Comment réussir son investissement locatif meublé en région ?

information fournie par Vidya Patrimoine •08/12/2017 à 14:00

A seulement 1h15 de Paris en train et 2h en voiture, Troyes voit l’installation de plus en plus de franciliens désireux d’avoir un meilleur confort de vie. (openroads.com)

Au travers d'un cas pratique, nous vous proposons de découvrir un investissement rentable, en dehors des sentiers battus que sont Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes. Ce mois-ci nous vous proposons un focus sur le meublé étudiant à Troyes.

Trois atouts pour investir à Troyes

La proximité de Paris et la richesse culturelle à seulement 1h15 de Paris en train et 2h en voiture, Troyes voit l'installation de plus en plus de franciliens désireux d'avoir un meilleur confort de vie.

Proche de la nature et des lacs de la Forêt d'Orient, Troyes offre une multitude d'activités sportives et culturelles (voile, patinoire, bowling, sports collectifs, complexe de cinéma, théâtres, parc des expositions, café-théâtre, etc.).

Troyes se transforme et son activité économique se tourne vers le tourisme et également vers les activités digitales hautement performantes (technopole de l'Aube), tout en ayant à cœur de conserver son centre historique et ses produits du terroir (Champagne, fromages, andouillette, …). tout en ayant une offre de shopping qui n'a pas à rougir face aux artères Parisiennes.

Des prix de l'immobilier avantageux

Les prix dans l'agglomération Troyes métropoles Champagne sont 8 à 10 fois moins chers qu'à Paris. L'investisseur aura tout loisirs de trouver un bien avec une mise de départ faible.

Une ville qui parie sur les étudiants

Deuxième ville ayant le plus augmenté le nombre d'inscrits en secondaire entre 2016 et 2017, Troyes a su attirer les talents et tripler en seulement dix ans le nombre de ses étudiants, qui représentes plus de 12% de sa population.

De nombreuses formations de haute qualité se développent à Troyes, en témoigne l'installation de l'ESTP sur le campus de l'Université technologique de Troyes.
Fort de ces avantages, l'investisseur a la possibilité de répondre aux besoins des étudiants qui cherchent à se loger, idéalement à proximité du centre-ville.

Nous vous proposons d'étudier le cas de Patrick, qui souhaite avoir un complément de revenus au moment de sa retraite, dans 25 ans.

Comment réussir un investissement immobilier à Troyes ?

L'opportunité d'investissement est un studio de 25 m2, situé au 3e et dernier étage d'une copropriété entièrement rénovée. L'immeuble se situe à 5 minutes à pied de l'école supérieur de commerce (ESC Troyes) et à proximité du centre-ville historique. Avantage : Les combles ont été aménagées pour proposer un coin nuit, permettant d'avoir un plus grand espace de vie. Cette surface supplémentaire n'entre pas dans le calcul de la superficie Carrez.  Prix frais d'agent inclus : 48.500 €

Définir le montant total de l'opération

Outre le prix net vendeur et les frais d'agent, il vous faudra prévoir le coût des frais de notaire et celui lié à l'aménagement de l'appartement. Compte-tenu du parfait état de l'appartement, l'aménagement est réduit à l'achat du mobilier, pour un montant total de 2.000 €. Les frais de notaire sont estimés à 4.900 €. Le montant total de l'opération est donc de 54.500 €.

Trouver le financement

Pour attirer de nouveaux investisseurs, les établissements bancaires proposent des financements à 100% en contrepartie d'une épargne correspondant à 10% du prix d'acquisition.

Dans le cas présent, vous pourrez déposer 5.000 € sur un livret et bénéficier, sous condition de solvabilité, d'un prêt représentant 100% de l'opération.

Le prêt proposé est de 55.400 € sur 15 ans au taux de 1,45% assurances incluses (non-fumeur ayant moins de 40 ans).

Calculer les revenus locatifs

L'estimation de loyer s'effectue au travers des annonces de location proposées sur les sites de petites annonces immobilières.Pour un studio meublé de 25 m2, le loyer mensuel est de 350 €, auquel il faut ajouter 32,50 € au titre des provisions pour charges (charges de copropriété récupérables auprès du locataire et taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérables auprès du locataire). Le revenu locatif annuel est donc de 4.590 €.

Calculer les charges restantes dues par le propriétaire

Il s'agit ici de la quote-part de charges de copropriété et de taxe foncière non récupérables auprès du locataire, soit 390 €/an. À ce montant, il convient d'ajouter l'annuité d'emprunt, d'un montant de 4 112 €, soit un total de 4 502 €.

Vérifier la rentabilité de l'opération et les possibilités de revente

Mise de départ : 0 €
Revenus locatifs sur 15 ans (évolution de 1% par an) : 74.331 €
Charges non récupérables sur 15 ans (évolution de 2% par an) : 6.744 €
Emprunt avec intérêts : 61.680 €

À l'issue des quinze ans, l'opération aura été entièrement financée par la perception des loyers et Patrick aura perçu 5.927 € de revenus. Patrick pourra conserver son studio et bénéficier d'un revenu annuel net de charges de 4.200 €, sans avoir touché à son épargne personnelle.

Autre avantage, sans mise de départ et en estimant que les prix de l'immobilier stagnent, Patrick sera à la tête d'un patrimoine de 46 000 €, qu'il pourra conserver ou revendre pour avoir un apport afin d'effectuer des investissements immobiliers plus conséquents.

Choisir la fiscalité des revenus

Patrick déclare ses revenus locatifs au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il a le choix entre le régime Micro BIC qui lui permet de déduire de ses revenus locatifs un forfait de charges représentant 50% desdits revenus locatifs.
Patrick peut également choisir le régime réel et déduire de ses revenus locatifs ses charges réelles et amortir son investissement immobilier.

A lire aussi // location meublée : une solution pour optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers

Pour permettre à Patrick de choisir le régime le plus intéressant, nous avons effectué une projection sur 15 ans.
Revenus imposables au régime réel : 42 253 €
Revenus imposables au régime Micro BIC : 37 176 €
Dans le cas présent, compte-tenu du faible amortissement, Patrick a tout intérêt à opter pour le régime micro BIC.

Les revenus locatifs imposables, le seront au taux moyen d'imposition de Patrick.
En conclusion, réfléchir à l'investissement immobilier, hors des sentiers battus, peut être rentable, à condition de maîtriser le marché locatif du secteur d'investissement et de savoir réaliser une opération d'investissement en immobilier.
Pour réussir et bénéficier de compétences pluridisciplinaires, vous pouvez vous faire accompagner par des conseillers en investissement immobilier.

Michael VILVANDRE, VIDYA PATRIMOINE