L'investissement en nue-propriété de SCPI : une stratégie méconnue pour optimiser sa retraite

information fournie par Primaliance •02/07/2025 à 11:24

L'investissement en nue-propriété de SCPI : une stratégie méconnue pour optimiser sa retraite

La préparation de la retraite représente un enjeu majeur pour de nombreux Français qui cherchent à maintenir leur niveau de vie une fois leur activité professionnelle terminée. Parmi les solutions d'investissement disponibles, l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété constitue une approche particulièrement pertinente, bien que souvent méconnue du grand public.

Comprendre le mécanisme de la nue-propriété appliqué aux SCPI

Le principe du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux composantes distinctes : la nue-propriété d'une part, et l'usufruit d'autre part. Dans le cadre des SCPI, ce mécanisme permet à l'investisseur d'acquérir uniquement la nue-propriété des parts, tandis qu'un tiers conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus locatifs potentiellement générés.

Cette dissociation s'effectue de façon temporaire, pour une durée généralement comprise entre 5 et 15 ans, ou bien sur une durée viagère comme cela existe classiquement sur les biens immobiliers détenus en direct. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, mais bénéficie en contrepartie d'une décote substantielle sur le prix d'acquisition des parts, pouvant atteindre 20 à 40% selon la durée sur les opérations de démembrement temporaire.

La reconstitution automatique de la pleine propriété

À l'échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l'usufruit sans formalité ni coût supplémentaire. Il devient alors pleinement propriétaire des parts et commence à percevoir l'intégralité des potentiels revenus locatifs distribués par la SCPI. Ce mécanisme de reconstitution automatique constitue l'un des atouts majeurs de cette stratégie d'investissement.

Un exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un investisseur de 50 ans qui investit aujourd’hui 100 000 euros sur de la nue-propriété de SCPI à échéance 15 ans, avec une décote de 40% sur le prix en pleine propriété. Faisons l’hypothèse (non garantie) que le taux de distribution de cette SCPI reste à 6% sur les 15 prochaines années, avec un Taux de Rendement Interne de 6% (hypothèse d’une stabilité du prix de part). A l’échéance du démembrement, cet épargnant se retrouvera potentiellement à la tête d’un capital de 166 666 euros (= 100 000 / (1-40%)) sous réserve que le prix de part n’a pas bougé. C, ce qui lui rapportera un revenu annuel complémentaire potentiel de 10 000 euros (6% * 166 666 euros), soit 833 euros par mois bruts de fiscalité, non garanti.

Les avantages fiscaux d'une stratégie d'investissement en nue-propriété

L'optimisation de la fiscalité pendant la vie active

L'un des principaux intérêts de l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété réside dans l'optimisation fiscale qu'elle permet. Pendant toute la durée du démembrement, l'investisseur ne percevant aucun revenu, il n'est soumis à aucune imposition sur les revenus fonciers. Cette absence de fiscalité peut s'avérer avantageuse pour les contribuables disposant d'un taux marginal d'imposition élevé durant leur vie active.

De plus, la nue-propriété immobilière n’est pas taxable au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Seul l’usufruitier supporte cet impôt. Le mécanisme du démembrement temporaire de propriété permet ainsi une économie fiscale supplémentaire pour les contribuables concernés.

L'adaptation à la baisse des revenus à la retraite

La stratégie de démembrement de propriété prend tout son sens lorsque l'on considère la baisse habituelle du taux marginal d'imposition au moment du passage à la retraite. En effet, la diminution des revenus professionnels entraîne généralement une réduction de la pression fiscale. L'investisseur qui récupère la pleine propriété de ses parts au moment de son départ en retraite bénéficie alors de potentiels revenus complémentaires imposés à un taux plus favorable, en fonction de sa situation fiscale personnelle.

Construire une stratégie patrimoniale adaptée à ses objectifs de retraite

L'anticipation des besoins futurs

La préparation d'une retraite sereine nécessite d'anticiper ses besoins financiers futurs avec précision. L'investissement en nue-propriété de SCPI peut permettre de calibrer précisément le moment où d’éventuels revenus complémentaires deviendront nécessaires. En choisissant judicieusement la durée du démembrement, l'investisseur peut faire coïncider la reconstitution de la pleine propriété avec son départ effectif en retraite.

La diversification du patrimoine immobilier

Les SCPI offrent une exposition diversifiée à l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, santé…) sans les contraintes de gestion directe, en contrepartie de frais. L'acquisition en nue-propriété permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier diversifié tout en préservant partiellement sa capacité d'épargne durant la vie active grâce au mécanisme de la décote.

Les points de vigilance à considérer

La sélection rigoureuse des SCPI

Tous les véhicules d'investissement ne se valent pas. Il convient de privilégier des SCPI disposant d'un historique de performance solide, d'une stratégie d'investissement claire et d'une équipe de gestion expérimentée. La qualité du patrimoine immobilier détenu et sa localisation constituent également des critères déterminants sur le long terme. Toutefois, les revenus comme la performance demeurent non garantis.

L'horizon de placement à respecter

L'investissement en nue-propriété de SCPI s'inscrit nécessairement dans une perspective de long terme. L'investisseur doit s'assurer de ne pas avoir besoin des capitaux investis avant l'échéance du démembrement, sous peine de devoir céder ses parts dans des conditions potentiellement défavorables, voire de ne pas pouvoir les céder. En effet, la liquidité de parts de SCPI détenues en pleine propriété n’est jamais garantie, mais l’acquisition de parts en nue-propriété réduit encore le niveau de liquidité, rendant la cession de parts souvent impossible pendant la période de démembrement.

En résumé, l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété représente une solution d'investissement adaptée à la préparation de la retraite. En combinant optimisation fiscale durant la vie active et génération potentielle de revenus complémentaires au moment opportun, cette stratégie mérite d'être étudiée par tout épargnant soucieux de construire un patrimoine pérenne et générateur de revenus pour ses vieux jours.

Si la SCPI constitue déjà un instrument financier offrant une liquidité réduite, le démembrement diminue encore davantage la liquidité des parts de SCPI détenues sur la durée du démembrement. La liquidité d’un placement en parts de SCPI n’est jamais garantie. Si la durée de détention recommandée d’une SCPI est approximativement de 10 ans, la durée du démembrement appliquée aux investissements ne coïncide pas nécessairement et peut ainsi être inférieure ou supérieure. Les revenus et le capital ne sont pas garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.