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Loi Pinel: l’avantage fiscal et les critères du logement
Dernière mise à jour le : 29/07/2021

Le dispositif Pinel permet de financer une partie de l’acquisition d’un logement grâce à une réduction d’impôt crédit photo : Gilles Paire/Shutterstock / Gilles Paire

Le dispositif Pinel permet de financer une partie de l’acquisition d’un logement grâce à une réduction d’impôt crédit photo : Gilles Paire/Shutterstock / Gilles Paire

Le dispositif d’investissement locatif Pinel a été mis en place en septembre 2014. Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 et reconduit pour les années 2023 et 2024 avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.

Sommaire:

  • L’avantage fiscal du dispositif Pinel
  • Les logements concernés par le Pinel

L’avantage fiscal du dispositif Pinel

La réduction de votre Impôt sur la Revenu (IR) se calcule sur le prix du logement, majoré des frais (notaire, commission versée aux intermédiaires, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière et TVA).

La réduction d’impôt dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien en respectant les contraintes du dispositif.

Taux de réduction d’impôts
Durée de l’engagement de location Jusqu’au 31 décembre 2022 En 2023 En 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée de l’engagement. Toutefois, l’investissement est limité à 300.000 € par an. Par ailleurs, le prix d’achat du bien au mètre carré doit être inférieur à 5.500 €. Deux investissements de ce type sont autorisés par an pour chaque propriétaire

Compte tenu de ces éléments, jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction d’impôt maximum ressort à:

  • 36.000 € pour un engagement de 6 ans.
  • 54.000 € pour un engagement de 9 ans.
  • 63.000 € si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans.

Un exemple d’investissement Pinel

Soit un appartement neuf acheté en 2021 150.000 € tous frais inclus. Vous vous engagez sur neuf ans dans le cadre du Pinel. La réduction d’impôt s’élève à 27.000 € (18 % du montant), soit 3.000 € par an. Vous percevez un loyer de 4.000 € par an. Sans emprunt et dans le cadre du régime fiscal du micro-foncier (moins de 15.000 € de revenus locatifs par an, abattement de 30 %), votre revenu foncier imposable s’élève à 2.800 €. Les prélèvements sociaux (17,2 %) à payer s’élèvent à 688 €. Si votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est de 30 %, vous payez 840 € sur votre revenu foncier. Ainsi, la charge fiscale sera de 1.528 € (688 € + 840 €).La moitié de la réduction d’impôt est captée par les impôts liés à la détention du bien. Il est conseillé de contracter un emprunt pour réaliser ce type d’investissement. En effet, les intérêts d’emprunt se déduisent de votre revenu foncier, ce qui permet de réduire la fiscalité. Dans le cadre d‘un investissement locatif, si vous relevez d’un régime micro, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire. Si vous déclarez selon un régime réel d’imposition, vous les portez en charge dans la déclaration 2044 pour les locations nues

Les logements concernés par le Pinel

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (est exclue, par exemple, la villa individuelle construite au sein d’une copropriété).

Par ailleurs, le dispositif «Pinel» ne s’applique qu‘aux opérations de construction ou d’acquisition réalisées dans certaines zones entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024:

  • Les zones dites «tendues», où l’offre de logements disponibles est insuffisante pour couvrir la demande tant en terme de prix que de volume (zones A, A bis, B1. Les immeubles des zones B2 ou C peuvent en bénéficier si le permis de construire a été accordé avant le 31.12.2017 et si la signature de l‘acte d’acquisition a été faite avant le 15 mars 2019).
  • Et les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif.

Une expérimentation est mise en place dans la région de Bretagne et concerne les acquisitions de logement et ceux en construction dont les dépôts de demande de permis de construire sont réalisés du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021.

Le logement doit être loué à usage d’habitation principale, nu et à un locataire disposant de revenus modestes. Il peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu‘il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

En outre, le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique. A partir du 1er janvier 2022, la réglementation environnementale RE2020 entrera en vigueur. Elle succèdera à la réglementation RTE2012.

Le logement à louer doit avoir été acquis neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf. La réduction d’impôt implique le respect de délais d’achèvement:

  • Le logement à construire doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d‘obtention du permis de construire ;
  • Le logement en état futur d‘achèvement doit être achevé dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition ;
  • Le logement faisant l‘objet de travaux doit être achevé à compter du 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement ou du local.

A savoir

Les contraintes du dispositif Pinel concernent également les locataires. Ceux-ci doivent respecter un certain plafond de ressources. Par ailleurs, les loyers sont encadrés en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer fiscal. Le dispositif Pinel connaît des conditions d‘applications spécifiques en outre-mer

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien au moins pendant six ans. Le dispositif a été recentré là où la demande est forte, ce qui facilite la recherche d’un locataire.

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