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Loi Pinel : l'avantage fiscal et les critères du logement
Dernière mise à jour le : 29/01/2019

Gilles Paire/Shutterstock / Gilles Paire

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif d'investissement locatif Pinel a été recentré sur les zones « tendues ». Le Pinel permet de déduire de vos impôts une partie du prix d'acquisition d'un logement, à condition de le louer.

L'avantage fiscal du dispositif Pinel

La réduction de votre Impôt sur la Revenu (IR) se calcule sur le prix du logement, majoré des frais (notaire, commission versée aux intermédiaires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et TVA).

La réduction d'impôt dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien en respectant les contraintes du dispositif, à savoir:

  • 12 % de son prix pour un engagement de 6 ans.
  • 18 % de son prix pour un engagement de 9 ans.
  • 21 % de son prix si l'engagement est prolongé jusqu'à 12 ans.

Votre investissement est limité à 300.000 € par an. Par ailleurs, le prix d'achat du bien au mètre carré doit être inférieur à 5.500 €. Deux investissements de ce type sont autorisés par an.

Compte tenu de ces éléments, la réduction d'impôt maximum ressort à:

  • 36.000 € pour un engagement de 6 ans.
  • 54.000 € pour un engagement de 9 ans.
  • 63.000 € si l'engagement est prolongé jusqu'à 12 ans.

Un exemple d'investissement Pinel

Soit un appartement neuf acheté 150.000 € tous frais inclus. Vous vous engagez sur neuf ans dans le cadre du Pinel. La réduction d'impôt s'élève à 27.000 € (18 % du montant), soit 3.000 € par an. Vous percevez un loyer de 4.000 € par an. Sans emprunt et dans le cadre du régime fiscal du micro-foncier (moins de 15.000 € de revenus locatifs par an, abattement de 30 %), votre revenu foncier imposable s'élève à 2.800 €. Les prélèvements sociaux (17,2 %) à payer s'élèvent à 688 €. Si votre Taux Marginal d'Imposition (TMI) est de 30 %, vous payez 840 € sur votre revenu foncier. Ainsi, la charge fiscale sera de 1.528 € (688 € + 840 €).
La moitié de la réduction d'impôt est captée par les impôts liés à la détention du bien. Il est conseillé de contracter un emprunt pour réaliser ce type d'investissement. En effet, les intérêts d'emprunt se déduisent de votre revenu foncier, ce qui permet de réduire la fiscalité

Les logements concernés par le Pinel

Le logement à louer doit avoir été acquis neuf ou en état futur d'achèvement. Sa construction doit avoir été terminée dans les 30 mois suivant la date d'obtention du permis de construire et dans les 30 mois après l'acquisition. Le logement doit respecter la norme RTE 2012.

Depuis 2018, le dispositif Pinel a été recentré sur les zones A bis, A et B1. La zone A bis comprend Paris et 76 communes de sa banlieue. La zone A, l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et une partie de l'agglomération genevoise. La zone B1, certaines grandes agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne et les Départements d'Outre-mer (DOM).

A savoir

L'éligibilité au Pinel des logements situés en zones B2 et C est prolongée jusqu'au 15 mars 2019. Sont concernés les logements dont l'achat a été «enregistré ou déposé au rang des minutes d'un notaire au plus tard le 31 décembre et réalisé au plus tard le 15 mars 2019».

Les biens anciens peuvent être concernés s'ils sont non-habitables et font l'objet de travaux de réhabilitation. Par la suite, ils doivent respecter les normes de performance thermique HPE Rénovation 2009.

A savoir

Les contraintes du dispositif Pinel concernent également les locataires. Ceux-ci doivent respecter un certain plafond de ressources. Par ailleurs, les loyers sont encadrés en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer fiscal.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien au moins pendant six ans. Le dispositif a été recentré là où la demande est forte, ce qui facilite la recherche d'un locataire.

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