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, moyennant un loyer plafonné à un locataire aux ressources limitées. Bien entendu, la réduction d'impôt obtenue n'améliorera votre rendement locatif que si l'écart entre les loyers de marché et les plafonds à respecter n'est pas trop important. Dans le cas contraire, elle servira surtout à compenser votre manque à gagner.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel comporte une variante: le dispositif Denormandie. Il offre une réduction d'impôt équivalente aux investisseurs qui acquièrent un logement ancien dans certains quartiers dégradés (22 villes sont éligibles), en vue de le rénover avant de le louer.

Investissement locatif: le dispositif Censi-Bouvard 

Si vous investissez dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants d'ici le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11 % du prix de votre acquisition plafonnée à 300 000 €. En contrepartie, vous devez louer meublé à l'exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans. Condition supplémentaire, vous ne devez pas avoir le statut de loueur en meublé professionnel.

Investissement locatif: le dispositif Cosse 

Si vous achetez un logement ancien dans une commune en tension locative, vous pouvez bénéficier d'une déduction spécifique de 15 % à 85 % du montant de vos loyers, en plus de la déduction de vos charges foncières. En contrepartie, vous devez signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dans laquelle vous vous engagez à louer non meublé pendant au moins 6 ans, moyennant un loyer réduit à un locataire modeste ou très modeste. Contrairement au dispositif Pinel ou Censi-Bouvard, les pouvoirs publics n'ont pas fixé de date limite d'investissement pour bénéficier du dispositif Cosse.

Investissement locatif: le dispositif Malraux

Si vous investissez dans la restauration d'un immeuble dégradé situé dans un quartier protégé, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur les travaux de rénovation payés pendant 4 ans qui peut grimper jusqu'à 120 000 €. Ce régime est d'autant plus intéressant pour les contribuables lourdement imposés puisqu'il n'est pas soumis au plafonnement global des «niches fiscales», contrairement aux dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard. En contrepartie, vous devez louer le bien après travaux pendant au moins 9 ans. Comme le dispositif Cosse, le dispositif Malraux ne comporte pas de date limite d'investissement pour le moment.

Investissement locatif: la location en meublé 

Louer meublé est fiscalement plus intéressant que louer non meublé. Lorsque vous relevez du régime d'imposition simplifié, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % ou 71 % sur vos loyers, contre 30 % seulement sur les loyers des locations vides. Lorsque vous relevez du régime d'imposition réel, vous pouvez déduire plus de charges et amortir le prix des biens loués, ce qui vous permet d'effacer vos revenus imposables pendant de très nombreuses années.

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