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Crédit Mutuel Pierre 1 dur dur...

Primaliance06/08/2015 à 00:00

La situation locative tendue de 2013 de Crédit Mutuel Pierre 1 a perduré tout au long de 2014. La baisse de son résultat est la conséquence des départs de certains locataires et de nombreuses renégociations de loyers. 2015 s'annonce encore difficile. Les 1ers acomptes trimestriels s'élèvent respectivement à 3,03€ contre 3,21€ sur la même période 2014.

Crédit Mutuel Pierre 1 rame mais ne désespère pas. « Malgré les efforts permanents » de La Française AM les pressions du marché locatif, se reflètent dans la baisse du taux d'occupation financier. Il atteint en moyenne 84,2 % sur 2014 contre 85,5 % en 2013. Mais, grâce à la relocation ou la vente de surfaces inoccupées, la vacance diminue. Elle passe de 58511m2 à 49091m2 (-16 %).

2ème difficulté : la morosité de la collecte. Elle a « diminué de plus de la moitié par rapport à 2013, pour s’élever à 21,4 m€ ». Plus en détail, après un 1er semestre fluide portée par une collecte nette de 1,8m€, le second a connu en revanche, un tassement de souscriptions « insuffisant pour assurer la totalité des demandes de retrait en fin d’exercice ». Au global, sur une collecte de 21,4 m€ 19,7 m€ ont été affectés à la contrepartie des retraits. En fin d’année, il restait encore quelques 20000 parts en attente (5,7m€).

Enfin, signalons « malgré l'évolution favorable de certains dossiers » l'apparition de nouvelles créances litigieuses. Elles ont nécessité une dotation à la provision pour créances douteuses de 838k€. En fin d'année, ce « matelas » qui porte sur des risques locatifs identifiés s'élève à 2,411m€ (vs2,053m€) ce qui correspond à une progression de 17,4 %.

Loin de s'appesantir sur la morosité locative, la SCPI régénère progressivement « un vaste patrimoine constitué au cours des quarante dernières années ». Rien qu'en 2014, la SCPI a vendu 16 actifs (28 m€, 22000m2) vacants à 76 %, identifiés comme obsolescents. Les volumes d’investissement sont eux aussi importants (43€m€). Ils ont été réalisés notamment par « l'opportunité d'emprunter à taux bas afin d'optimiser le rendement ». Parmi les 4 acquisitions, 2 ont été réalisées en VEFA (extension de l’immeuble le Vermont à Nanterre et opération de valorisation à Montrouge). Ces actifs, dont la livraison est respectivement prévue au cours des 1ers trimestres 2016 et 2017, bénéficieront de la RT 2012 et seront labellisés HQE. A noter que l'endettement de la SCPI est faible (36,97m€). Il représente 3,81 % de sa capitalisation alors qu'elle a une autorisation d'aller jusqu'à 15 % de sa capitalisation soit près de 145 m€.

Toujours dans le but d'améliorer la compétitivité des immeubles, les travaux ont représenté 11,5m€ (vs 10,9 m€). Ce montant comprend aussi bien des gros chantiers de rénovation et de réhabilitation (Lyon, Nanterre, Ivry sur Seine…) que des aménagements (Paris, Villepinte), de remise en état (Nice, Ivry sur Seine, Arcueil) ou encore de restructuration (Nanterre Boulogne, Montigny le Bretonneux).

Au final, les comptes indiquent un montant de loyers et charges quittancés de 72,68 m€ (vs 83,28 m€ en 2013). Le tassement des flux locatifs se répercute sur le résultat. Il ressort à 11,95€ (- 8%). Mais afin de ne pas trop pénaliser les associés, un dividende de 12,84€ leur a été versé dont 0,89€ prélevé sur le report à nouveau.

 

Après un exercice 2014 difficile, la société de gestion a exposé ses axes stratégiques 2015. Les arbitrages vont être intensifiés. Le plan de cessions concerne 30 000 m² de locaux vacants à 70 %. Parmi les immeubles identifiés, celui de Bègles (3m€) et de la rue Marcel Dassault à Boulogne-Billancourt (4m€) ont été vendus au cours du 1er semestre. La politique de surinvestissement va être également accélérée à l'aide d'un recours à l’emprunt bancaire. Sous cet angle, la SCPI a pris depuis le début de l'année une participation de 7,5% dans le portefeuille Buffalo (2,23m€) qui comprend 13 restaurants et dans l'immeuble Prisme à Boulogne Billancourt (5,3m€). Elle a aussi acquis le portefeuille Grand Frais (8,3M€) dont les 2 actifs (Claye Souilly, Tignieu) sont localisés dans des zones commerciales dynamiques.

Enfin, l’amélioration de la situation locative figure au centre des priorités de gestion. Hélas, pour l'heure cette bonne intention est malmenée. Sur le TOF, après un 1er trimestre (79,3%) lourdement impacté par des mesures d’accompagnement commerciales, le second au « bilan locatif négatif a été plus que compensé » par l'arbitrage de 5 actifs vacants. En clair, le TOF rebondit à 84,4%, un niveau qui reste cependant en deçà de celui de décembre dernier (85,8 %). Bémol, « le volume important des baux signés en juin et des actifs sous promesse de vente augurent favorablement de l’évolution des prochains mois ». Par ailleurs, la collecte toujours insuffisante se traduit par une hausse (+35%) du nombre de parts en attente de retrait (30 623 en mars dernier à 41 488 au 30 juin 2015). Ce nombre « ne représente toutefois que 1,2% du total des parts ».

En terme de revenu, Crédit Mutuel pierre a distribué au titre de chacun des 2 premiers acomptes trimestriels 3,03€ (vs3,21€ sur la même période 2014). Une baisse de 5,6 % qui pourrait être en partie neutralisée en prélevant sur le report à nouveau (2,29€). Aux associés de décider.

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